北京房产律师解析夫妻共同贷款购买的房屋离婚如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-01
基本案情：
一、2007年3月17日，以上海某公司为卖方，李某、陈某为买方，订立《商品房预售合同》，约定以总价744868元购买某路74号301室房屋。同年3月22日，该房屋完成预告登记，预告权利人为李某、陈某；
二、2007年3月18日，以李某为主借款人、陈某为共同借款人、上海银行股份有限公司闵行支行为贷款银行、上海市某置业担保有限公司为公积金贷款保证人，签订《个人某借款担保合同》一份，以系争房屋为抵押物，获取商业贷款220000元、公积金贷款300000元用以支付房款；
三、2007年 5月12日，李某、陈某登记结婚；2009年12月9日，李某、陈某通过诉讼达成离婚调解协议，对除本案系争房屋之外的财产作了分割。2010年2月2日，李某诉至法院，请求判决如其诉请。
四、经当事人申请，法院委托估价公司对房屋价值进行了评估，评估总价格为1650000元。对此评估结论，陈某、上海银行股份有限公司闵行支行、上海市某置业担保有限公司均不持异议。且陈某表示，同意按此价格接收房屋，即房屋产权归陈某所有，由陈某向李某支付房屋折价款；李某认为，该评估价格高于房屋实际价格，但因陈某同意以此价格接收房屋，故己方不再要求重新对房屋重做估价。
另，李某、陈某对下列事实不持异议：
一、房屋购买总价为744868元，其中房屋首付款224868元由陈某父母婚前资助，剩余52万元为贷款；
二、房屋装修费用57725.20元由双方共同出资；
三、除去物业费、中介方及营业税，李某取得房屋出租收益13573.20元；
四、李某离婚后单独偿还贷款及利息共计39189.29元；
五、诉讼过程中，陈某于2010年12月15日一次性归还了房屋贷款剩余本金及利息共计445981.38元，房屋抵押权随后注销；
六、房屋抵押权注销后，李某取得贷款保证金退费2290.30元。
陈某表示，考虑到本案客观情况，如房屋产权归己方所有，陈某同意向李某支付补偿款人民币450000元（此补偿包括为房屋分割所发生的其他费用）。
法院作出了如下判决：
一、原告李某、被告陈某、被告上海某置业发展有限公司签订的房屋买卖合同继续履行，该合同的房屋买受方应变更为被告陈某，房屋产权应归被告陈某所有，由被告上海某公司配合办理产权过户登记手续；
二、被告陈某应于本判决生效之日起三十日内支付原告李某房屋折价补偿款人民币450000元。
北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：
李某、陈某作为系争房屋买卖合同的买受方及房屋产权的共同预告权利人，在婚姻关系解除以及系争房屋上设定的抵押权注销后，有权要求对此合同权益，即已经法定程序预告登记的房屋产权进行分割，现按庭审中查明的事实与证据，再结合各方当事人的陈述与争议焦点，法院就此案认定如下：
一、关于权益分割的方式。
1、李某、陈某对合同继续履行后，房屋产权归陈某所有，由陈某向李某支付补偿款的权益分割方式均不持异议，而陈某亦在诉讼过程中清偿了房屋剩余贷款，使第三人的利益得以保障，故法院对此分割方式予以确认；
2、该分割方式确立后，合同应继续履行，而陈某将作为合同唯一的买受方继受合同的后续权利义务，直至房屋产权登记至其名下。同时，上海某置业发展有限公司作为出售方，在合同继续履行过程中应付配合办理产证之义务；
3、鉴于陈某在取得房屋产权后，将向李某支付补偿款，故理应对该房屋的市场价值作出评估。现本案中相关评估部门对系争房屋价值已作出评估结论，且作出补偿的陈某一方对此评估结论不持异议，接受补偿的李某一方亦未要求对房屋价值进行重估，故法院对此评估结论予以确认。
二、关于分割的原则
本案中的房屋买卖合同并未履行完毕，但房屋产权已进行了预告登记，故对此合同权益的分割实际应参照法律规定的共有财产分割原则——以该房屋产权作为共有财产，有协议则按协议处理，没有协议的应当根据等分原则，并基于共有人对财产的贡献大小等情况处理。依据上述原则，因对房屋物权取得的贡献通常体现于房款的支付，故本案中合同权益的分割主要应参照双方为购买系争房屋的出资比例而定。
三、关于出资比例所涉争议的认定：
1、因李某、陈某对房屋首付款由陈某父母于李某、陈某婚前支出不持异议，法院予以确认。如此支付情况属实，则在未有确凿证据表明陈某父母曾明示将此钱款向李某一方赠与的情形下，李某将此首付款视为其与陈某共同出资的主张缺乏法律依据，法院不予采信；
2、李某于离婚后就此房屋偿还的贷款及利息应属其个人出资，而相对的，陈某于诉讼过程中为取得系争房屋产权而偿还的贷款及利息亦应属陈某个人出资；
3、李某与陈某于婚姻持续期间为此房屋的投入，包括贷款清偿、装修费用等依法应属共同出资，原则上应予均摊。
四、根据上述认定，李某与陈某庭审中所主张的出资比例均有偏颇之处，故对当事人以其出资比例所计算得出的补偿款项数额不予采信，本案陈某应向李某支付的补偿款数额由法院依据上述认定的出资比，再综合考虑共有财产分割过程中其余客观因素，如双方系为婚姻共同购置房屋、房屋的收益及其他零星支出等酌定。现陈某据案情自愿支付450000元折价款已维护了李某的利益，符合法院的原酌定方案，与民法公平合理原则及法定的共有财产分割原则不悖，故法院对陈某的该补偿款支付意见予以采信。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】