一房两卖的两份房屋买卖合同效力如何认定?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-06
【基本案情】
2003年8月22日，杨某与汤某签仃《房地产买卖合同》，约定汤某将自名下的一处房产以143万元转让给杨某;首期房款25万元于2003年8月25日支付，余款118万元于2004年4月30日前支付;2003年8月31日办理房屋交接。合同订立后，杨某依约支付了首期房款，汤某亦将房崖交付给了杨某。杨某对房崖进行装修后出租他人。2003年II月10日，汤某以出卖系夫妻共有房屋未征得共妻子同意为由，向某仲裁机构提起仲裁，要求确认与杨某签仃的买卖合同无效，恢复房屋原状，但其请求被驳回。
2004年4月10日以后，杨某委托律师多次致函汤某，要求就支付余款仃一个交接日期、方式，有关房产证办理及转让手续可共同委托一个中介机构办理，资用由杨某支付。而汤某则要求杨某将的房资料寄回，以便其办理产权手续。双方就上述问题未能达成一致。2004年”月24日，汤某委托律师发函杨某，提出解除合同，并于次日同吴某签仃买卖合同，以179万元将系争房崖转让给吴某，当日双方前往房地产交易中心办理了产权转移过户手续。杨某遂诉请确认汤某将系争房屋出售给吴某的行为无效，杨某与汤某签仃的房地产买卖合同继续展行。
【裁决意见】
出卖人一房两卖，虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通，遂裁决吴某与汤某签订的买卖合同无效，而确认杨某与汤某在先签订的合同有效，继续履行。
【律师点评】
关于合同效力问题，《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺作、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 因此，如果不存在上述合同无效事由的，则应当认定合同为有效合同。就“一房二卖”纠纷而言，如果前后两份合同的签仃都不存在上述合同无效事由，则两份合同都为有效合同。有人可能会问，根据上述合同无效的第(五)个事由，“一房两卖”不是因为违反国家关于禁止一房二卖的强制性规定而无效吗?是的，国家确实多次发布了禁止“一房二卖”的房地产政策，但我国的法律和行政法规。确实没有禁止就一套房屋与两个购房人签订买卖合同，更没有规定这样的合同无效。
但如果第二个买家在签订合同时明知卖家已经和第一个买家签仃了合同，则可以认定卖家第二个买家是恶意串通，损失了第一个买家的利益，根据上述合同无效的第(二)个事由，其与卖家签仃的房地产买卖合同则为无效合同。
因此，关于“一房二卖”的合同效力问题，有以下两情况:第二个买家在签订合同时不知道卖家已与第一个买家签订合同的，前后两份合同均有效;如第二个买家知道之前已经存在一个买卖合同仍与卖家签订合同的，则先签仃的合同有效，而后签订的合同无效。
本案中，法院认为没有直接的证据证明业主与后手买受人恶意串通，而仅以存在“诸多疑点”和“不合理之处”，判决后手买受人与业主恶意串通，但从证据规则来讲，前手买受人主张后手买受人恶意串通，必须提供一定的证据，当然对证据形式和内容的要求不一定很高，具备一般或一定的证据力即可，但本案中如果没有任何证据证明(本案中不但没有直接证据，也没有间接证据)，则不宜认定恶意串通，因此也不宜认定该合同无效。至于最后房屋的归属，可以根据合同解释的原则进行认定。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】