房屋代管人出卖房屋无效案例
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
李某在某市有四间房。当其外迁时，便将产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管，并告知他说几年后还回来。几年后，张某见房屋价格日趋上涨，便自作主张，将房屋卖给了王某，双方签仃了协议，并办理了产权变更手续。随后，王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后，赶回某市诉至法院，要求王恢复原状，返还房屋。
【判决意见】
张某与王某之间的买卖协议因无权处分无效，而王某因买卖合同无效而不能取得房屋的所有权，其与赵某之间的租赁协议也当然无效，赵某于判决生效后10日内将房屋交给李某，而赵某的对产损失由张某赔偿。
【律师点评】
问题一:非产权人出售房屋，合同是否有效?
由于张某不是房屋的所有权人，真正的所有权人是李某，因此判断合同是否有效，根据我国法律的规定，取决于两点:
第一，李某是否授权张某出售房屋，张某成为李某的代理人。我国《民法通则》第六十三条第二款规定:“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，显然，本案中李某仅委托其叔代管房屋，而没有授权其出售房屋，因此不构成民法上的代理。
第二，张某出售房屋的行为是否经李某同意或追认。本案中张某出售房屋没有得到李某的同意，李某事后也没有进行追认，相反明确提出不同意出售房屋而要求返还房屋。根据《合同法》第四十八条第 一款的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被 代理人名义仃立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力， 由行为人承担责任。”
因此，本案张某未经所有权人李某同意搜自与王某签仃的房屋买 卖合同属未经追认的无权处分合同，属无效合同。
虽然房屋已经过户至王某名下，王某具备了获得房屋所有权的形式要件，但由于过户登记所依据的合同是无效合同，缺少取得房屋所有权的实质要件，一般不能获得房屋的所有权。但有一种情况是例外，即王某在购买房屋时是“善意”，因为根据《物权法》和相关的规定，无权处分的财产，善意第三人可以依据我国善意取得制度取得房屋所有权。是否“善意”最重要的是王某是否知道张某不是真正的业主，比如说，虽然实质上房屋是李某的，但由于登记错误而登记为张某，这时王某就对张某不是真正的权利人不知情，可以认定是善意的。
但本案中显然不存在这种情况或类似情况，不能认定王某是善意的，因此王某不能取得房屋的所有权，而应当将房屋返还。
问题二:房屋买卖合同无效导致租赁合同无效，如何归责?
本案中，赵误租了张出卖给王的房屋，并投资进行装修，该买卖合同的无效和租赁合同的无效迫使他不得不腾退房屋，停止营业，造成装修房屋的损失以及停止营业的损失，应由本案中有过错的一方承担责任。
显然，张某并非所有权人将房屋出售，存在主要过错，应承担主要责任。但王某作为购房人，没有尽一般的审查义务，与不是真正所有权人的张某签订房屋买卖合同并交易过户，也存在过错，应承担相应的责任。而真正所有权人李某，以及信核房屋登记而与王某签仃租赁合同的赵某，没有过错，不需要承担责任。
因此，本案中应由张某和王某承担时赵某赔偿损失的责任，判决由张某承担全部赔偿责任的意见，笔者认为欠妥。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】