北京农村房屋买卖纠纷案例的处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年9月，杨利诉称：北京市房山区5号院为我的祖宅，后变卖给村集体，后被杨飞购得该房，杨飞又出售给李三。2006年10月24日，我与杨飞、李红达成协议约定：杨飞、李红委托杨利通过法律途径向李三收回房产，一切费用由我承担，收回房屋后，杨飞、李红将房屋无偿给予我，此房屋拆迁时，我一次性给予杨飞、李红五至十万元。2007年，我以杨飞的名义支付给李三补偿款252000元收回了房产。在诉讼中我还支付了诉讼费、评估费、律师费24905元，总计276905元。
我与杨飞、李红于2007年12月16日再次签订《协议书》约定：房屋产权、所有权、使用权转让给我，都归我所有，拆迁时我一次性给予杨飞、李红五至十万元，房屋收回后一直由我占有使用。2010年7月7日，我与开发总公司签订了《拆迁安置补偿协议》。2010年7月8日，我又与该公司分别签订了《定向安置房买卖合同》三份。2010年7月13日双方又签订了《拆迁安置补偿协议（补充协议）》该房屋拆除。2010年7月14日，杨飞、李红将我诉至法院，法院判决认定杨飞、李红与我签订的两份协议书实际系转让宅基地上房屋所有权的行为，因我非本村集体经济组织成员，该转让行为违反国家法律强制性规定，为无效协议。此判决已生效。
此后，杨飞、李红将我、北京开发总公司诉至法院，法院判决认定我与北京开发总公司签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议（补充协议）》无效。
2013年初，我起诉杨飞、李红，要求分割北京市房山区5号院的拆迁利益。诉讼中，基于当时杨飞、李红尚未取得北京市房山区5号院的拆迁补偿利益，法院以我要求分割的拆迁利益不明确为由，裁定驳回了我的起诉。现杨飞、李红已经获得拆迁利益。
我与杨飞、李红签订的协议已被法院认定为转让宅基地上房屋所有权的行为，双方的转让协议被确认无效，但无效后责任如何承担及拆迁利益如何分割尚未处理。虽然我与杨飞、李红之间的转让协议无效，但我为此付出了相关费用，杨飞、李红应予返还。转让协议无效后，杨飞、李红应对我因转让协议无效而遭受的损失承担赔偿责任。根据北京市人民法院审判实践中，转让协议无效后依据双方的过错大小，按二八开处理无效后利益分配的原则，我应取得80%拆迁安置补偿，以弥补我在转让协议无效后的经济损失。现要求：1、杨飞、李红赔偿我损失，以杨飞、李红与北京开发总公司签订的拆迁安置补偿协议确定的财产的80%为准，暂定200万元；2、杨飞、李红返还我在收回房产过程中支付的费用276905元（包括补偿款252000元，诉讼费、评估费、律师费24905元）。
2、被告辩称
杨飞、李红辩称：一、本案所涉及的北京市房山区5号院房屋的所有权和相应的宅基地使用权没有发生变动，拆迁前仍归杨飞、李红所有，杨利没有获得争议房屋的所有权和宅基地使用权。人民法院作出判决书已经生效，杨利对争议房屋没有所有权，对宅基地也没有使用权。争议房产没有发生转让，当然也无所谓基于转让后的房产获得拆迁利益。杨利要求赔偿因转让无效造成的损失缺乏事实及法律上的根据。杨利的第二项诉讼请求已超过诉讼时效，依法应驳回杨利的诉讼请求。
二、法院查明
杨利为非农户口。
2010年7月7日，杨利作为被拆迁人与拆迁人北京开发总公司签订拆迁安置补偿协议，并于2010年7月13日签订补充协议。协议中确定，宅基地面积315.24平方米，房屋合法建筑面积236.43平方米，杨利获安置房三套、剩余补偿款746027元。房屋被拆迁。
2010年8月，房山法院受理杨飞、李红诉杨利合同纠纷一案，杨飞、李红要求确认双方2006年10月24日和2007年12月16日签订的两份协议书无效。房山法院判决：杨飞、李红与杨利签订的转让房屋的两份协议书均无效。双方领取判决书后均未上诉，该判决书已经发生法律效力。
2011年，杨飞、李红到房山法院起诉北京开发总公司、杨利，要求确认北京开发总公司与杨利签订拆迁安置补偿协议及补充协议无效。房山法院于2011年12月15日判决拆迁安置补偿协议及拆迁安置补偿协议（补充协议）无效。杨利不服提出上诉被判决驳回上诉，维持原判。
2013年9月6日，北京开发总公司与杨飞签订拆迁安置补偿协议及补充协议，上述协议中确定，宅基地面积298.48平方米，房屋合法建筑面积223.86平方米，北京开发总公司给付杨飞拆迁补偿总金额1244871元，杨飞获安置房三套、剩余补偿款587387元。
三、法院判决
1、杨飞、李红赔偿杨利损失人民币九十五万元。
2、杨飞、李红返还杨利人民币二十七万六千九百零五元。
3、驳回杨利的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已经确认杨利与杨飞、李红就北京市房山区7号房屋签订的两份协议书均无效，所以本案关键在于合同无效后双方当事人之间的返还及赔偿问题。
关于当事人之间的返还问题。作为买受人的杨利，应将杨飞、李红的房屋返还，现杨飞、李红已经根据自己对房屋享有的权利获得了巨额拆迁利益，应视为杨利已经履行了自己的返还义务；作为出卖人的杨飞、李红，应将杨利的购房款退还，杨利获得房屋的相关支出应视为其对杨飞、李红的购房款，杨飞、李红应在杨利主张的合理范围内予以返还。
关于当事人之间的赔偿问题。杨利与杨飞、李红签订的协议虽然被确认无效，但就合同无效存在双方之间的责任分担。作为出卖人的杨飞、李红在明知涉诉房屋之后会存在拆迁利益的情况下，仍然执意进行转让，而且在转让杨利之前出让过，只是之后通过诉讼收回后又变相转给杨利，所以杨飞、李红对合同无效存在主要过错。作为买受人的杨利，此前通过诉讼的形式获得杨飞、李红的涉诉房屋，其应知晓涉诉房屋上可能存在的风险，包括此前确认合同无效诉讼以及本案都应是其在签订协议时应当预料到的，所以其也存在次要过错。故此，法院结合双方在合同无效过程中的过错程度，考虑杨利对涉诉房屋的装修、翻建所投入的资金，并考虑作为民事主体都应遵守的诚实信用原则，酌情判决杨飞、李红应赔偿给杨利的信赖利益损失数额。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】