买方对房屋地址有重大误解，房屋买卖合同能否撤销?

来源：未知作者：未知时间：2012-12-06

【基本案情】
        2006年5月15日，廖某与某中介公司签订《通知书》及《买卖代理费支付承诺(买方)》，(定金支付及要约发出委托中介公司向佛山市区文沙东4街12座601房业主发出购房要约。经过中介公司的介绍该物业业主陆某与廖某达成一致意见。
        2006年5月24日，由中介公、及买卖双方签订了《房地产买卖合同》，合同陆某的联系地址为:佛、市禅城区文沙东四街12座601房。合同签仃后，廖某通过中介公司矛陆某支付了定金10000元及首期款5000()元。后由中介公司将买卖双; 交易过户的资料提交佛山市禅城区房地产交易所。但受理后交易所‘ 知中介公司该房屋因区县调整，变更了管辖区域，现属南海区，不月办理交易过户手续。廖某不同意继续履行合同，双方因此发生刘纷诉至法院、。
【双方意见】
       卖方陆某认为，合同中约定的“市区文沙东路”与房地产证上记载完全一致，卖方没有隐瞒，由于市政规划、区域调整而将房崖月在街区并入南海区，完全属政府行为，卖方并不知情，也不存在任介过错，因此应当继续履行合同，不同意取消交易，退回房款。买方月某则认为，其目的是要购买禅城区的房屋，但现在该房屋已不属禅瑞区管辖，直接影响到落户、小孩入学、就业、房产价值等一系列问题，因此属重大误解，合同应予撤销。
【判决意见】
       房屋是与人的生活不可分离的生活资料。当当事人以房屋作为标的物买卖时，房屋的性质是买卖合同的重要内容。房崖所处的区域，对当事人的工作和生活将产生一定影响，是当事人选择房崖的重要方面之一。本案买卖双方在签订合同时均将事实上已变更为南海区的房屋误认为处于禅城区，故应属当事人意思表示错误，应作重大误解处理，根据《合同法》第五十八条的规定，合同应予撤销，卖方退回60000元给买方。
【律师点评】
        问题一:什么是可撤销合同，需要具备怎样的条件?
       本案是关于合同效力的房屋买卖争议，即可撤梢合同。可撤销合同，就是已经生效，但基于某种法定的原因，可能因权利人的请求被法院或仲裁机构撤悄的合同。有人将可撤悄合同称为“相对无效”的合同，其实，可撤悄合同的效力也是很清楚:就是有效合同，撤销后就是自始无效。
        在撤悄前，合同可撤销是由于当事人意思表示的内容有瑕疵，从公平原则出发法院允许当事人提出变更或撤悄。(合同法)第五十四条规定了以下几种情况:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤梢:(一)因重大误解订立的的①。一方以欺作、;(二)在仃立合同时显失公平胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下仃立的合同或者撤梢。” 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更关于重大误解的标准，(最高人民法院关于贯彻执行和国民法通则)时行为的性质、<中华人民共错误认识若干问题的意见(试行)》第七十一条规定:“行为人对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”
        问题二:对地址的误解能否构成合同法上的重大误解?
        本案中，廖某将事实上归南海区管辖的房屋误认为属禅城区管辖，使得所购得的房崖与签订合同的目的不相符，即“行为的后果与自己的意思想悖”，而对其在工作和生活等各方面产生重大影响，如果继续履行合同，则将给购买人造成多方面的隐性损失，因此，应当认定为重大误解，买受人可以向法院或仲裁机构申请撤销其与卖方签订的合同。问题三:常见的可撤销二手房买卖合同有哪些?常见的可撤销二手房买卖合同，主要有以下几种情况:对房屋单价或面积的重大误解可以请求撤消合同。对房屋的使用年限存在重大误解的可以请求橄梢合同时房屋性质和用途重大误解的，可以请求撤销合同。
       房屋销售代理商利用自己的经验，与房及买卖的个人签仃权利义务不对等的合同，应作为显失公平，另一方可请求撤悄该合同。
       行使合同的撤销权毕竟是有条件的，主张撤梢合同一方要负举证责任，而且对已经合法成立的合同，在司法实践中一般比较倾向于维护交易的稳定和安全而不轻易确认合同无效或可撤销。因此，二手房买卖双方在签订合同前应当尽量了解房崖各方面的信息和状况，以免发生纠纷，给自己带来不必要的麻烦和损失。常的几手房房屋买卖一般都是在成年的中国公民个人之间进行，而交易的主体一般都是具有完全民事行为能力的公民，但除此之外，仍然存在其他情况:如限制行为能力的中国公民、外国人(其中限制行为能力人包含未成年人和精神病人，外国人包括境外个人和境外机构)，还存在一套房屋多个主体的情况，即共有房屋问题。

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