售房人未尽房屋质量瑕疵担保义务，如何承担违约责任?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-22
案情简介
2006年1月18日，原告李天明和被告范晓清签订了一份 《北京市房地产买卖合同》该合同约定了房屋的建筑面积、转让价 格，但对房屋内的厅、室等相关情况未做出明确约定。2006年3 月12日，被告将房屋交付给原告使用，双方在房屋交接单上签字后，被告将房屋钥匙交给原告。同年4月18日，原告李天明取得上述房屋的 《房屋产权证》。
2006年5月21日，原告房屋所在地的物业管理部门向原告李天明发出违章限期整改通知，明确原告房屋内四处被拆除的承重墙须在2006年7月30日前恢复原状，否则将采取有关措施，并给予一定数额的罚款。原告收到违章限期整改通知书后，向物业公司反映，其购买的房屋自从住进来之后就是现在的状态，自己并没有擅自更改房屋内的任何承重墙。物业公司随后拿出原告房屋的户型规划图，原告才得知现住的房屋已被被告范晓清擅自拆改。据此，原告李天明联系被告，但被告承认更改过房屋的户型结构，并表明现在已出售给原告，原告在购买时并未提出异议，现在产生的问题应由原告自行解决。原告李天明认为，其与被告签订购房合同时，合同约定被告交付的房屋应是三室一厅，但其交付的房屋却是二室二厅，本人当时提出疑问，并向被告询问是否更改过房屋内的结构，但被告予以否认。可见，被告在出售房屋时隐瞒房屋的原始现状，导致小区物业管理部门向其发出限期整改通知书，要求自己恢复四处被拆的承重墙，否则给予一定数额的罚款。但是，如果对房屋的现状进行拆改、恢复被拆的承重墙，会给自己造成经济损失8万元，故原告要求被告承担拆改承重墙的责任。
鉴于此，原告与被告协商，要求被告承担房屋拆改给自己造成的经济损失或由被告承担拆改房屋承重墙的责任，但未取得共识。原告无奈之下于2006年6月24日依法向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求被告恢复所购房屋原始现状，并承担经济损失1. 5万元。
被告范晓清认为，自己与原告签订购房合同后即将房屋产权转移至原告的名下，故原告现是房屋的产权人，房屋由此产生的拆改行为应由产权人(原告)自行承担。更何况，本人在出售房屋时，原告对此并未提出任何异议，现物业部门要求原告恢复被拆的承重墙与自己无关，理应由原告自行承担恢复墙体的责任。综上，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
法院判决
北京市丰台区人民法院经审理认为，原告李天明虽主张实际交付的房屋为二室二厅，而非合同约定的三室一厅，但因涉诉合同对厅、室结构并无约定，且原告李天明亦未提供其他证据能够证明在被告范晓清将系争房屋出售前，已经改变了该房屋的内部结构。对此，原告李天明在整个购房过程和房屋交接时均未提出异议。鉴于整改通知发出时，原告李天明已取得系争房屋权利凭证，成为房屋所有人，故应由原告李天明自行承担恢复墙体责任。
据此，原审法院依照《民法通则》第5条、第85条之规定，判决如下: 驳回原告李天明的诉讼请求。原告李天明不服一审法院做出的判决，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，其上诉称，被告范晓清出售房屋时，只讲明房屋经过装修，并没有告知承重墙已被破坏，存在欺骗的行为。原审法院以原告李天明在购房过程中和房屋交付时未对房屋的状况提出异议就判决被告范晓清不承担恢复房屋承重墙的责任，依据不足。故请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人(被告)范晓清辩称，房屋的结构状况在原告李天明看房和房屋交付时并无差别，上诉人原告李天明对此是明知的，故原审法院判决并无不当，请求二审法院维持原判。
北京市第一中级人民法院经审理认为，原告李天明与被告范晓清签订的 《北京市房地产买卖合同》合法有效，双方均应格守。在本案合同关系中，被告范晓清负有对所出售房屋瑕疵担保的义务。虽然根据现有证据能够证明原告李天明在购房过程中对房屋的结构状况没有提出异议，但却不能得出被告范晓清已尽告知义务，以及对出售标的物瑕疵可以免责的结论。现原告李天明以被告范晓清出卖房屋时未告知承重墙被拆除及物业管理部门已向其发出限期整改通知为由，要求被告范晓清恢复系争房屋内承重墙，有法律依据，应予支持。 据此，北京市第二中级人民法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第(二)项之规定，判决如下: 被告范晓清应在判决生效之日起60日内，恢复系争房屋内承重墙，费用由被告自行承担。
争议焦点
售房者未尽房屋质量瑕疵担保义务，应当如何承担违约责任?
