整体房屋出售，部分承租人是否有优先购买权?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-29
【基本案情】
某开发商拥有一幢三层的商品房未售，1999年王某承租其中的首层从事理发业，方某则承租二、三层经营家具。2004年4月20日，在租货期间，开发商在未通知王某的情况下，将整幢房崖转让给方某。方某交清房后积极办理产权过户登记。王某得知后及时提出异件认为整幢房崖完全可以分刻转让，开发商拉自出卖房崖的行为侵犯了王某的优先购买权，要求宣告开发商与方某之间的买卖协议无效。开发商和方某认为三间房崖是一个整体，不能分刻出售，方某承租两层，其份顺大于王某，王某不应享有优先购买权。
【判决意见】
法院确认王某有优先购买权。
【律师点评】
本案中王某和方某都是房屋承租人 ，《合同法》第二百三十条仅规定了承租人的优先购买权，并没有时承租人享有优先购买权的条件作出限制，也没有时同样是优先购买权人实现优先权的顺序作出规定。 一种观点认为，在房屋分不同部分出租给不同的承租人，而意欲将房屋整体出售时，不能对优先购买权的有无简单下结论，而应当综合考虑以下因素:
第一，房屋客观上能否分割。如果不能分刻或分割后降低房屋的使用价值，应当允许出租人整体出售。
第二，分割转让是否影响房屋的交易价值。出租人作为所有权人，其利益应受到最大程度的保护，不能因为承租人享有优先权，出租人还要牺牲经济代价去满足。
如果房屋可以分割且不影响其使用价值和交易价格，则出租人不能以整体转让为由排除此承租人的优先购买权。如果房屋只能整体转让，出卖人也应当依据法律的规定履行通知义务，通过法律允许的程序(如拍卖等)从各承租人当中产生一个购买人。
另一种观点则认为，无论房屋客观上是否可以分割，都应当允许出租人整体出售，整体出售可以看作一种交易条件，承租人只有在同等交易条件下，才享有优先购买权。如果承租人不能以同样的价格整体购买，就不能行使优先购买权，因为整体出售与单个出售的价格显然不同。当然，出租人必须将整体出售的情况及价格事先通知承租人，催告其行使优先购买权，否则，承租人可以主张房屋买卖合同不生效。笔者赞同后一种观点。实际上，只要操作得当，出售人完全可以进免案例中的情况发生。他可以在整体出售合同中约定不同房屋的出售单价不同，在整体售价不变的情况下，将承租人的那套房崖的售价调高，这样，承租人就不会提出异议了。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】