避税行为并不必然导致实际履行的合同无效
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-21
一、当事人信息
上诉人（原审原告）李志杰（无民事行为能力人）；
被上诉人（原审被告）张嘉欣
被上诉人（原审被告）袁弘
二、基本案情：
位于北京市东城区××3号楼3层1单元302号房屋（建筑面积58.15平方米）原系李志杰所有的房产。2007年12月，李志杰与张嘉欣签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定李志杰将涉诉房屋以380000元的价格出售给张嘉欣。同年12月17日，张嘉欣取得了涉诉房屋的房屋所有权证。
2009年3月31日，经链家公司居间，张嘉欣（出卖人）与袁弘（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定袁弘以888000元的价格向张嘉欣购买涉诉房屋。同日，张嘉欣（甲方）、袁弘（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币880000元。丙方的服务费以甲方净得款项为基数收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有代理费、过户费及过户时产生的税费。乙方支付给甲方的定金人民币30000元整冲抵购房款。2、经甲乙双方协商一致，该房屋交易款项选择银行资金托管，乙方须于见到新产权证及确认甲方已将户口从此房迁出后的2个工作日内积极配合甲方办理该笔款项的资金解冻手续。上述合同签订后，袁弘给付了张嘉欣定金30000元。
2009年4月，张嘉欣（甲方）、袁弘（乙方）及深圳发展银行北京东直门支行（丙方，以下简称深发展东直门支行）签订《深圳发展银行北京东直门支行二手楼交易资金监管协议》。协议载明，乙方购买甲方的涉诉房屋，经双方确认交易价格为888000元，监管账户名称：张嘉欣，账号×××，监管金额：858000元。
2009年4月13日，张嘉欣与袁弘签订的《存量房屋买卖合同》（网签合同），张嘉欣将涉诉房屋卖予袁弘，合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。袁弘按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日，袁弘取得涉诉房屋产权证。后张嘉欣将涉诉房屋交付给了袁弘。
另，2011年，李志杰之子李凯依法向原审法院申请确认李志杰为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日作出民事判决书，宣告李志杰为无民事行为能力人。同年12月16日，指定李凯为李志杰的监护人。2012年5月31日，李志杰向原审法院对张嘉欣提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日作出民事判决书，确认李志杰与张嘉欣于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
后，李志杰诉称，张嘉欣将涉诉房屋卖与袁弘的行为已构成无权处分，所签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害了我的利益，且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院，请求确认张嘉欣、袁弘签订的编号《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及张嘉欣、袁弘、链家公司签订的《补充协议》无效；请求确认张嘉欣、袁弘之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效；袁弘将涉诉房屋返还给我所有；张嘉欣、袁弘承担本案的诉讼费用。
三、审理经过
1、原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，袁弘与张嘉欣就涉诉房屋买卖一事达成一致，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同》。虽两份合同中约定的房屋价款存在不一致，但通过袁弘经银行监管给付张嘉欣858000元的事实，本院确认袁弘与张嘉欣实际履行的房价款是888000元的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现袁弘提供委托链家公司购房支付居间服务费的发票、通过银行监管支付房屋价款的证据，而李志杰未能提供翔实、有效的证据证明袁弘与张嘉欣就涉诉房屋买卖一事存在恶意串通的事实，对此应当承担举证不能的不利后果。袁弘通过房屋中介机构购买的涉诉房屋，按合同约定支付了对价，依照法律规定办理了涉诉房屋权属登记，取得了房屋所有权证，已构成善意取得。李志杰认为袁弘与张嘉欣恶意串通，损害李志杰利益，缺乏事实依据，本院不予采信。李志杰认为张嘉欣出卖涉诉房屋构成无权处分，合同应属无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，李志杰的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。李志杰认为袁弘与张嘉欣签订的《存量房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，缺乏法律依据，本院不予支持。李志杰要求确认袁弘与张嘉欣之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效，缺乏依据，本院不予支持；李志杰要求袁弘将涉诉房屋返还给李志杰，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，原审法院于2013年10月16日判决：驳回李志杰的全部诉讼请求。
2、上诉人诉称
判决后，李志杰不服，以原判决认定事实不清，适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其全部诉讼请求。张嘉欣、袁弘及链家公司同意原判决。
二审查明：
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《深圳发展银行北京东直门支行二手楼交易资金监管协议》、发票、民事判决书及查询存款函等证据在案佐证。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各70元，均由李志杰负担（均已交纳）。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评：
律师认为：根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，袁弘与张嘉欣在涉诉房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同中约定的房屋成交价格明显不同，本案证据证明，袁弘在合同签订后给付张嘉欣30000元定金，另经银行监管给付张嘉欣858000元，合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致，据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，虽张嘉欣、袁弘在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌，但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。李志杰以张嘉欣、袁弘逃避税款，损害国家利益为由，要求确认张嘉欣、袁弘所签合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。张嘉欣在出售房屋时诉争房屋的所有权登记在其名下，袁弘有理由认定张嘉欣对涉诉房屋享有处分权。袁弘在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价，依法办理了涉诉房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有涉诉房屋，已构成善意取得。李志杰以张嘉欣对涉诉房屋没有处分权，且二人恶意串通，损害其利益为由，要求确认张嘉欣、袁弘所签合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】