北京房产律师——因无购房资格委托他人购房登记在他人名下房屋归属于谁

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某花向本院提出诉讼请求：1.判令赵某丽返还李某花购房款及其他费用共计2072398.20元；2.判令赵某丽支付李某花利息；3.诉讼费由赵某丽负担。
事实和理由：李某花与赵某丽于2017年5月相识后，赵某丽称其能为李某花在北京购买房产。李某花按照赵某丽的指示分别于2017年9月21日、2018年6月12日先后向赵某丽汇款共计2000000元，后又按照赵某丽要求支付了税费及物业费共计72398.20元。因赵某丽收到上述款项后一直未为李某花购买房屋，经李某花多次催要，赵某丽至今未将上述款项返还李某花，故李某花诉至法院。
 
被告辩称
赵某丽辩称，不同意李某花的诉讼请求，理由如下：1、李某花之子马某夏与赵某丽的女儿曾系男女朋友关系，李某花欲在北京购买房屋作为其子的婚房，但因李某花与马某夏均无在京购房资格，故李某花委托赵某丽以赵某丽担任法人的北京K公司（下称K公司）的名义在京购买房屋，故本案系因李某花不具备在京购房资格而引起的借名买房纠纷，而非委托合同纠纷
2、K公司购买房屋后即将该房屋交付李某花及其子马某夏，该房屋一直由李某花及马某夏控制并占有使用，赵某丽及K公司已完成了出名买房的义务，因马某夏与赵某丽之女未能成婚导致李某花反悔，故要求赵某丽返还购房款；3、李某花诉请中主张的购房相关费用系由马某夏付给K公司及物业公司，赵某丽并非收款人，李某花亦非付款人，故李某花对该部分款项无权主张。综上，赵某丽作为K公司的法人已完成了出名购房的全部配合工作，李某花无权要求赵某丽返还购房款及相关费用和利息，请求法院驳回李某花的全部诉讼请求。
赵某丽向本院提出反诉请求：1.判令李某花返还赵某丽购买房屋垫付的款项38595元并支付利息；2.诉讼费由李某花负担。事实和理由：李某花于2017年欲为其子马某夏在京购买婚房，因李某花与马某夏均无在京购房资格，故李某花委托赵某丽以赵某丽担任法人的K公司名义在京购买商办类房屋一套，双方约定待马某夏具备在京购房资格时，将所购房屋过户至马某夏名下。因李某花当时称其定期存款尚未到期，账户内并无现金，要求赵某丽为其垫付购房款项，赵某丽为帮助李某花及马某夏购买房屋垫付款项共计2038595元。后李某花仅返还赵某丽2000000元，剩余款项至今未予返还，故诉至法院。
李某花对赵某丽的反诉辩称，其委托赵某丽在京购买房屋的日期为2017年9月21日，而赵某丽以K公司名义购买房屋的日期为2017年3月15日，二者之间没有任何关联，且2017年3月15日购买房屋的付款人为K公司，而非赵某丽，赵某丽并无反诉的主体资格，故不同意赵某丽的全部反诉请求。
 
