靳双权律师分析农村房屋买卖而引发的纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告胡先生起诉称：1997年2月27日，我和被告双方就被告位于甲市乙区XX镇XX村5队的(毛胚房)房屋一幢达成买卖协议，并就此签订了一份《房屋买卖合同》，且双方共同到甲市乙区公证处进行了公证。该《房屋买卖合同》约定：“卖方程先生有自建的房屋壹座，座落在XX镇XX村5队，用地面积170.30㎡，经与买方胡先生协商，决定将此座房屋以人民币壹万伍仟元正将此座房屋卖给胡先生。现双方协商如下：1、买卖双方于合同公证时将钱和房屋交验清楚;2、房屋产权如有瓜葛不清之处，皆由卖方负责，与买方无关。”同时，双方针对房屋买卖的公证又出具了一份《证明买房合约书》，证明涉案房屋买卖实际交易金额为35000元，为了减少公证费用而在《房屋买卖合同》中将交易金额书写成15000元。双方房屋买卖交付完毕后，我对该涉案房产进行了装修并扩建至355.88㎡，并使用至2009年11月份。期间，我多次要求被告配合办理更名手续，但被告均以各种理由推脱。2009年11月，涉案房屋被列入拆迁范围，我再次要求被告予以配合，但被告仍推诿。我在无奈之下，经与拆迁单位协商，只得以代理人身份出面与甲市XX镇人民政府(受委托拆迁人为甲市X开发有限公司)签订了《“甲市至A地铁路(XX镇段)”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，在该份协议中，登记了涉案房产的座落位置、房屋四至、面积与安置人，同时，拆迁合同中所约定的安置房、补偿款均由我领取并占有使用。我多次通知被告共同到相关部门办理更名手续，但被告均以各种理由推诿。所以请求法院判令：1、我和被告双方关于甲市乙区XX镇XX村5队的《房屋买卖合同》合法有效，并判令合同中的涉案房产归我所有。2、被告配合我就甲市乙区XX镇XX村5队房屋被拆迁后，就新安置的房屋前往甲市XX镇人民政府办理过户更名的有关事项。3、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告程先生答辩称：原告的诉求缺乏相应的法律依据。1、双方所签订的《房屋买卖合同》无效，农村宅基地的所有权人为村集体，本案双方房屋买卖未经有管部门批准。2、《“甲市至A地铁路(XX镇段)”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》签订时，原告作为代理人签订协议，侵害了我的合法权利。

　　三、法院查明

　　1995年8月27日，经被告程先生申请，甲市乙区土地管理局向其颁发了《集体土地建设用地使用证》，该证显示宅基地地址位于甲市乙区XX镇XX村5队。用地面积173.40㎡，建筑占地87.3㎡。1997年2月27日，原告胡先生与被告程先生签订《房屋买卖合同》一份，约定：“卖方程先生有自建的房屋壹座，座落在XX镇XX村5队，用地面积170.30㎡，经与买方胡先生协商，决定将此座房屋以人民币壹万伍仟元正将此座房屋卖给胡先生。现双方协商如下：1、买卖双方于合同公证时将钱和房屋交验清楚;2、房屋产权如有瓜葛不清之处，皆由卖方负责，与买方无关。”同日，甲市乙区公证处出具《公证书》对该《房屋买卖合同》进行了公证，原、被告双方还补充签订《证明买房合约书》一份，约定：“用地面积壹佰柒拾叁点肆平方米。其中：建筑占地捌拾柒点叁平方米。水泥结构贰层楼房。价钱为人民币叁万伍千元。(其中为了减少费用，为办理公证书价钱为壹万伍仟元。房内的石、沙、土归买方胡先生所有。叁万伍仟元于97年2月27日壹次性交清)。”之后，胡先生占有使用该房屋，并将房屋扩建至总建筑面积为355.88㎡。之后，双方未办理《集体土地建设用地使用证》的更名手续。

　　2009年11月，涉案房屋因甲市至A地铁路(XX镇段)项目建设需要而被拆迁。原告胡先生以代理人身份与甲市XX镇人民政府签订《“甲市至A地铁路(XX镇段)”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书显示：拆迁人为甲市XX镇人民政府(甲方)，受委托拆迁人为甲市X开发有限公司，被拆迁人为程先生(乙方)，代理人为胡先生。因此次涉案房屋被拆迁，产生各项货币补偿款211169.2元，胡先生领取了该全部货币补偿款。胡先生一家4口在《“甲市至A地铁路(XX镇段)”集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中被安置，通过产权调换，取得安置房3套，共计面积337.44㎡，安置房分别位于：XX小区6号楼1102室(面积124.72㎡)，XX小区6号楼1202室(面积124.72㎡)，XX小区2号楼501室(面积88㎡)。胡先生领取了全部货币补偿款，并实际占有和使用上述3套安置房。至今，上述3套安置房所登记的被拆迁户户名仍为程先生，但仍未办理所有权证。另查明，原告胡先生和被告程先生同属于甲市乙区XX镇XX村集体经济组织成员。

　　四、法院判决

　　1、原告胡先生与被告程先生于1997年2月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效。

　　2、驳回原告胡先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：本案系因农村房屋买卖而引发的纠纷。本案的争议焦点为原告胡先生与被告程先生于1997年2月27日所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。程先生抗辩认为宅基地的所有权归属村集体，故农村房屋买卖应取得包括村集体在内各相关部门的批准，现涉案房屋买卖未经过村集体及相关单位的批准，故双方房屋买卖关系应属无效。靳律师认为，首先，程先生系房屋的所有权人，其与胡先生于1997年2月27日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该《房屋买卖合同》已经过公证，且胡先生实际占有、使用该房屋长达十余年，双方之间所存在的房屋买卖关系不存在违背真实意思之情形;其次，胡先生与程先生同属于涉案房屋所在地的集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该法律条文理解，并未禁止村民买卖本集体经济组织成员的私有房屋，且未规定村民买卖本集体经济组织成员的私有房屋因未经相关单位批准而无效。综合以上分析，靳律师认为胡先生与程先生于1997年2月27日所签订的《房屋买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，对程先生的抗辩不予采纳。另，胡先生所主张合同项下涉案房屋归其所有的问题，因该房屋已被国家征地拆迁完毕，现其再主张涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，故不予采纳。而胡先生要求程先生配合办理相关安置房的过户更名的主张，因相关安置房的所有权权证仍未办理，未达到过户更名的条件，故对其主张亦不予采纳。