北京房产律师点评一起无权代理房屋买卖案件

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起无权代理的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、 案情介绍

　　原告李迪天诉称，我于2011年4月15日在第三人的居间介绍下，与被告代理人即其子吴丹签订了购买北京市某小区1号房屋的《存量房屋买卖合同》及补充协议，约定总房价一百五十八万元，定金五万元。第二天，我交付了定金五万元、中介费三万元、贷款服务费三千元。后来，我去涉案房屋规划装修，被告及其儿子吴丹接待，被告还给装修工人介绍了房屋的相关情况。后我通知被告及其母亲过户，被告却称房价上涨要求加价三十二万元，我不同意。现诉至法院请求判令：要求被告继续履行合同，将位于北京市某小区1号房屋过户给原告。

　　被告李丽辩称，签订房屋买卖合同时被告本人没在场，我也没有在委托书上签字，我不知道卖房的事，直到诉讼期间才知道。诉争房屋是房改房，夫妻共同财产，被告个人也无权处置。吴丹卖房没有得到授权，没有得到追认，合同是无效的，原告的诉讼请求于法无据。

　　第三人房地产中介陈述，我方履行了我公司的义务，不存在过错。我方让吴丹出示夫妻双方同意售房的证明，但是吴丹一直没有给。当时是吴丹带着被告本人身份证原件、吴丹身份证原件、委托书原件及所有权证原件来我公司与原告签订合同。原告因为要装修去过被告家，被告当时在家，被告知情，证明被告夫妇追认了卖房事宜。现被告不同意卖房是因为想涨价。我们尽到了合理的告知义务和形式审查义务。

　　二、审理查明

　　涉案房屋北京市某小区1号房屋所有权证登记的所有权人为被告李丽。2011年4月14日，原告(买受人)与被告(出卖人)李丽之子吴丹签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定原告购买被告李丽所售诉争房屋，吴丹作为李丽的委托代理人，该房屋成交价格为人民币一百五十八万元，付款方式为买受人向出卖人支付定金人民币五万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。后原告与吴丹(以被告名义)及第三人签订《补充协议》等，约定了出售涉案房屋的相关事宜。在关于涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》中，吴丹均作为房屋所有权人李丽的代理人在上述合同及协议中签字。吴丹在房屋买卖过程中，向原告及第三人出示了李丽作为委托人的委托书，委托书中载明：本人因不在北京现委托吴丹为代理人，代办1号房屋买卖手续，代收定金、代签合同等。代理人所签署一切手续均经过本人授权，愿承担一切法律责任。代理人愿承担一切法律责任。委托书落款处载明，委托人：李丽，代理人：吴丹，日期为“2011.4.15”。后原告陆续支付定金五万元，向第三人支付了服务佣金，向北京伟嘉安捷投资担保有限公司支付了服务佣金三千元。

　　审理中，被告主张落款日期为“2011.4.15”的委托书上委托人签名处“李丽”的签字不是本人所写，经鉴定“李丽”签字字迹与样本字迹不是同一人所书写。

　　庭审中，原告主张在买卖合同、补充协议等签订后，原告夫妇曾到诉争房屋规划装修等问题，被告本人在场，并且原告还曾看望过被告夫妇，所以被告对卖房事宜是清楚的。被告对原告的上述主张予以否认。第三人庭审中陈述曾要求吴丹出示夫妻双方同意售房证明，但吴丹一直没有出示。另外，原、被告均认可由第三人提供的证人证言的真实性。第三人陈述证人为其公司当时的业务员。其出庭证实，买卖房屋的接洽人一直是吴丹，吴丹系持被告本人身份证、吴丹身份证、涉案房屋所有权证、已签字的委托书等相关证件原件与原告签订的合同，第三人没有见过房主本人。

　　另查，原、被告及第三人均确认被告未将诉争房屋实际交付给原告居住、使用。

　　三、判决如下：

　　驳回原告李迪天的全部诉讼请求。

　　四、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，诉争房屋登记的所有权人为被告李丽。根据现有证据可以证明，吴丹系持李丽的身份证、房屋所有权证书等证件原件及落款为委托人“李丽”的委托书，以被告李丽名义与原告、第三人签订房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同等。被告对此陈述不知情。经本院鉴定，委托书并非李丽本人签名。而以房屋为标的物的不动产买卖中，受让人及相关义务人主张自己善意时，要尽到一定的查询、核实义务，对不动产的真实权利状况、受托人是否有权代理等不知情应要求其不存在重大过失。本案中，第三人房地产中介作为专业的房屋交易中介公司，收取了服务费用，应尽到合理、谨慎的注意、审查和提示等义务，以便服务交易双方，促成交易的合法达成。根据现有证据可以认定，第三人在未见到房屋所有权人本人的情况下，即推定委托书系房屋所有权人本人即被告签字以及被告授权吴丹将诉争房屋出售。并且我国现行法律未强制规定不动产共有人须全部记载于房屋所有权证书，但众所周知，根据婚姻法相关规定，婚姻关系使得房屋所有权证书有时无法反映房屋的真实权属状况。对此，第三人在庭审中自述也曾要求吴丹提供所有权人夫妻双方同意售房的证明，而吴丹并未提供该证明。在此情况下，第三人仍促使吴丹与原告签订合同、协议，并收取了服务佣金等费用。故第三人在此次房屋交易过程中，并未尽到基本的注意、审查和提示义务，存在重大的瑕疵。对于第三人认为自身尽到了义务，不存在过错的抗辩理由，本院不予采信。另外，原告作为完全民事行为能力人，在进行购买房屋等处分重大财产权利事项时，亦应本着对自身权益保护的原则尽到基本的、合理的注意和审查义务。原告购买房屋时虽经过第三人中介公司的介绍购买，但并不能完全排除原告自身有对买卖的标的物权属状况、委托出售等基本情况进行查询、核实的义务。本案中，现有证据不足以证实原告对此尽到了相关义务，且原、被告均确认被告未将房屋实际交付原告居住、使用，因此不宜认定原告为善意第三人从而取得房屋所有权。

　　综上所述，现原告及第三人提供的证据不足以认定被告本人出于真实意思表示委托吴丹出售诉争房屋，与原告、第三人签订房屋买卖合同、补充协议等文件，以及原告事后知道并同意吴丹代理其将房屋出售给原告，被告对此亦予以否认。故本院认定，吴丹以被告名义与原告、第三人签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等，系无权代理，且未经过被告的追认，上述合同、协议等，均对被告不发生法律效力，属于无效的合同、协议。并且原告及第三人在签订诉争房屋买卖合同、协议过程中也均存在一定过错。故本案原告诉讼请求于法无据。

　　综上所示，房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。