经济适用房买卖过程中产生的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2012-09-24
在经济适用房买卖中，一类是内部的经济适用房买卖，即购买者与出卖者之间有一定的内在关系，买卖行为受到国家的优惠对待；另一类是外部的经济适用房买卖，即已购经济适用房的再买卖，而纠纷的产生大部分出在后者之中。这些纠纷又包括两种类型，一类是国家和经济适用房出售人之间的纠纷；另一类是经济适用房的出售人和买受人之间的纠纷。
1．国家和经济适用房出售人之间的纠纷
这类纠纷主要表现为国家和经济适用房出售人在收益分配方面的纠纷。居民个人购买的经济适用房的产权归个人所有，但居民行使其房屋所有权又要受到一定的限制，不象商品房可以自由处置。由于经济适用房不享有出让性质的土地使用权，所以租金收益中，除按照国家有关规定缴纳相关税费外，还应向国家缴纳土地收益金。
2．经济适用房暗中买卖产生的纠纷
这类纠纷是经济适用房买卖过程中最主要的纠纷类型。具体又包括以下几个方面：
(1)卖方故意悔约的风险。如果卖方在收到买方全款后，违反合同约定，不再出售房屋，买方将面临个人追索房款的艰难，处境十分被动。
(2) -房多卖的风险。不能立即过户的客观情况，使具有一房多卖非法目的卖房人获得了实施非法行为的充分时间，且不易被权利人查证。
(3)长期无法过户的风险。私下交易的买卖双方具备交易条件的时间通常不会太短。丽时间越长，交易的不稳定性越大，尤其是买方的交易风险就越大。
(4)房款是否能被执行回来的风险。执行难对于存在于个人之间的二手房买卖而言更是如此。
(5)投资利益上的风险。由于房地产市场和政策的不稳定性，不能及时过户使得买方可能因经济适用房税收等政策调整，不得不增加投资成本。
(6)“暗交易”存在很大的不确定性。从实际反映的情况来看，有个别经济适用房业主私F从事该类交易。也就是买卖双方签订合同，暂不办理过户手续，合同中约定待5年期满之后再行办理过户手续。由于5年的变数较大，房地产市场将来的走势也较难把握，因此，这类交易存在很大的不确定性。同时，交易一方对另一方的状况也很难掌握，5年之后能否保证对方能够完全履行合同，不无问题。由于房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办理过户手续，一旦一方反悔，不愿意配合，不到场办理手续，那么该交易就不能有效实现，登记手续无法办理，交易就始终不能合法化。因此，房管部门告诫从事经济适用房交易的当事人，这类交易很不安全，千万不要购买不符合上市条件的经济适用房，否则，因此引发的纠纷，由于得不到法律的支持，极易导致个人经济损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】