卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:房地产案例 > 婚姻家庭案例 >

北京房产律师评析妻子擅自出售夫妻共有房屋案例

来源:未知  作者:未知  时间:2012-12-13

【基本案情】
        高某与李某为夫妻,婚后购买商品房一套,办理房屋产权证时,登记的权利人仅为妻子李某一人。2002年李某与第三方范某签订了房屋买卖合同,范某依约支付了全部购房款,而后李某以签仃合同未经其夫高某同意为由,拒绝办理房屋过户手续,并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼,请求确认该合同有效,并要求判决李某承担违约责任。   
【判决意见】
       该房屋系夫妻婚后购买,属共同生活期间的共同财产,虽然该房屋产权登记在李某名下,在李某与范某进行房屋交易时,买受人范某对该房屋是否为高某和李某共同财产并不知情,应当认定买受人范某为善意第三人,但根据相关法律关于善意取得的规定,房屋等应当登记的不动产只有在登记之后才能适用善意取得,本案中未经登记,因此范某不能取得房屋的所有权。
【北京房产律师靳双权点评】
       本案涉及到以下几个问题:
       问题一:我国关于无权处分的善意取得,法律规定了哪些要件?
       第一,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行))第八十九条的规定,即:共同共有人对共有对产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人植自处分共有对产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由植自处分共有财产的人赔偿。如何理解其中“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益”成为了本案判决的核心问题,范某支付了房款,暂且认为其是善意的,但关健是其已经“取得”对产了吗?根据物权转移的理论,动产所有权以交付为转移,而不动产所有权以登记为转移。    
       第二,2007年10月1日施行的《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据上述规定,善意第三人取得物权必须是办理了物权的转移手续,讨房屋来讲,即要办理了登记手续。
       问题二:未办理登记过户,善意购买方能否获得房屋的所有权?
      我国实行的是物权法定的原则,所有物权的取得都必须有法律的规定,根据《合同法》的规定,无权处分的合同是效力待定合同,在未经权利人同意之前,合同不具有法律效力。本案中,共同共有人高某从未同意李某对共同对产的处分行为,因此,范某和李某签订的合同是无效的,而无效的合同不能产生物权的变动。虽然善意取得也是物权变动的原因之一,但本案中没有办理过户手续,不符合我国关于善意取得的规定,权。因此,范某显然不能依据(合同法)的规定取得房屋。

安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房产律师团队创建,专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务,为房地产公司提供法律教学服务。靳双权律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成,对房地产法律理论有系统研究(包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域),对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询,靳律师接待电话:134 260 37149
网站关键词:
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
 

分享到:

上一篇:北京房产律师解析丈夫婚前买房夫妻共同还贷的房屋共有认定

下一篇:北京房产律师解析共有人转让共有房屋而另一方未反对的合同效力认定



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


添加微信×

扫描添加微信