北京房产律师评析购买人善意取得共有房屋案例
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-13
【基本案情】
李某与王某系夫妻关系，屋产权登记在王某名下。2002于1999年购买房崖一幢，共同居住，房年3月5日，因家庭矛盾，双方发生刘纷，激烈争吵。李某一气之下，离家出走。4月王某将房屋卖给刘某，双方商定价格为60万元，，王某与刘某联系，商当天交付了房屋和全部购房款。当房管部门询问王某的丈夫对卖房的意见时，王某谎称其长期在外出差而委托她全权办理。房管部门于是为其办理了过户手续，将房屋过户到刘某名下。一个月后，此事被李某发现，找刘某要房屋，被刘某拒绝。李某以王某为被告， 刘某为第三人，向人民法院起诉，要求刘某返还对产。
【判决意见】
该房屋系夫妻婚后购买，属共同生活期间的共同对产，双方对此均无异议，但由于该房屋产权登记在王某名下，在王某与刘某进行房崖交易时，并不清楚登记在王某名下的房屋实际上是夫妻共同房崖，刘某属善意第三人，根据相关法律的规定，应当认这房屋归刘某所有，因王某的拉自转让共有房屋行为给李某造成的损失，应由王某向李某承担责任。
【北京房产律师靳双权点评】
本案涉及到这样几个法律问题。
问题一:共有房屋买卖中买受人的“善意”如何认定?
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第八十九条及《物权法》第一百零六条均规定了关于无权处分的善意取得制度，其中最重要的条件就是第三人为“善意”。“善意”一词，来源于拉丁文，原意为“不知情”，现代民法中“善意”的概念由此引申而来，是指行为人在为某种民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，因此“不知情”仍然是“善意”的核心意思。本案中，由于房屋登记在王某名下，根据物权公示的原则，一般认为房屋所有权就归王某所有，刘某因此与王某签仃房屋买卖合同，进行房屋买卖。应当说，刘某对涉案房屋为王某夫妻共同财产是不知情的，在这个无权处分刘纷中，刘某是“善意”的。
问题二:共有房屋的善意买受人取得房且产权需要具备什么条件?
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有时产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人挂自处分共有对产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该时产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由挂自处分共有财产的人赔偿。”
而《物权法》第一百零六条也规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
一般情况下，根据《中华人民共和国城市房地产法》的规定，共有房屋未经共有人书面同意是不得转让的，未经其他共有人同意与购买人签订的房屋买卖合同是无效的，购买人也不能取得房屋的所有权，但在以下特殊条件下，购买人可以取得房屋的所有权:购买人善意，支付了合理价款，房屋已经过户;。法律规定的这种制度称为“善意取得”制度。
本案中，购买人刘某是善意的，也支付了合理的价款，房地产管理部门也已将房屋登记过户至刘某名下，符合我国法律关于“善意取得”的构成要件，因此购房人刘某可以根据“善意取得”制度获得房屋的所有权，房屋应当归刘某所有。
无论是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》，还是2007年10月1日实施的《物权法》，均没有规定关于善意第三人与无权处分人签订的合同的效力问题。根据合同效力的理论，无权处分最后没有经过权利人同意，合同应当是无效，依据(合同法)应当返还，购买人作为善意第三人取得房崖所有权并不是依据《合同法》，而是直接依据物权法关于善意取得的规定，这是物权法定和物权优先于债权原则在无权处分中的体现。
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房产律师团队创建，专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务，为房地产公司提供法律教学服务。靳双权律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成，对房地产法律理论有系统研究（包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域），对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介#p#分页标题#e#
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】