房产律师靳双权——父母出资登记在子女名下房屋可以起诉强制过户吗

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：1．判令原被告之间的借名买房约定有效，即坐落于北京市通州区某房产系二原告借用被告刘某雨名义购买；2．请求确认被告刘某雨在房产登记中增加周某为产权人的行为无效；3．判令被告协助二原告办理房屋所有权转移登记手续；4．本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：二原告系夫妻关系，被告刘某雨系二原告之子。2011年，二原告打算在通州区购买一套商品房，但因二原告年龄较大，如果以二原告名义购房，贷款年限比较少，月供压力较大。二原告遂与刘某雨协商，由二原告出资以被告刘某雨名义签订购房合同。2011年1月23日，根据原告要求，被告以其名义与北京L房屋公司签订购房合同，房屋坐落于通州区，房屋总价款为2718742元，其中首付款为1038742元，其余为贷款。合同签订后，原告刘母直接将首付款1038742元支付给北京L房屋公司，此后的贷款也由二原告按月支付，2016年3月28日，二原告将尾款一次性付清。该房产交付后一直由二原告居住使用。近两年来，被告对二原告漠不关心，被告的所作所为让二原告非常寒心。因涉案房产事实上属于二原告所有，也是二原告在北京的唯一住处，现二原告为维护合法权益，将被告诉至法院。
 
被告辩称
二被告辩称：我方不同意二原告的诉讼请求。一、二原告支付购房款系对答辩人的赠予。2011年，考虑到刘某雨已年满30周岁还未结婚，二原告决定出钱帮助刘某雨在通州买房，涉案房屋的首付系二原告支付，自2012年9月至2016年2月共计42个月，每月房贷由刘某雨支付，共计384987．52元。虽没有书面协议，但当时确有口头约定，二原告支付的购房款系对刘某雨的赠予。

• 二原告主张的借名买房理由不成立。二原告工资待遇丰厚。2011年1月23日，二原告帮助被告支付房屋首付款，2016年3月28日就提前还清全部购房尾款。2018年1月又在武汉全款购买一套价值154万的房屋，这与二原告的诉状陈述不符。
• 刘某雨积极筹资为二原告在武汉购买养老房。四、被告一直和二原告共同居住在诉争房屋。五、诉争房屋已经变更为二被告夫妻共有，刘某雨与周某按份共有，各占50%。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条、第十七条之规定，共有人周某作为善意第三人已经接受该房屋50%的份额，赠予无法撤销，转移登记也无法办理。六、诉争房屋已经办理了抵押。为偿还高利贷，2019年4月26日，二被告以涉案房屋作抵押与第三人齐某，办理贷款30万元，随后又在齐某处借款50万元，时至今日上述两笔贷款均未偿还。七、二原告不具备北京市购房资格，无需审理是否存在借名买房的事实，可直接驳回其诉讼请求。八、二被告正努力偿还贷款，极力消除和父母之间的隔阂。九、被告刘某雨债台高筑，已经到了走投无路的地步。另外，无论是否是借名买房，原告的诉讼目的无法实现，二原告没有购房资质，刘某雨是在自有房产上加名，是合法有效的，由于二原告没有购房资格，不存在借名买房，所谓办理产权登记不能得到法律支持，法院应该驳回二原告的诉讼请求。
第三人齐某述称，如果刘某雨把欠我的所有钱还给我，我就配合解除抵押。
 
