未办房产过户手续是否影响买卖合同的法律效力
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
A与B签订房屋买卖协议约定:A自愿将其坐落于某居委会的142平方米二层6间楼房(土地使用面积168平方米)，作价128000元出售给B.。B于签订协议之日预付房款60000元，余款68000元于同年I1月10日前A交付房屋时一次性支付。
A承诺在一月内协助B办理房产过户手续。协议签订后，B按约付清了房款，A也交付了房屋。此后，B因交通事故住院治疗4月余，1996年4月，B要求A办理房崖过户手续透A拒绝，A于同年5月10日诉至法院，要求法院判令B归还房崖，并表示愿意退还房款本息。
【一审意见】
买卖城市所有房屋买卖双方须持房屋所有权证、身份证明、房崖买卖协议到房屋所在地房产管理机关办理房崖产权变更登记，A与B傲然房救两清，但未根据(城市私有房星管理条例》第九条规定，办理房崖产权变更登记，该房崖买卖行为系无效的民事行为。为此，根据《民法通则》第五十八条第五项、第七项及国务院《城市私有房崖管理条例)第九条之规定，判决A与B房崖买卖协议无效，B在30日将房屋归还A, A退还B房款12800()元。B在法定期间内提出上诉。
【二审意见】
A与B之间签仃的房屋买卖协议，是双方的真实意识表示，且已实际展行，该房买卖协议是有效协议。A因房价上涨反悔要求B退房的诉讼请求不予支持。原审法院判决以AB双方未办理房崖变更登记，认定房屋买卖协议无效适用法院不当。为此，根据《民法通则》第五十五条、最高人民法院(关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见)第五十六条之规定，判决撤悄原审判决。A与B房屋买卖协议有效，A应于判决生效三十日内提交有效证件协助B办理房崖产权变更登记。
本案关于合同效力的问题，两级法院作出了截然不同的判决，这也是房地产交易当事人经常容易发生分歧的问题。很多人都认为由于房屋是不动产，房屋买卖合同必须登记才有效力，以往不少法律界的人士也持有相同的观点。一审法院的判决正是依据了这种观点，即根据我国《城市私有房屋管理条例》关于买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记的规定，认为双方签仃应当办理登记而未办理，属《合同法》规定的违反国家法律和行政法规的情形，应当认定无效。
【律师点评】
关于合同效力与合同登记的问题，《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辫论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”对房地产的资产，《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”没有其他法律或行政法规规定房屋买卖合同必须经登记才生效，因此就本案而言，双方所签仃的合同，应当认定成立且生效，而不需要进行登记。
我国新出台的《物权法》第十五条对这个问题更是作了明确的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” 因此，从本案来讲，二审法院改判显然是正确的。
登记虽然不影响合同的效力，但时交易的安全却至关重要，如果签订合同后不及时办理登记手续，即使占有了房屋也没有取得房崖的所有权，因为我国不动产的转让以登记为要件，所以如果房屋买卖合同签订后没有进行登记，则如果出卖人又将房屋转让给了善意第三人并办理了登记过户手续，则原购房人不能取得该房的所有权了，只能要求出卖人承担违约责任。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】