1999年5月6日前非农户口签订的农村房屋买卖纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年12月，蔡斌诉称：1992年1月11日，我与张男签订买卖房屋协议，我将位于北京市通州区x村240号院的房屋及院落以12500元的价格出售给张男。房屋买卖后，我得知张男不是本村集体经济组织成员不得占有本村宅基地，双方签订的买卖协议应属无效，故诉至法院，请求判令我们之间的买卖协议无效，张男与李祥之间的房屋买卖协议无效。
2、被告辩称
张男、李芬辩称：不同意蔡斌的诉讼请求。我方不是适格主体，因为我方已经将房屋卖给了x村村民李祥，我们承认李祥与我方系亲属关系，但该协议系双方的真实意思表示，所以该协议应当是有效的。现涉诉房屋已经被拆除。
二、法院查明
1992年1月11日，蔡斌与张男、李芬夫妇签订买卖房屋协议。该协议内容为：“卖主：蔡斌农村住宅，折合人民币12500元。买主：张男，经买卖双方协商，愿出人民币12500元将蔡斌房产买为己有，现款笔下一次付清。蔡斌在本月20日前，全部搬出，在搬出前，如果房产出现大的损失，由卖主蔡斌负全部责任。以上协议空口无平立字为证，双方签字后，永不反悔”。合同签订后，双方按合同内容进行了实际履行。张男购买上述院落及房屋后，在院内进行了添建。
2008年1月6日，张男（卖主）与李祥（买主）签订房屋买卖协议。内容为：“卖主因想到通县县城居住，工作也方便，与买主协商，卖主将自家现在居住的正房6间、东厢房1间，还有院落一起卖给买主，卖房总金额15万元人民币。协议签订后，买主支付7万元购房款，包括以前买主借给卖主的15000元钱。余款8万元，买主最迟应在2年内付清。买主付清房款，卖主给买主腾房，双方签字生效，不得反悔”。
审理过程中，法院向证明人韩红进行了询问，韩红表示张男与李祥签订的买卖协议内容系其代笔，后双方签字进行了确认。
另查，从蔡斌处购买涉诉房屋时张男的户籍性质系非农业户口，李芬系北京市通州区x村农业户口。李祥亦系该村农业户口。涉诉院落在拆迁范围之内，现已经被拆除，张男、李芬的户口仍在涉诉院落。
三、法院判决
驳回蔡斌的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据查明的事实，张男、李芬购买蔡斌的房屋时，李芬系北京市通州区x村村民。而双方买卖房屋的时间发生在1992年1月，先于国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为不违反当时的法律法规规定。张男的户籍性质系非农业户口，但李祥系北京市通州区x村村民。现涉诉院落在拆迁范围之内，已经被拆除。买卖房屋协议、房屋买卖协议的标的物已不存在。蔡斌主张买卖房屋协议、房屋买卖协议无效，缺乏事实及法律依据。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】