北京房产律师评析妻子擅自出售夫妻共有房屋案例
来源:未知 作者:未知 时间:2012-12-13
【基本案情】
高某与李某为夫妻,婚后购买商品房一套,办理房屋产权证时,登记的权利人仅为妻子李某一人。2002年李某与第三方范某签订了房屋买卖合同,范某依约支付了全部购房款,而后李某以签仃合同未经其夫高某同意为由,拒绝办理房屋过户手续,并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼,请求确认该合同有效,并要求判决李某承担违约责任。
【判决意见】
该房屋系夫妻婚后购买,属共同生活期间的共同财产,虽然该房屋产权登记在李某名下,在李某与范某进行房屋交易时,买受人范某对该房屋是否为高某和李某共同财产并不知情,应当认定买受人范某为善意第三人,但根据相关法律关于善意取得的规定,房屋等应当登记的不动产只有在登记之后才能适用善意取得,本案中未经登记,因此范某不能取得房屋的所有权。
【北京房产律师靳双权点评】
本案涉及到以下几个问题:
问题一:我国关于无权处分的善意取得,法律规定了哪些要件?
第一,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行))第八十九条的规定,即:共同共有人对共有对产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人植自处分共有对产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由植自处分共有财产的人赔偿。如何理解其中“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益”成为了本案判决的核心问题,范某支付了房款,暂且认为其是善意的,但关健是其已经“取得”对产了吗?根据物权转移的理论,动产所有权以交付为转移,而不动产所有权以登记为转移。
第二,2007年10月1日施行的《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据上述规定,善意第三人取得物权必须是办理了物权的转移手续,讨房屋来讲,即要办理了登记手续。
问题二:未办理登记过户,善意购买方能否获得房屋的所有权?
我国实行的是物权法定的原则,所有物权的取得都必须有法律的规定,根据《合同法》的规定,无权处分的合同是效力待定合同,在未经权利人同意之前,合同不具有法律效力。本案中,共同共有人高某从未同意李某对共同对产的处分行为,因此,范某和李某签订的合同是无效的,而无效的合同不能产生物权的变动。虽然善意取得也是物权变动的原因之一,但本案中没有办理过户手续,不符合我国关于善意取得的规定,权。因此,范某显然不能依据(合同法)的规定取得房屋。
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房产律师团队创建,专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务,为房地产公司提供法律教学服务。靳双权律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成,对房地产法律理论有系统研究(包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域),对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询,靳律师接待电话:134 260 37149
网站关键词:
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师