北京房产律师点评假造委托书出售共有房屋的效力认定
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-13
【基本案情】
丁某与蔡某于1999年结婚，并于2001年在某市长奇路购买了一套商品房，2003年取得房地产证，房地产证上登记夫妻两人为房崖共有人，但由于丈夫丁某嗜赌成性，2004年底欠下一笔赌债，丁某没有能力偿还，就产生了将自住的房崖出卖以还赌债的念头，但遭到妻子蔡某的坚决反对。丁某遂伪造了妻子同意出售并全权委托丈夫办理转让房屋手续的委托书，与购房人廖某签订了房屋买卖合同，并在廖某交付了大部分房款后将房屋过户给了廖某。当廖某要求丁某交付房屋时，蔡某才发现房崖已被丈夫卖掉，拒绝将房崖交付给廖某，双方诉至法院。
【判决意见】
本案房屋是夫妻共同财产，也登记在夫妻两人的名下，丈夫在没有征得妻子同意的情况下，无权出售夫妻共有房屋。时丈夫伪造的委托书与廖某签订买卖合同并交易过户的问题，虽然廖某没有明显的过错，但不构成法律上的善意取得，也不构成表见代理和家事代理，因此，廖某不能取得房屋所有权，而应当将房屋交回给丁某和蔡某，廖某的损失由丁某承担。
【北京房产律师靳双权点评】
本案涉及这样几个法律问题：
问题一:房屋买卖中“善意的不知情”与“受骗”如何界定?
共有财产转让的善意取得制度的前提是“善意”，而这里的善意特指当事人对转让的财产为共有不知情。本案中，买受人虽然可能对丁某实际上没有获得其妻子蔡某的代理权不知情，或说是被欺编了，但廖某知道诉争房屋是他们夫妻的共有对产。可以认定:廖某时王某伪造委托书一事可能不知情，但时王某只是房屋共有人之一，无独立处分权一事却是知情的，因此不构成关于共有财产无权处分的“善意”，不适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条及《物权法》规定的无权处分的善意取得制度。
问题二:伪造的委托书能否构成表见代理?
《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为视为有效。”这就是《合同法》关于表见代理的规定。构成表见代理，客观上须有足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，而且这些事实或理由是以无权代理行为人与本人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础的，比如说，本人曾经委托行为人代理，但事后又解除了委托，而相对人并不知情，或委托人没有在委托书上写代理期限，而事实上在其他文件中有关于代理期限的条款，但相对人不知道存在该文件，等等。这些情况都有一个很重要的前提，即必须与本人的某些行为有关。本案中，王某的委托书是伪造的，与本人即李某没有任何关系，并不是由于李某的某个行为导致相对人相信王某有代理权的，因此，也不构成表见代理，王某签订的合同当然对本人李某无效。 因此，笔者认为，本案中的情况，不构成无权处分的善意取得，也不构成无权代理的表见代理制度，刘某不应取得房崖的所有权。 [
无权处分的善意第三人和表见代理中的善意第三人，依法享有的权利是不同的，前者是依据《物权法》获得了物的所有权，而后者是依据(合同法》获得了对被代理人的合同债权。另外，这两种制度下合同效力问题也不相同，无权处分最后没有经过权利人同意，依据《合同法》的规定合同仍然是无效;而在表见代理仅确认了无权代理人的行为直接归属于被代理人，至于合同是否有效，仍然要按(合同法)关于合同效力的规定进行判断。
问题三:共有房屋买卖是否适用家事代理制度?
家事代理制度是传统民法亲属法中用以规制夫妻关系或家庭关系的一项重要制度，是指夫妻双方在处理日常家庭事务中享有相互代理权的法律制度。我国的(婚胡法)没有出现家事代理权的条文，但最高人民法院公布的(关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为:“(一)夫或妻在处理夫妻共有对产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有对产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗一善意第三人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。 但夫妻双方享有的相互代理权仅限于日常家事。这里所谓日常家事，是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项，如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等等，而房屋等重大资产的处置显然不属日常家事，不适用家事代理制度。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】