非农户口将其农村房屋出卖之农村房屋买卖纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2014年9月，李胜利诉称：我与黄磊于2011年9月6日签订转让合同，合同约定我将位于北京市房山区29号院宅基地及地上物以40000元价格转让给黄磊。现我得知根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，因黄磊并非合格的买房主体，且该房屋一直由我居住，故我诉至法院，请求法院确认该房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
黄磊辩称：不同意李胜利的诉讼请求。首先，原本双方于2011年9月6日签订转让合同是真实有效的，且合同现在已经履行，符合相关法律规定和司法解释，我是x村本村村民，从出生到现在一直是本村村民，我购买该宅基地符合相关法律规定，符合北京市高院和中院的相关指导意见；其次，我在本村没有其他宅基地，只有涉案的一处宅基地，没有违反国家一户一宅的制度；最后，现本案李胜利已经不是良各庄村村民，其户口已经迁出x村。综上，我与李胜利之间的房屋买卖协议应有效，请求法院驳回李胜利的诉讼请求，确认双方买卖协议有效。
二、法院查明
1993年11月23日，北京市房山区人民政府向李胜利颁发了集体土地建设用地使用证。2011年9月6日，李胜利（甲方）与黄磊（乙方）签订转让合同，合同载明：“甲方将29号院宅基地以及地上物， 4万元转让给乙方，乙方一次性付清。合同签订后，如遇国家相关政策及一切利益债务由乙方自行承担。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。”李胜利与黄磊均在该合同上签字捺手印。合同签订后，黄磊支付了相应的价款，李胜利将29号院交付给黄磊。黄磊收房后未新建、翻建房屋。黄磊的户口为居民户口。现李胜利的户口为居民户口。
庭审中，李胜利提交良各庄村村委会《证明》一份，内容载明：“今证明黄磊户口所在地在我村，但不是我村集体经济组织成员，不享受我村集体经济组织成员利益。”黄磊对此证明不认可，认为该证明虽然有良各庄村村委会的盖章，但却没有写明日期；而且村委会无法证明黄磊的身份，黄磊是良各庄村集体经济组织成员应以事实为准。为核实该证明的真实性，法院于2014年11月27日前往良各庄村村委会进行调查，良各庄村村委会主任赵斌证明李胜利提交的证明确系良各庄村村委会于2014年7月左右所出，且黄磊虽然户口在良各庄村，但因为之前其已转户为居民户口，故不再享受集体经济组织成员待遇。
审理中，黄磊提交良各庄村村委会工作人员赵斌、方利出具的两份《说明》。赵斌的《说明》内容为：“2014年9月份，李胜利的爱人拿一证明要求村委会盖章。我在未和主任请示的情况下，给盖了一个章。当时未发现是作废的公章，且对盖章有关经济组织成员一词不理解、不清楚，后查明证明错了，就此说明此证明无效。说明人赵斌2014.12.16。”
方利的《说明》内容为：“我是良各庄村村主任方利。关于我村出示的黄磊不是我村集体经济组织成员、不享受我村集体经济组织成员利益的证明是我的手下赵斌在不明确这一专业名词的情况下，用已作废的公章盖的。做为主任，此证明我不承认。黄磊于1997年随父转户，此前一直是良各庄村农户。经各方查询，黄磊转户后一直居住我村，并享受散居村民待遇，应视为农村集体经济组织成员资格应该承认。原来开具的证明不准确，宣布作废。说明人方利2014年12.16日。”
经法院调查核实，方利为良各庄村村委会主任兼良各庄村村长，赵斌为副主任、副村长，二人所述情况与两份《说明》一致。经询问，良各庄村村委会主任方利、副主任赵斌说明如下情况：1.黄磊祖辈皆为良各庄村村民，黄磊的父亲为煤矿工人，黄磊原为农村户籍的本村村民，后随父转户将户籍迁出转为居民户口，其后又将户籍迁回本村，转户不离村，黄磊并无正式工作，还在村里住；2.良各庄村约60%的村民现均转为居民户口，本村以前的村民自留地都没有收回，但是新的林权和确权地不再分配给已转为居民户口的村民，黄磊在良各庄村享有选举权，享受过政府发的煤补等补贴。良各庄村村委会向本院提供《证明》一份，内容为：“黄磊是我村经济组织成员。良各庄村委会2015.3.12。”该证明加盖北京市房山区周口店镇良各庄村村民委员会章。
三、法院判决
驳回李胜利的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，涉诉农村房屋买受人黄磊的户口性质虽然转为居民户口，但其户籍仍在良各庄村，并在该村生活居住，且在良各庄村以外无正式工作，因此并未脱离良各庄村农村集体经济组织生产生活和居住。现良各庄村村委会作为良各庄村自我管理的基层群众性自治组织认可黄磊为本村集体经济组织成员，称黄磊在良各庄村集体经济组织享受一定的成员权利和利益。另，本案涉诉房屋出卖人李胜利户口为居民户口，已不在良各庄村生产生活和居住。综合上述情况，黄磊与李胜利就29号院签订的《转让合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他法定情形。依据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故对李胜利要求确认其与黄磊就涉诉29号院签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】