案例：经济适用房借名买房，产权归谁
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
郭琴诉称，我与郭虹系姐妹关系，郭虹于2008年获得北京市朝阳区××二期经济适用房项目的购房资格，但其表示自己无力购买，与其放弃购房资格，还不如让我用其名义购买。于是约定：我借用郭虹名义购买房屋，房屋首付款、贷款本息、贷款担保金、公共维修基金、购房税款、办证费用、物业费、取暖费、水电气等有关的费用由我承担，所购房屋归我所有，满五年后双方再办理过户手续，由郭虹配合我办理购房和贷款手续。按照约定，交房后我对房屋进行了装修，并一直居住至今。同时，我还按月向郭虹名下的银行账户打款用以偿还购房贷款。我为感谢郭虹的转让房屋行为，曾拿5万元给郭虹，其拒收。
随着房价飞涨，郭虹心理逐渐失衡，谎称房本丢失又去补办，还诉至法院要求我腾房。郭虹的行为造成了对我的不公平，而且还使我丧失购房机会蒙受巨大损失。故我诉至法院，请求法院判令：1.郭虹返还我购房款首付172724.57元，贷款本金和利息（计算至判决生效之日），房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元，房屋登记费40元，物业费7473.65元（2010年10月1日至2016年6月30日），供暖费10348.8元（截止到2015年11月14日）；2.郭虹赔偿我房屋装修损失90000元；3.郭虹赔偿我房屋增值补偿款1200000元。
2、被告辩称
郭虹辩称，不同意郭琴的诉讼请求。郭琴与我没有签订过经济适用房转让协议，房屋所有权并没有转移，现在属于我所有，2014年民事判决书对涉案房屋的权属问题已经进行处理，郭琴的主张没有事实和法律依据。
我与郭琴从未签订任何协议，相关手续是自行办理的，我有时会与郭琴一起去，当时要是我转让郭琴的话，就不可能让郭琴垫交首付，我申请公积金贷款，我申请的是最高还款额和最长还款期，郭琴是北京户口，可以自行申请经济适用房。郭琴借用我的涉案房屋是因为郭琴与父母共同居住，居住环境恶劣，郭琴的很多贵重物品都是在我处保管的，其曾给我五万元是房屋的使用费。双方曾约定郭琴使用房屋至我女儿大学毕业后。我女儿毕业后，多次与郭琴协商，郭琴并未腾房，我无奈下就补办房产证，起诉至法院，经法院判令郭琴腾房。郭琴腾房后，涉案房屋的贷款由我自行偿还。郭琴称其腾房后无家可归与事实不符，其婚后在西城区有住房，其不是底薪阶层，属于医务人员。如郭琴是借名买房，为何不自行申请经济适用房。综上郭琴的主张无事实和法律依据。
二、法院查明
2008年9月23日，郭虹与北京××房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定郭虹购买涉案房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币292087元。涉案房屋合同签订后，郭琴交纳了购房款首付172724.57元、房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元、房屋登记费40元等款项，并自2008年11月27日起一直偿还以郭虹名义办理的公积金贷款至今，每月还款金额为1000元，郭虹对郭琴还款事实予以认可。自房屋交付起，郭琴一家在涉案房屋中居住至今，并交纳了全部物业费、供暖费等。
2011年3月30日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为郭虹单独所有，建筑面积为68.99平方米。
2014年郭虹以涉案房屋系其同意由郭琴暂时使用、欲收回房屋为由，将郭琴诉至法院，现要求郭琴腾退涉案房屋；法院经审理，于2014判令郭琴将涉案房屋腾退给郭虹。
后郭琴诉至法院，请求郭虹返还购房款及相关费用，并赔偿房屋增值损失100万元。该案在审理过程中，郭琴申请证人胡芬（郭琴、郭虹之母）、郭文（郭琴之姐，郭虹之妹）出庭作证。其中胡芬陈述"被告（郭虹）说自己买不起房，卖给谁都是卖，就卖给郭琴了，谁买的就归谁，不可能是借款。"而郭文陈述"房子最早下来的时候，郭虹说我买不起，指标能卖，我就说把指标给妹妹（郭琴），郭虹就把指标给了我妹妹，全家人都认为房子给我妹妹"；"当时郭虹说买不起房，就把指标给了妹妹，但是双方都是姐妹，郭虹当时就说没必要给我妹妹出具书面文件。"该案郭琴撤诉。
庭审中，郭琴主张双方系存在借名买房关系，而双方之间约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此郭琴基于合同无效提出本案诉讼请求。郭虹对此不予认可，主张双方是借贷关系，但未举证予以证明。
审理中，郭琴申请对涉案房屋的价值以及室内装修价值进行评估，估价结果为：房屋房地产市场价值（不包含装修）为1549722元，楼面房地产价格为22463元/平方米；室内装修价值为36773元；上述价值中包含可能存在的未偿还抵押贷款额及有关税费。双方对评估结论真实性皆予以认可，但郭琴认为估价结果偏低，郭虹认为该评估结论与本案无关。
三、法院判决
1、郭虹返还郭琴购房首付款人民币十七万二千七百二十四元五角七分，房屋维修基金一万三千七百九十八元，贷款担保服务费六百元，代办产权费八百元，印花税一百四十六元，契税二千九百二十七元二角五分，房屋登记费四十元；
2、郭虹返还郭琴已偿还住房借款本金和利息，该款项的具体金额按每月人民币一千元计算，自二零零八年十一月二十七日起计算至判决生效之日止；
3、郭虹赔偿郭琴房屋装修损失人民币二万五千七百四十一元；
4、郭虹赔偿郭琴房屋增值损失人民币八十八万零三百四十五元；
5、驳回郭琴的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定郭琴与郭虹之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而郭琴并不具备购买经济适用住房的条件，其与郭虹之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定郭虹承担主要责任，郭琴承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于郭琴要求郭虹返还各项购房费用及已偿还贷款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于郭琴要求郭虹支付其已交纳物业费、供暖费的诉讼请求，因上述费用发生产生在郭琴居住期间，法院不予支持。关于郭琴要求郭虹赔偿装修损失、房屋增值补偿款的请求，法院综合考虑郭虹因房屋升值获得的利益、郭琴因此丧失的订约机会损失、郭琴装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】