本院查明
2011年1月23日，刘某雨（买受人）与北京L房屋公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），主要约定：基本情况：该商品房房屋坐落为通州区一号房屋。总价款人民币2718742元。2011年1月23日，刘母向L房屋公司转账1038742元，L房屋公司开具购房款发票。
2015年5月28日，涉案一号房屋所有权人登记为刘某雨。2018年4月3日，刘某雨与周某登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有。
2016年3月28日，刘母将155万元汇入刘某雨账户，摘要信息为还房款。2016年3月29日，银行出具业务凭证，刘某雨提前还款全部结清。
2020年6月12日，中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行出具《结清证明》，另查，2019年1月30日，刘某雨与周某签订《夫妻不动产共有协议》，主要内容为：我二人为夫妻关系，坐落于通州区的一号房屋，其中刘某雨是不动产权人，经双方共同协商，现申请上述不动产权共有方式为按份共有，各拥有50%份额。
2019年4月26日，二被告（抵押人）与第三人齐某（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，主要约定：主债权金额：30万元人民币。债务履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不动产坐落为一号房屋，被担保主债权金额30万元，担保范围：利息2%，本金30万元，债务人：二被告。同日，涉案房屋就上述内容进行抵押权登记。
关于涉案房屋的出资情况，二原告主张首付款1088742元系二原告支付，贷款及尾款均是刘母付清，支付的款项是从二原告的夫妻共同财产中支出，是二原告把钱取出来存到被告刘某雨的卡中，我方的取款记录和被告刘某雨的存款记录是可以对上的，当时刘某雨工资低，不足以偿还贷款。二被告表示认可首付款是二原告出的，尾款部分是二原告部分出资，中间的按揭还贷都是被告支付，被告一共还贷384987．52元。
关于涉案房屋的装修及居住使用情况，双方认可涉案房屋于2013年12月交付，原被告一同居住在涉案房屋内直至2018年8月3日，被告从涉案房屋搬走。二原告主张对涉案房屋进行了装修，刘某雨则表示是二原告与刘某雨共同装修，涉案房屋是为了给刘某雨结婚用。
为证明借名买房的事实，二原告举证提交2018年9月3日的《证明》，主要内容为：本人名下的房产《通州区一号房屋》是由我父母刘父、刘母支付全款（包含首付款、还贷、尾款以及装修家具家电）购买。特此证明，并保证如下：1．本人保证在未得到父母的同意，决不出售该房产。2．本人保证在未得到父母的同意，决不在该房产的房屋所有权证上添加任何他人的姓名（即房屋所有权人）。3．我父母对该房产有终身使用权、所有权、处置权。备注：此证明有效期为三十年。后附付款时间及明细。签名刘某雨。
庭审中，截至法庭辩论终结时，原被告双方均认可二原告无北京购房资质。
 
 
裁判结果
确认原告刘父、刘母与被告刘某雨就坐落于北京市通州区的一号房屋存在借名买房合同关系。
 
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议的焦点问题系二原告与被告刘某雨就涉案房屋是否存在借名买房合同关系，对此法院认为，二原告系夫妻关系，被告刘某雨系二人之子，涉案房屋购买于2011年1月23日，并于2015年5月28日登记至刘某雨名下，2016年3月29日，涉案房屋贷款已偿清。刘某雨与周某于2018年4月3日登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有，各占50%。涉案房屋总价为2718742元，其中首付款1088742元及偿还贷款155万元均系原告刘母转账支付。结合涉案房屋购买时间、首付款及贷款偿还情况、装修居住使用情况、2018年9月3日《证明》情况以及北京市房屋限购政策施行时间等因素，二原告主张与被告刘某雨存在借名买房合同关系的诉讼请求，合法合理，法院依法予以支持。关于二原告主张二被告协助原告办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋涉及第三人齐某的相关抵押权益，而二原告不认可被告刘某雨、周某与第三人齐某之间关于涉案房屋抵押合同的真实性及合法性，故对于二原告的该项主张，本案不宜进行处理，可另行解决。
本案案由为合同纠纷，二原告要求确认被告刘某雨在房产登记中增加周某为产权人的行为无效的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另案解决。被告刘某雨辩称二原告的出资系对其个人的赠与，对此法院认为，鉴于购房款数额较大，且被告刘某雨亦未就其该项辩解意见充分举证证明，故对于被告刘某雨的该项辩解意见，依据不足，法院不予采信。