法律上对集体建设用地使用权含义的规定
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
（一）《物权法》对集体建设用地使用权概念的规定
《物权法》对建设用地使用权的概念进行了较为明确的规定，如第153条的规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”《物权法》对土地权利类型的规定，没有沿袭原来有关土地使用权的概念，而是根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权，并分章对这些权利作出了规定。第十二章建设用地使用权主要是规定当事人如何通过出让和划拨方式取得建设用地使用权，以及取得建设用地使用权后的权利和义务，对集体土地作为建设用地的问题只是作出了原则性规定，如第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。
（二）其他相关法律对建设用地使用权概念的规定
从我国现行法律规定分析，对建设用地使用权的概念进行规定的相关法律主要还有《民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》，如《民法通则》第80条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”
《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”#p#分页标题#e#
根据上述规定分析，建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
根据我国《中华人民共和国土地管理法》第4条规定，我国的土地按其用途可以分为三种：农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地按所有权主体的不同可以分为国有建设用地和集体建设用地。但是对于集体建设用地的概念在《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》中都没有给出明确的界定。
从权利客体分析，集体建设用地使用权只是将土地范围限于集体所有的土地，就其权利性质而言也是用益物权中的一种，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而且作为建设使用的农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。对于农民住宅建设用途的《物权法》已明确规定为宅基地使用权，因此集体建设用地使用权的范围仅限于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业使用农民集体所有的土地进行的建设。对于集体建设用地使用权，根据目前相关法律法规的规定，由于农民集体所有的土地使用权还不能直接进入土地一级市场，只有经过国家征收后才可纳入到土地交易市场中，但是近些年各地相继出现了不少集体建设用地使用权直接进入市场进行违法交易的现象，为有效规范集体建设用地使用权的使用和管理，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定。国务院《关于2005年深化经济体制改革的意见》中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场。土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时，也允许一些地区可以开展集体建设用地流转方面的试点。
根据上述原因分析，《物权法》在对集体建设用地使用权的规定中，考虑到我国土地制度改革正在深化，各地的情况差异较大，土地行政主管部门正在进行土地制度试点和研究，尚待总结实践经验，并在此基础上规范和完善。而且，集体建设用地制度如何改革，还是需要通过修改土地管理法等法律从根本上解决这个问题，《物权法》对此作出规定的时机还不成熟。但是，作为民事基本法律的物权法，还是有必要作出原则且灵活的规定，为今后土地制度改革留下空间。因此，《物权法》对建设用地使用集体所有的土地的情况只作了原则性规定，明确集体所有的土地作为建设用地的，应当按照土地管理法等法律规定办理。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】