集体土地使用权是否可以转让用于非农业建设？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-09
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【案情介绍】
S市某工艺美术装潢公司（以下简称工艺公司）与S市某区老边乡高台村民委员会（以下简称村委会）于1995年3月21日签订土地使用权转让协议，协议约定：甲方S市某区村委会同意有价转让土地5亩给工艺公司，并明确所转让的宗地四至，同时约定由甲方负责办理建房手续，乙方工艺公司在使用过程中出现的一切问题由甲方提供方便：乙方在使用土地前双方签订协议后，付甲方土地转让使用费2万元，一次性付清甲方。
协议签订后，工艺公司于1995年3月23日支付了土地转让使用费人民币2万元。村委会在收到土地转让使用费后，将土地交付给工艺公司使用，但未按协议办理相关手续。工艺公司因不能办理相关手续，在该土地上无法完成相关投资建设。2003年初，村委会未告知工艺公司，又将该土地转让给第三人使用。双方由此产生纠纷。工艺公司诉至法院，要求村委会按照协议要求完成其所使用土地建房手续的办理，或者退还土地使用权转让使用费2万元及利息。
【法院判决】
一审法院认为，双方之间所签订的有偿转让土地使用权的协议因未确定转让年限，且工艺公司未能实际占有扣使用改土地，因此协议无效。现工艺公司要求被告返还土地使用转让使用费2万元及利息的诉讼请求，理由正当，应予支持。至于村委会提出的所收2万元系抵押金的主张，未提供有效证据，不予认定。二审法院认为，双方之间签订的土地使用权转让协议中的土地，属于村农民集体所有的土地，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。双方签订的土地使用权转让协议违反了法律的强制性规定，因此该协议无效。协议无效后．因协议取得的财产，应当予以返还，一审法院判决并无不当。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【律师评析】
本案涉及的焦点问题是工艺公司与村委会所签订的协议是否有效以及农民集体所有的土地是否可以转让。
根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《中华人民共和国土地管理法》）第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定对集体土地使用权的交易是采取了严格控制的精神，集体土地使用权在原则上不允许转让，集体土地使用权的交易被限制在以下两种方式：第一，本乡镇的集体企业或者本乡镇农民开办的私营企业可以合法取得集体建设用地的使用权；第二，乡镇企业依法取得使用权的建设用地，也只有在因其破产、兼并等原因导致的土地使用权发生转移的情形，该集体建设用地的使用权才能合法变更使用权人。因此，本案二审法院所认为的“双方之间签订的土地使用权转让协议中的土地，属农民集体所有的土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。双方签订的土地使用权转让协议违反了法律的强制性规定，该协议无效。协议无效后，因协议取得的财产，应当予以返还，一审法院判决并无不当”的判决是符合法律规定的。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】