夫妻一方擅自出售共有房屋的买卖合同效力认定
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证时，登记的权利人仅为妻子李某一人。2002年李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而后李某以签仃合同未经其夫高某同意为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无 效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判决李某承担违约责任。
【判决意见】
该房屋系夫妻婚后购买，属共同生活期间的共同财产，由于该房屋产权登记在李某名下，在李某与范某进行房崖交易时，买受人范某对该房屋是否为高某和李某共同财产并不知情，应当认定买受人范某为善意第三人，但由于本案中，范某没有完成产权过户手续，尚未取得该房屋的所有权，因此不能适用善意取得的制度，合同属无效合同，李某对合同无效存在过错，应赔偿合同无效给范某造成的损失。
【律师点评】
问题一:民法中的“善意”如何认定?
“善意”一词，来源于拉丁文，原意为“不知情”，现代民法中“善意”的概念由此引申而来，是指行为人在为某种民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。但时如何认定“善意”，各国法律规定各不相同。日本民法规定，善意必须是“善意并无过失”，德国民法规定，不知情并且无重大过失为“善意”。我国学术界一般认为受让人不知道转让人无处分权且尽了一般的注意义务，即为善意。当然认定什么是“一般的注意义务”，并没有一个标准，要结合一般人的认识和受让人的专业知识来判断，本案中，范某作为购房人，对房地产证和登记资料进行了审查，确认了登记的产权人是李某，应当说是尽了一般的谨读义务，可以认定是善意第三人。但是否善意第三人均可根据善意取得的制度获得标的物的所有权呢?
问题二:房屋买卖过程中“善意取得”如何认定?
2007年10月1日施行的《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产参者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿书 失。”
依据《物权法》的上述规定，善意第三人取得物权必须是办理T 物权的转移手续，对房崖来讲，即要办理了登记手续，但本案中未办 理房屋登记手续，范某不应取得房崖所有权，因此法院判决范某不能 取得房屋有权显然是正确的，但问题是本案的判决在(物权法)出台 前，依据当时相关的法律规定，该判决认定范某不能取得房屋所有权 是否有充分的依据呢?
物权法出台前关于善意取得的规定主要是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见《试行)》第八十九条，即:“共同共有人对共有对产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人拉自处分共有对产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，时其他共有人的损失，由撞自处分共有财产的人赔偿。”
如何理解其中“第三人善意、有偿取得该对产的，应当维护第三人的合法权益”成为了本案判决的核心问题，范某支付了房款，并暂且认为是善意的，但关键是其已经“取得”对产了吗?根据物权转移的理论，动产所有权以交付为转移，而不动产所有权以登记为转移，本案中，买卖双方并没有完成登记，范某并未实际“取得”该对产。因此，无论是依据(物权法)还是依据(最高人民法院关于<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》的规定，均应判决范某不能取得所有权。
如果二手房的出卖人为已婚人士，且房产证上仅一人的名字，则购房者要特别注意，该房是不是夫妻共同财产，最好是要求出卖人的配偶出具该房不是他们夫妻共同财产的声明，或书面同意出售该房并委托出卖人办理一切交易手续，以保评交易的安全性;如果出卖人或其配偶不同意出示，则最好约定大部分的房款在产权过户后支付，因为在过户前如果出现诉讼纠纷，则一般会认定合同无效，所交房款是否能全部收回就存在风险;而只有在过户后，法院才有可能依据善意取得的原则将房屋判归购房者所有。
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所资深房产律师靳双权律师创建，专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务，为房地产公司提供法律教学服务。靳律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成，对房地产法律理论有系统研究（包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域），对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】