卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:房地产案例 > 婚姻家庭案例 >

北京房产律师解析共有人转让共有房屋而另一方未反对的合同效力认定

来源:未知  作者:未知  时间:2012-12-13

【基本案情】
        2004年1月10日,周某与陈某共同购买了一套房屋。今年1月3陈某将该房屋出售给徐某,双方就该房屋签订《房地产买卖合同》  同时双方又与中介公司签订《房地产买卖居间协议》,且徐某向陈某支付相关定金。由于该房屋属周某和陈某共同共有,故在签约期间,徐某及中介公司注意到这个问题,陈某当时便出具了委托书,其中写明:周某委托陈某出售该房崖并代为办理一切事宜。合同中,陈某代表周某在“出卖方”一栏中签名。另外,办人与周某通过电话,该房屋买卖不知情为由,要求确认该买卖合同为无效合同,起诉至法院。   
【判决意见】
       对周某的意见不予采信,驳回其要求确认合同无效的诉讼请求。
【北京房产律师靳双权点评】
        本案涉及到这样几个法律问题:
       问题一:房屋买卖中委托代理如何认定?
      《城市房地产管理法》第三十八条规定,未经其他共有人书面同意的共有房屋不得转让。因此,对共有房屋的转让,必须由两个共有人共同转让或经过另一方的同意。本案中,陈某出示了周某的委托书,由周某委托陈某出售共有房屋并代为办理一切事宜。如果委托是真实的,则陈某一方面是作为出售房屋的共有人之一,另一方面又是另一共有人周某的代理人,本案房屋的出售是两个共有人的共同出售行为。但由于委托未进行公证,法院也未对委托书的签名和字迹进行鉴定,周某未进行确认,因此,周某与陈某之间委托代理关系是否成立,证据显得不够充分,不宜直接认定委托代理关系成立。
      问题二:明知另一共有人出售房屋不否认,房屋买卖是否有效?
      虽然周某与陈某之间的委托代理关系是否成立,有没有伪造签名或委托书的可能,本案审理法院没有深究,但从徐某提供的证据即电话记录看,周某确于购房签约期间与中介公司经办人多次联系。周某虽称此为其他事宜与经办人通话,但周某对此未提供相应证据。因此,即使周某实际上没有委托陈某办理出售共有房屋,但应当认定,周某对陈某出售系争房屋至少是明知的。根据我国民法通则第六十六条第一款规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民本责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”周某在明知陈某售房行为的情况下却未对该行为作出否定表示,亦应视为周某已实际同意该售房行为。故周某以其并不知晓或并未认可售房行为为由,要求确认与徐某之间的(房地产买卖合同)无效的诉讼请求,不应得到支持。

安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房产律师团队创建,专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务,为房地产公司提供法律教学服务。靳双权律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成,对房地产法律理论有系统研究(包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域),对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询,靳律师接待电话:134 260 37149
网站关键词:
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
 

分享到:

上一篇:北京房产律师评析妻子擅自出售夫妻共有房屋案例

下一篇:姐妹签赡养协议:姐姐放弃继承权,妹妹照顾母亲晚年独得房产



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


添加微信×

扫描添加微信