评析一起恶意阻止房屋买卖合同生效案件
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
刘某于2004年2月12日与某房地产公司签订了《商品房预售合同》，约定刘某购买位于某市滨江路商铺一套，总金顺为260万元。3月20日刘某在交付完购房款领取售房专用发票时，要求购房发票购房人写为香港公司A，并与房地产公司补签了(购房合同书》，合同中有香港公司名称的盖章，日期填写为2004年4月22日。刘某以A公司代理人的名义领取了购房款发票。2005年4月19日刘某向房产局出具《丢失证明书》，称其名下购房款发票已经丢失。同月25日，刘某在沈阳日报刊登《丢失声明》。同日，房地产公司给刘某出具《证明》，证明刘某购买了争议房屋05月31日刘某经房产局审核登记领取了争议房屋的《房屋所有权证》。
2006年3月30日，刘某、A公司与香港人李某签订(房地产转让合同》，约定刘某和A公司以人民币280万元将争议房屋转让给李某，并载明合同经房地产交易部门登记后生效。合同签订后，李某多次催促刘某将合同提交房地产管理部门进行登记，但刘某一直不予配合办理，李某遂向市中级人民法院提起诉讼.，要求刘某办理合同登记并履行争议房屋买卖合同，后申请追加A公司为本案共同被告。在诉讼期间，经李某申请并提供相应担保，法院于2006年5月29日依法裁定查封了刘某所有的双方争议的房屋。
【判决意见】
2004年4月22日由刘某代A公司就争执房与房地产公司签仃的《购房合同书》，经双方质证，认定合同中的盖章与A公司注册备案的公章不一致，因此，合同对A公司无效。故应认定争议房屋是刘某向房地产公司所购买。市房产局经审核确认给刘某颁发了争议房屋的《房屋所有权证》，应认定争议房屋产权归属于刘某。刘某于2006年3月30日与李某签仃了《房地产转让合同》，该合同自双方签章时成立，所附生效条件因刘某为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，该合同生效，故双方应予诚信展行，判决李某和刘某继续展行合同，李某付房款，刘某将房屋过户给李某。
【律师点评】
问题一:境外人士是否可以在中国内地购房，发生纠纷适用什么法律?
《民法通则》第八条规定:“在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。”因此说，我国境内的外国公民、法人的合法权益受到我国法律保护，所涉房地产的买卖也同样适用我国的法律。当然根据我国目前的房地产政策，外国公民在我国境内购房是有一定条件的。如果在中国境内发生涉外房地产纠纷适用的法律依据为中国法律。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十九条第(一)项规定，重大涉外民事案件一审由中级人民法院管辖。对于重大涉外案件的标准，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一条规定:是指争议标的额大，或者案情复杂，或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件。 本案房地产纠纷两被告是香港公司和居民，参照适用涉外案件的规定，原被告诉争的标的额高达280万元，案情也较为复杂，因此，该案应由房地产所在地的中级人民法院进行一审管辖。
问题二:本案合同生效条件未成就，合同是否生效?
(合同法)第四十四条的规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
新出台的(物权法)第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
根据上述规定，房地产买卖合同并不是非经登记才生效，但本案中双方约定了合同经登记生效，这也符合(合同法)第四十五条第一款的规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”
本案中，双方约定合同以登记为生效的条件，属附条件生效的合同，合同经登记后才发生效力。但至双方发生纠纷止，双方没有到房地产部门办理登记，被告因此主张其与原告李某签仃的(购房合同书》无效，但《合同法》第四十五条第二款还规定:“当事人为自己的利益不正当地队止条件成就的，视为条件已成就釜不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
本案中，刘某能够、也有义务配合李某向房地产交易部门申请登记，但其为了达到使合同不生效而不展行合同的不正当目的，故意不配合办理登记，属(合同法)规定的“不正当地阻止条件成就”，依法视为生效条件已经成就，因此，法院据此认定双方所签合同已经生效，符合法律规定，是正确的判决。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】