如何处理买卖合同签订后发现房屋被查封的问题
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
2005年10月20日，原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，原告李刚购买被告刘晓旭拥有产权的商品房一套，总房款为36000()元，原告以二手房商业货款的方式支付房款24万元。
合同签订后，李刚支付了12万元首付款，并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭货款时，刘晓旭却拒绝配合办理货款申请手续，导致李刚无法获得银行货款。2006年5月10日，李刚向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘晓旭的房屋。法院在李刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。
10天后，李刚起诉至人民法院要求刘晓旭继续履行合同，协助办理货款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料在法院审理过程中，刘晓旭又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。
【判决意见】
法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。被查封人搜自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所仃立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签仃的，《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行合同义务。
合同已经明确约定了购房款24万元由李刚以银行按揭货款方式支付，因此协助办理银行货款是刘晓旭应尽的合同义务，李刚要求刘晓旭协助办理银行货款手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后，将房屋产权过户到李刚名下，现李刚已经依约支付首付款，因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李刚名下。
【律师点评】
问题一:房屋被查封后，能否转让?
《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全(查封、扣钾、冻结)的方式之一，而房屋是查封的最常见的对象。二手房买卖过程中，也往往会出现所交易的房屋被查封的情况。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵钾。双方当事人就已被查封的房屋签仃的买卖合同，违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，一般认定无效。
本案中，刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝铭风签订的房屋买卖合同应为无效。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力，因此本案中查封的决定书未抄送房管部门并不影响裁定查封的效力。
问题二:签订合同后房屋被查封，如何处理?
如果查封是发生在双方当事人签仃房屋买卖合同之后，如何认定合同效力?
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结时产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的对产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人时此没有过错，人民法院不得查封、扣钾、冻结。”根据上述规定，对已经签订买卖合同但未过户的房屋，又被法院查封的情况，因为在签仃合同时，房屋并未查封，标的物不属于(城市房地产管理法)或其他法律规定不能交易的范围，因此合同应当是有效的。
但购房人最终是否能够取得房屋的所有权，主要根据以下几个因素:一是是否支付了房款;二是是否占有了房屋;三是购房人是否有过错。对付清房款并交付房屋的，属查封错误，应当解封;如果支付部分价款并交付房屋的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:“被执行人将其对产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣钾、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当在合理期限内向人民法院支付全部金额后，裁定解除查封、扣钾、冻结”，因此可由购房人向人民法院支付剩余价款而解除查封，从而继续展行合同;对没有交付房屋的，购房人一般不能取得房屋的所有权，应作为出卖人客观上不能履行合同来认定，合同因履行不能而应予解除，购房人也可以以出卖人欺作为由提出解除合同，出卖人应向购房人承担赔偿损失的责任。
在司法实践中，无论是查封前还是查封后签仃的房屋买卖合同，如果双方同意在查封解除后继续展行合同，法院一般也不会干预，甚至查封后签订的房地产买卖合同也作为有效来处理。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】