农村房屋买卖纠纷之连续买卖合同效力
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
1、原告诉称
2013年7月，方平诉称：1994年9月，方平将位于北京市通州区1号院落及房屋以8000元的价格卖给李晓光，李晓光又将房屋转卖给胡向东，后胡向东又转卖给李军。2011年，方平依法起诉购房人李晓光，要求确认双方的房屋买卖协议无效并腾房。2012年2月29日，通州区法院判决“确认双方买卖合同无效”，李晓光上诉后法院作出“驳回上诉维持原判”的终审判决。
2012年，方平起诉房屋实际居住人李军腾房时，李军提出民事判决书，其内容确认李军与方平于2010年签订的房屋买卖合同有效，方平对此提出异议，但一、二审法院都驳回了腾房的诉求。方平与第一购房人李晓光已经过通州法院及北京市第二中级人民法院判决，“确认双方房屋买卖合同无效”。因此，购房人与李军等所有签订的房屋买卖合同均属无效，李军与本村村民孙楠所签订的房屋买卖合同是假的，其侵犯了房屋所有权人的合法权益，属无效合同。
通州法院判决书程序违法，李军与孙楠起诉要求法院确认双方房屋买卖合同有效时，未向法院阐述此房屋正在诉讼之中，一审法院也未调查核实，李军故意隐瞒了事实，骗取了法律文书，使其非法行为合法化，孙楠一直未出庭，对诉讼事宜全然不知，一审法院未认真调查核实，仅简单做出了判决，实属违法。李军与孙楠签订的“房屋买卖合同”并非孙楠购买，合同签字是假的，孙楠并非实际购房人，以此欺骗手段骗取生效法律文书。房屋现在仍登记在方平名下，集体土地使用证的土地使用人也是方平，李军无权处分该房屋。故请法院依法撤销通州法院民事判决书；诉讼费由李军、孙楠承担。
2、被告辩称
李军辩称：方平早在2012年9月4日开庭时已经知道民事判决书，而本次起诉时间为2013年4月11日，已经过了6个月的时间，其起诉应该无效。如果方平有权提起本次诉讼，那么案外人胡向东也有权提起诉讼，甚至包括我、孙楠均有权提出撤销与李晓光合同无效的诉讼，国家的司法资源将会被严重浪费，因此，方平无资格提起诉讼。
方平称判决书违反程序，我认为我与孙楠之间的诉讼没有任何程序违法，反倒是方平的程序违法。2011年1月12日审理方平诉李晓光及我的房屋买卖纠纷中，我当庭就说了房屋是从胡向东处买的，方平立即撤销了对我的诉讼，如果当时不撤销对我的起诉，我和孙楠自然会参加到该案的诉讼中，而不会有后面的一系列诉讼。所谓合同无效之诉、排除妨害之诉，均是其未取得所有权的诉讼。关于我与孙楠买卖合同真实性的问题，已经过通州法院的审理，双方均已承认并确认签字，在不违反强制性规定和合同法规定的情况下，已被认定有效。合同法只讲相对性，无所谓孙楠代人买房的问题。因此方平起诉主体有问题，事实与理由均不成立。
孙楠辩称：我同意李军的答辩意见。另外，起诉李晓光时，判决中提到双方的口头协议有效，我们有整套的证据链条证明该协议并不是口头的，而是做过公证，且村委会在公证书上作了记录，李晓光案中方平存在恶意的诉讼行为，我们是合法取得房屋所有权。因此不同意方平的诉讼请求。
二、法院查明
方平系通州区农民，李晓光系海淀区居民。1994年9月，方平与李晓光口头达成协议，方平将其位于北京市通州区1号院以8000元的价格转让给了李晓光。李晓光购买房屋后将房屋转卖给胡向东，后胡向东又将房屋转卖给李军，李军系北京市朝阳区居民。2010年12月1日，李军又将涉案院落和房屋以25万元价款转让给了孙楠，孙楠系北京市通州区农民。
2011年12月，方平诉至通州区法院，要求确认其与李晓光之间的房屋买卖合同无效。通州区法院判决确认方平与李晓光之间于1994年9月达成的口头房屋买卖协议无效。后李晓光上诉，二审法院维持原判，驳回了李晓光的上诉请求。
2012年3月，孙楠诉至通州区法院，要求确认其与李军签订房屋买卖合同有效。通州法院判决确认孙楠与李军签订《房屋买卖合同》有效。该份判决书已发生法律效力。
2012年8月，方平诉至市通州法院，要求李军腾退院落及房屋。通州法院驳回方平的诉讼请求。方平不服提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。
李军虽已将房屋卖给孙楠，但涉案院落和房屋仍由其居住使用。李军称希望继续在此画画，孙楠同意其继续使用房屋。
三、法院判决
驳回方平的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
公民的合法的民事权益受法律保护。对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
就本案而言，从方平提起本次诉讼的时间来看，其在通州区法院民事案件审理中已经知晓北京市通州区法院判决房屋买卖合同有效判决的存在，其提起本次第三人撤销之诉时已经超过了六个月。另，李军与孙楠签订的房屋买卖合同属于债权行为，具有相对性。方平虽主张李军与孙楠签订的合同系虚假签订，侵犯其民事权益，但提交的证据不足以证明。李军与孙楠均表示合同系双方真实意思表示，并已实际履行。故法院认定通州区法院判决李军与孙楠的房屋买卖合同有效的判决书的内容正确，程序合法，且不损害案外人的合法利益，方平要求撤销该判决理由不当，证据不足，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】