本院查明
2017年3月15日，赵某丽分别向案外人迟某汇款80000元、70000元。同年3月22日，K公司向北京F房产公司汇款1888595元。同年3月25日，K公司（买受人）与北京F房产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定K公司购买坐落于北京市通州区一号房屋（下称涉案房屋），该商品房总价款1888595元。同年9月21日，李某花向赵某丽汇款1000000元。汇款业务受理回单中载明款项用途为购房款。2018年6月12日，李某花向赵某丽汇款1000000元。汇款业务受理回单中载明款项用途为购房款。同日，案外人马某夏向K公司汇款69266.15元。同年6月13日，K公司向北京F房产公司汇款69266.15元。
庭审中，李某花称其子马某夏与赵某丽之女曾系恋人关系，涉案款项系其委托赵某丽用于为李某花在京购房的款项，双方就委托事项并未签订书面协议，均系口头约定；李某花除向赵某丽直接汇入购房款2000000元外，马某夏曾代赵某丽缴纳相关费用总计72398.20元，该部分款项虽与委托事项无关，但坚持在本案中一并主张。李某花同时强调其与赵某丽之间于2017年6月才开始协商委托购房事宜，其对于K公司于2017年3月购买涉案房屋一事既不知情，也不认可赵某丽所主张的购房成本，李某花及其子亦从未占有使用涉案房屋；
因李某花向赵某丽汇入涉案款项后，赵某丽至今未能完成委托事项为李某花购买房屋，故要求赵某丽退还涉案款项。李某花为证明其主张提供了活期存款账户明细查询、借记卡账户历史明细清单、收房付款通知、收据五张、物业费发票、水表照片、中国工商银行转账凭证、微信聊天记录加以佐证。
赵某丽对李某花所提供证据的真实性均无异议，但对于证明目的均不予认可，赵某丽坚持认为其与李某花之间并非委托合同关系，而系借名买房关系，因李某花及其家庭当时并无在京购房资格，故借用K公司的名义购买涉案房屋，房屋系用于双方子女的婚房。涉案房屋于2018年6月16日交房后，房屋钥匙一直在李某花处，马某夏曾将其持有的涉案房屋钥匙及门禁卡等物品拍照后发给赵某丽，涉案房屋的物业人员亦与马某夏联系缴费事宜，由马某夏直接缴纳物业费，充分证明涉案房屋一直由李某花及马某夏实际占有使用。赵某丽提供了其与李某花及马某夏的微信聊天记录、中国工商银行汇款凭证、中国银行国内汇款付款通知单、借记卡账户历史明细清单和发票、案外人张峥嵘出具的证言对其主张予以佐证。
李某花对于其与赵某丽之间的微信聊天记录的真实性不予认可，马某夏代缴费用的行为无法证明涉案房屋系李某花所购买。
赵某丽为证明其反诉请求当庭提供了中国银行交易流水明细清单、中国工商银行电汇凭证、中国工商银行汇款凭证、中国银行国内汇款付款通知单、借记卡账户历史明细清单。李某花对于其他证据的真实性均无异议，但对于全部证据的证明目的均不予认可，李某花强调其子马某夏当时与赵某丽之女系恋爱关系，故基于该关系才为赵某丽办理了涉案房屋的相关事务，与本案无关。
案件审理过程中，本院依据赵某丽的申请前往涉案房屋所属物业公司核实相关情况。经核实，该房屋以K公司名义购买，登记的业主名称为赵某丽，但该房屋的具体情况了解。赵某丽并未在涉案房屋居住，该房屋交房、收房以及领取钥匙等手续均由马某夏办理，该房屋在物业公司登记的紧急联系人也系马某夏，但该房屋自2018年6月7日交房后一直无人居住，处于空置状态，现已无法与马某夏取得联系。
另查，赵某丽系K公司的法定代表人。
 
裁判结果
一、被告（反诉原告）赵某丽于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李某花购房款2000000元并支付利息；
二、驳回原告（反诉被告）李某花的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）赵某丽的反诉请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。庭审中，虽然赵某丽否认其与李某花之间系委托合同关系，而系借名买房关系，但因赵某丽认可涉案房屋系其代李某花所购买，亦认可涉案款项系用于购买涉案房屋，且涉案款项的汇款回单中载明款项性质为购房款，由此可以确认李某花与赵某丽之间应系委托合同关系，李某花系委托人，赵某丽系受托人，委托事项为在京购买房屋，赵某丽关于双方之间系借名买房关系之主张没有证据佐证，法院不予采信。
本案中，李某花与赵某丽对于赵某丽收到李某花所汇款项2000000元以及该款项系用于在京购房之事实均无异议，双方的争议焦点在于赵某丽收到李某花所汇涉案款项后是否完成了委托事项。庭审中，虽然赵某丽坚持认为其以K公司名义购买的涉案房屋即为其代李某花在京所购房屋，其已按约完成了合同义务，但因李某花对此不予认可，且通过双方提供的证据及当庭陈述可以看到，赵某丽作为法人的K公司购买涉案房屋的时间为2017年3月，李某花向赵某丽汇入涉案款项的时间为2017年9月与2018年6月，且涉案房屋的所有权人系K公司，该房屋在物业公司登记的业主也系赵某丽，赵某丽提供的证据既无法证明K公司购买涉案房屋系按照李某花指示所为，亦无法证明李某花认可涉案房屋系其委托赵某丽所购房屋，故赵某丽的抗辩意见没有事实和法律依据，法院对此不予采信。现李某花向赵某丽给付购房款2000000元后，赵某丽至今未能完成委托事项为李某花在京购买房屋，理应将购房款退还李某花，故李某花要求赵某丽返还购房款2000000元的诉讼请求，与法不悖，理由正当，法院予以支持。
因李某花未能提供其于本案起诉之日前向赵某丽主张购房款的相关证据，故利息应自起诉之日即2019年12月13日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告诉请中主张的利息起算时间有误，法院依法予以调整。
关于李某花要求赵某丽返还垫付费用总计72398.20元的诉讼请求，因该费用并非由李某花所支出，李某花亦认可该费用与委托事项并无关联，故李某花的此项诉请，没有事实和法律依据，法院对此不予支持。
关于赵某丽要求李某花返还购买房屋垫付的款项38595元并支付相应利息的反诉请求，因该款项系K公司为购买涉案房屋所支出的款项，而涉案房屋与本案委托事项之间并无关联，故赵某丽的反诉请求，没有事实和法律依据，证据不足，法院对此不予支持。