北京市朝阳区人民法院审理一起擅自出售夫妻共同财产案件
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-05
居住的房子突然被告知已易主，家中房产证是假的，刘女士母女近日将张先生和买房人赵先生诉至朝阳法院，要求判令张先生与赵先生签订的存量房屋买卖合同无效。今天上午9：30，朝阳法院公开开庭审理此案。法院依法判决张先生与赵先生签订的《存量房屋买卖合同》无效。
刘女士与张先生于1981年5月14日结婚，婚后育有一女。涉案房屋系张先生于2003年12月25日购买，并取得了房屋所有权证书。2009年5月22日，张先生与赵先生签订合同编号：cw34116《存量房屋买卖合同》，约定，张先生以395 000元价格将涉案房屋出售予赵先生，房屋建筑面积58.37平方米。后涉案房屋过户至赵先生名下。
庭审中，刘女士、张旭称涉案房屋系其二人与张先生使用拆迁安置款共同购买的，张先生以明显偏低的价格将涉案房屋出售给赵先生，且制作假房产证放在家中向其二人隐瞒出售房屋的事实，属于恶意串通行为，要求确认张先生与赵先生签订之《存量房屋买卖合同》无效。刘女士、张旭就此向法院提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、北京市朝阳区房屋管理出具的的确认假证的证明等证据。赵先生辩称其不知道张先生的家庭情况，从张先生处购买涉案房屋并过户系善意取得，并称双方实际约定的房款数额为660 000元，其已经全部向张先生支付完毕，但未就该主张向法院提交相关证据证明。刘女士和张旭对赵先生该辩解亦不予认可。
刘女士认为，张先生和赵先生在没有经过我母女二人同意的情况下对其共同所有权房屋进行交易，且交易价款明显过低，属于恶意交易。
庭审时赵先生代理人辩称，我和张先生是2009年5月订立的买卖合同。此前我是通过我的朋友陈某认识的张先生。张先生出售房屋的价格是660 000元。我首付210 000元，其余450 000元是通过北京银行贷款的方式支付的。我付款后，张先生和我对涉案房屋进行了过户登记，但是至今涉案房屋一直未向我交付，我也没有为此找过张先生。我不同意刘女士母女的诉讼请求，因为涉案房屋登记在张先生名下，我从其处购买属于善意取得。
张先生经法院公告传唤未按时到庭应诉。委托他人向法官送来一份情况说明书，但法官无法认定其为张先生本人意愿。
法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋系张先生与刘女士婚姻关系存续期间取得，系二人夫妻共同财产，张先生与赵先生就涉案房屋进行交易，应当征得刘女士的同意，否则即是对涉案房屋的无权处分。赵先生只有在作为善意第三人的情况下，方可善意取得涉案房屋所有权。根据本案查明的事实，张先生将涉案房屋出售后，伪造房屋所有权证书放在家中，表明了其存在故意隐瞒刘女士出售房屋的行为，构成对涉案房屋的无权处分。赵先生购买涉案房屋的价格395 000元并非涉案房屋的合理市场价格，赵先生亦未就其主张的涉案房屋实际交易价格向法院提交相关证据证明，不能认定赵先生系以善意第三人的身份取得涉案房屋所有权。现刘女士母女以张先生与赵先生之间恶意交易涉案房屋为由要求确认二人签订之《存量房屋买卖合同》无效，法院予以支持。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】