律师点评
本案系一起因售房者出售承重墙已被破坏的房屋时，未告知该事实，导致房屋买卖合同履行完毕后买受人起诉要求其进行修复的案件。
在本案中，被告范晓清面对原告李天明的诉讼请求，在一、二审中都强调原告李天明对房屋出售前已经过装修是明知的，所以自己的行为不存在欺骗。原审法院也认为 。《北京市房地产买卖合同》的签订、房屋的交付以及权利的转移，都意味着被告范晓清已经履行了合同的义务;通过双方当事人的陈述，均证实原告李天明在看房和签订房屋买卖合同时对系争房屋内部结构的现状从未表示异议。原审法院对本案的认定理由看起来似乎“很充分”，既然在签订 《北京市房地产买卖合同》之前以及在合同履行的过程中，被告范晓清都不存在违约的事实。那么在合同履行完毕之后就不应该对合同标的物产生的问题承担责任。而事实上，原审法院忽略了这样一个事实:即本案是因合同售房者交付品质存在隐蔽瑕疵的房屋而引发的诉讼。虽然在合同签订和履行过程中，原告李天明从未对房屋的结构状况表示异议，但是就本案的证据来看，被告范晓清也无法证实其曾明确告知原告李天明房屋内的承重墙已被破坏的事实。可见，正是因为被告范晓清隐瞒了系争房屋存在的隐蔽瑕疵，才导致原告李天明做出了违背其真实意志的意思表示，购买了存在瑕疵的房屋。
所谓物的瑕疵，是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和品质瑕疵担保义务，即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的，符合标的物的通常或特别约定的用途，出卖人如违反此项义务，应承担违约责任。根据 《合同法》第111条规定:“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在本案中，原告李天明签订购房合同的目的是为了购买到符合建筑安全标准的房屋，被告范晓清因此负有将房屋的现实状况和隐蔽问题明白无误地告知前者的义务，在此前提下再由原告李天明做出购买与否的意思表示。虽然被告范晓清已经按照合同约定交付了系争房屋，原告李天明亦取得了系争房屋的产权证，但由于出卖的房屋的确存在瑕疵，而瑕疵的产生是在双方交易之前，被告范晓清隐瞒系争房屋承重墙已被破坏的行为违反了诚实信用原则，已经造成了履行不当的事实，而房屋四处承重墙被拆除显然将对房屋产生重大的安全隐患，故房屋出卖人被告范晓清应承担违约责任。
另外，当事人在从事民事活动时，应当格守诚实信用原则，以善意的方式全面履行其义务。本案系争房屋的内部结构在原告李天明看房至房屋实际交付过程中的确未发生改变，但承重墙被破坏与否对于非建筑专业人士的原告李天明来讲，仅凭直观所见是无法做出正确判断的，这就需要被告范晓清如实告知房屋存在的隐蔽瑕疵。承重墙在交易之前就被拆除，被告范晓清交付的标的物是存在隐蔽瑕疵的，当面临有关部门的处理时，理应由被告范晓清承担担保责任，恢复系争房屋的原状。故本案二审法院改判被告承担恢复被拆的承重墙是符合法律规定的，也是合理正确的。
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