北京房产律师解析共有人转让共有房屋而另一方未反对的合同效力认定
来源:未知 作者:未知 时间:2012-12-13
【基本案情】
2004年1月10日,周某与陈某共同购买了一套房屋。今年1月3陈某将该房屋出售给徐某,双方就该房屋签订《房地产买卖合同》 同时双方又与中介公司签订《房地产买卖居间协议》,且徐某向陈某支付相关定金。由于该房屋属周某和陈某共同共有,故在签约期间,徐某及中介公司注意到这个问题,陈某当时便出具了委托书,其中写明:周某委托陈某出售该房崖并代为办理一切事宜。合同中,陈某代表周某在“出卖方”一栏中签名。另外,办人与周某通过电话,该房屋买卖不知情为由,要求确认该买卖合同为无效合同,起诉至法院。
【判决意见】
对周某的意见不予采信,驳回其要求确认合同无效的诉讼请求。
【北京房产律师靳双权点评】
本案涉及到这样几个法律问题:
问题一:房屋买卖中委托代理如何认定?
《城市房地产管理法》第三十八条规定,未经其他共有人书面同意的共有房屋不得转让。因此,对共有房屋的转让,必须由两个共有人共同转让或经过另一方的同意。本案中,陈某出示了周某的委托书,由周某委托陈某出售共有房屋并代为办理一切事宜。如果委托是真实的,则陈某一方面是作为出售房屋的共有人之一,另一方面又是另一共有人周某的代理人,本案房屋的出售是两个共有人的共同出售行为。但由于委托未进行公证,法院也未对委托书的签名和字迹进行鉴定,周某未进行确认,因此,周某与陈某之间委托代理关系是否成立,证据显得不够充分,不宜直接认定委托代理关系成立。
问题二:明知另一共有人出售房屋不否认,房屋买卖是否有效?
虽然周某与陈某之间的委托代理关系是否成立,有没有伪造签名或委托书的可能,本案审理法院没有深究,但从徐某提供的证据即电话记录看,周某确于购房签约期间与中介公司经办人多次联系。周某虽称此为其他事宜与经办人通话,但周某对此未提供相应证据。因此,即使周某实际上没有委托陈某办理出售共有房屋,但应当认定,周某对陈某出售系争房屋至少是明知的。根据我国民法通则第六十六条第一款规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民本责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”周某在明知陈某售房行为的情况下却未对该行为作出否定表示,亦应视为周某已实际同意该售房行为。故周某以其并不知晓或并未认可售房行为为由,要求确认与徐某之间的(房地产买卖合同)无效的诉讼请求,不应得到支持。
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