因抵押而产生的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2014-11-15
2007年1月20日，陈某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定刘某将房屋一套转让于陈某，价款43万。签约当日，陈某即交付定金3万元给刘某。因刘某是以按揭贷款方式购买的房屋，该房屋尚未解除抵押，于是在合同中双方还补充约定，在3月16日前由陈某支付10万元给刘某还贷将房产解押，解押后即办理过户手续。后因房地产市场行情上涨，刘某反悔，拒绝继续履行合同，陈某为此诉至法院，要求刘某继续履行合同。 刘某在庭审中辩称，我国担保法及物权法均规定，在抵押期间未通知抵押权人或者未经抵押权人同意，转让抵押物的行为无效，因而主张合同无效。
结果
法院经审理认为，虽然本案买卖的是办理了银行按揭的房屋，但是双方已经在房屋买卖合同中特别约定，先向银行还贷解押，然后办理房屋产权过户手续，合同并未损害抵押权人的合法利益，也没有违反法律及行政法规的强制性规定，并且不具备有其他合同无效的情形， 因而双方的房屋买卖合同依法成立并有效，双方应当继续履行。
分析
抵押人转让抵押物未通知抵押人的，如果抵押物已经登记，抵押权人可以行使追及权，仍可以就受让人所取得的抵押物优先受偿；而受让人为了获得无权利负担的所有权，也可以通过行使代位清偿的涤除权，代抵押人履行债务或者清偿债权而消灭抵押权。这就意味着，只要不损害抵押权人的利益，抵押人和第三人签订的抵押物转让合同并非无效。本案中，陈某与刘某在合同中已经约定由陈某出资代刘某还贷解押，然后再办理过户手续，显然是以受让人行使涤除权的方式来消灭抵押权，获得无权利负担的所有权，对抵押权人没有任何的损害，合同应为有效。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】