农村房屋买卖合同效力纠纷如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
宋铭诉称，我系北京市房山区x村集体经济组织成员。1998年8月22日，我与杨栋签订了《买卖房屋契约》，将6号房屋以30000元的价格卖给了杨栋。杨栋不是北京市房山区x村集体经济组织成员，其无资格购买该房屋，对宅基地没有使用权。我与杨栋签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》和农村房屋买卖的相关法律规定。故我请求法院判令我与杨栋之间签订的房屋买卖合同无效；令杨栋立即将6号房屋返还给我。
2、被告辩称
杨栋辩称，1998年8月22日，我与宋铭签订了《买卖房屋契约》，其将6号房屋以30000元的价格卖给了我属实。但1.宋铭也不是村集体经济组织成员，并且是非农业户口，没有主体资格要求我返还房屋，2.我与宋铭之间的房屋买卖是双方自愿，经过了镇政府和村委会的批准，办理了北京市房屋契证，向国家缴纳税金，说明双方协议符合法律规定，并且有财政局的盖章，故我们之间签订的《买卖房屋契约》系有效，我取得了宅基地所有权和使用权。故不同意宋铭的诉讼请求。
二、法院查明
宋铭系北京市房山区x村集体经济组织成员，杨栋系北京市房山区居民。1985年4月1日，宋铭以家庭名义申请获批宅基地，并在其上建房。1998年8月22日，宋铭与杨栋在村干部参与下签订《买卖房屋契约》，双方约定：宋铭将其所有的6号房屋卖与杨栋，房价款为30000元。当天，杨栋向村集体经济组织北京×投资管理中心交纳管理费1000元。后宋铭将上述房屋转给了杨栋，杨栋亦将房款支付给了宋铭。
同年9月2日，经原乡人民政府批示：杨栋购买宋铭房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给杨栋使用的条件，予以批准。当日，杨栋交纳了契税，并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后杨栋将该房屋予以装修和改造。
宋铭曾于2013年持诉求诉至房山区法院，法院于2013年7月24日判决驳回宋铭的诉讼请求。判决后宋铭不服提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定：1.撤销北京市房山区法院民事判决；2.发回北京市平谷区人民法院重审。在原审法院重审过程中，经法院释明，杨栋明确表示不在本案中主张诉争房屋的实际损失和期待利益损失，待本案完结后另行主张。
三、法院判决
1、宋铭与杨栋之间签订的《买卖房屋契约》无效。
2、杨栋将6号房屋返还给宋铭。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。杨栋非x村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权；双方争议房屋虽经过原乡政府批示，但未经过县区级土地管理部门进行权利确认，因此杨栋没有取得该房屋宅基地使用权，故双方所签之《买卖房屋契约》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法院释明，杨栋明确表示在本案中不向宋铭主张赔偿实际损失和期待利益损失，待本案完结后另行解决，故本案中关于杨栋的损失赔偿问题暂不宜处理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】