北京房产律师解析一起房屋买卖合同无效案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-21
一、当事人信息：
上诉人（原审被告）北京富洲拍卖有限公司
被上诉人（原审原告）张1
原审被告刘1
二、基本案情：
张1系张2之女，刘1系刘2之子。刘2与张2于1985年2月6日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。张2于2007年4月28日去世。刘2于2013年7月25日去世。刘2在婚姻关系存续期间购得北京市东城区×胡同×号楼×层×号房屋（建筑面积118.65平方米）。2013年3月22日，刘2与富洲通过北京万通置地房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：刘2将北京市东城区×胡同×号楼×层×号房屋出售给富洲，房屋成交价格为2489000元。合同签订后，富洲即将上述房款给付刘2。现富洲已取得涉案房屋的所有权证，并已实际使用。
后，张1诉刘2无视其的权利，以明显低于市场价的价格将该房屋出售给富洲，该房屋买卖合同属于恶意串通，损害了第三人的利益。刘2于2013年7月25日去世，其与刘1为刘2的法定继承人。富洲占股百分之九十五的大股东董××与刘2是多年的好友，富洲对于涉案房屋的情况早就有所了解，明知涉案房屋是刘2夫妻的共同财产。诉至法院请求判令刘2与富洲于2013年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由富洲、刘1承担。
一审支持张1的诉讼请求，富洲不服原审判决，上诉请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张1的全部诉讼请求。具体理由为：1、张1未提供证据证明其有权继承张2财产，是否能够作为本案适格原告是不确定的，原审判决仅基于张1是张2女儿的身份就认定张1有权就涉案房屋主张权利是错误的。2、即使能够认定刘2对涉案房屋无权处分，我公司也具备了善意取得的全部要件，原审判决认定合同价格明显过低，恶意表象存在并损害张1的权利是错误的。3、原审中鉴定机构出具的评估报告所选择的市场比较法无相应的交易案例支持，据此出具的评估结果不能作为涉案房屋交易价格的评估依据。综上，即使能够认定刘2对涉案房屋无权处分，我公司也具备善意取得的全部要件，应当认定合同有效。张1同意原审判决。刘1同意原审判决。
三、审理经过
原审法院经审理后认为，依据《中华人民共和国婚姻法》第十八条之规定，该房屋应属刘2与张2共同所有。张2去世后，涉案房屋中张2的权益应为张2的遗产，由其法定继承人依法继承。张1作为张2之女，与刘2一并为张2的法定继承人。刘2在张2去世后，在未征得张1同意的情况下，擅自对张2遗产全额处分，与富洲签订房屋买卖合同，致使富洲取得涉案房屋的所有权，已构成对张2上述遗产权益的无权处分。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故而刘2的行为虽构成无权处分，但该行为不必然导致刘2与富洲签订的房屋买卖合同无效。富洲的大股东董××与刘2系常年朋友关系，双方有书画方面的交易，且出席刘2的追悼会等等。为此董××有可能熟知刘2的家庭情况及财产状况，但不意味着其应当或必然知道刘2的家庭及财产事宜，故单就熟人、朋友之间的买卖行为不必然构成恶意串通。
本案关键问题是房屋的成交价格。
1、富洲坚持抗辩两套房屋的成交价格为5000000元及美金200000元，但除两个与该公司有利害关系的证人证言外，富洲没有任何证据证明与刘2约定两套房屋的房价款打包为5000000元，亦没有任何证据证明汇给刘2的1424970元及美金200000元是该公司追加的购房款，甚至无法说清所主张的追加购房款就两套房屋而言各是多少，故法院确定以《存量房屋买卖合同》中约定的合同价格作为定案依据。
2、法院依法委托鉴定机构对订立《存量房屋买卖合同》时房屋市值进行了评估，评估确定的市场价格为每平方米49275元，而合同价格为每平方米20978元。两者相较价格低于当时房屋市场价格的70%，属”明显过低”，”恶意”表象存在，其结果损害了对张2遗产享有继承权的其他继承人就涉案房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：”恶意串通，损坏国家，集体或者第三人利益的合同无效”。现张1要求确认本案涉案的《存量房买卖合同》无效，证据充分，于法有据，应予支持。富洲不同意张1诉请的抗辩不能成立，不予采信。据此，原审法院于2015年12月28日作出（2015）东民再初字第05905号民事判决：确认刘2与北京富洲拍卖有限公司签订的《存量房屋买卖合同》无效。
二审审理经过
关于房款争议的1424970元及美金200000元，二审中富洲提供刘×、岳×的证言外，未就此款系购房款提供其他充足的证据；且富洲未能说清所追加的房款，针对两套房屋而言，每套房屋具体是多少数额。同时，富洲未能提供证据证明在买受两套房屋时，与刘2达成了购房款数额为5000000元及美金200000元的合意，而非双方所签合同中约定的价格。
另查，原审法院审理期间，经张1申请，法院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估基准日为2013年3月，即双方签订房屋买卖合同之时。评估结果为：每平方米价格49275元。
再查，刘2与富洲就涉案房屋签订买卖合同的同日，刘2授权李达与富洲就其从李达处购得的北京市东城区×胡同×号楼×层×号另一套房屋签订《存量房屋买卖合同》。上述合同约定房屋成交价格为1097000元。现张1已另案起诉李达及富洲，要求确认李达与富洲签订的上述《存量房屋买卖合同》无效。
二审判决驳回上诉请求，维持原判。
四、律师点评：
知名房产律师靳双权点评：
律师认为，公民、法人的合法权益受法律保护。
1、本案的争议焦点是刘2与富洲之间的房屋买卖行为是否属于恶意串通损害第三人利益的情形。富洲与刘2诉讼中，富洲主张购买两套房屋的成交价格为5000000元及美金200000元，并据此提供了证人证言等证据；张1对富洲此项诉讼主张及证人证言等，不予认可。依据富洲现所提供的证据，尚不足以证明该公司购买刘2两套房屋的成交价格为5000000元及美金200000元，在无其他充足、翔实的证据支持的情况下，法院对富洲关于房屋成交价格的诉讼主张，不予采信，涉案房屋的成交价格以刘2与富洲所签《存量房屋买卖合同》中约定的价格为准。
2、富洲对原审诉讼中所作房屋价格的评估结论提出质疑。原审法院依法委托鉴定机构对刘2与富洲签订《存量房屋买卖合同》时房屋市值进行了评估，鉴定机构人员资质合格、鉴定程序符合法律规定，鉴定人员亦出庭接受质询，故法院对评估报告中确定的涉案房屋市场价格每平方米49275元予以确认。刘2与富洲之间的房屋交易价格明显低于当时的房屋市场价格，加之富洲的股东之一与刘2系多年朋友关系，综合考虑以上因素，可以认定刘2与富洲之间的房屋买卖行为存在恶意串通的客观表象。
3、关于张1的诉讼地位一节。涉案房屋系刘2与张2婚姻关系存续期间购买，属于刘2与张2的夫妻共同财产，房屋中属于张2的权益应由张2的继承人依法继承。张1作为张2的法定继承人对涉案房屋享有相关权利，张1提起本案之诉，符合法律规定。
刘2未经张1同意即就涉案房屋与富洲签订房屋买卖合同，在结果上已对张1的相关权利造成损害，故张1要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。富洲的上诉主张缺乏事实依据，亦不符合法律规定，法院对该公司的上诉请求，不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】