二手房交易房屋差价损失赔偿
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因卖方违约引起的房屋差价赔偿纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
上诉人（原审原告）张迪。
被上诉人（原审被告）刘佳。
二、基本案情
2013年1月20日，出卖人刘佳与买受人张迪签订了北京市存量房屋买卖合同，约定买受人购买出卖人房屋（建筑面积297.8平方米），房屋成交价格为700万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价580万元；买受人在签订本合同的同时支付定金50万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款280万元，如买受人因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应在2013年6月30日前将房屋交付给买受人；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。
当日，经链家公司居间，双方还签订了补充协议，约定，张迪于2013年1月20日向刘佳支付定金50万元，双方应于2013年6月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在过户后三个工作日内自行办理物业交割手续；双方同意本交易涉及的税费全部由张迪承担，并直接向主管机关缴纳；如果刘佳拒绝将房屋出售给张迪以及将房屋出售给第三方等，为根本违约情形，张迪有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，刘佳应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张迪支付违约金，链家公司收取张迪的所有费用不予退还，由刘佳直接赔付张迪；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；双方还约定，张迪于2013年2月29日之前支付刘佳50万元，于2013年4月30日前支付刘佳400万元，剩余房款780万元于过户之前支付清，不包含定金，并于2013年7月31日前办完所有手续，此合同约定价格包含一个地下产权车位
。
当日，双方与链家公司签订了居间服务合同，张迪向链家公司交纳居间代理费256000元，刘佳向该公司交纳居间代理费25600元。
2013年1月21日，张迪通过其中国工商银行账户向刘佳转账50万元，2013年2月26日，张迪再次向刘佳转账50万元。2013年3月22日刘佳向张迪发短信告知其不能把房子卖给张迪，并表示会酌情补偿。双方对此协商未果，刘佳于2013年4月22日退还张迪100万元房款。
后，张迪诉至法院请求解除双方所签房屋买卖合同；刘佳赔偿居间费用256000元；刘佳赔偿差价损失400万元；本案诉讼费用及鉴定费用均由刘佳承担。
审理经过：
庭审中，刘佳主张其将房屋卖于他人的原因在于签订房屋买卖合同时，张迪并不具备购房资格，当时张迪家庭名下有三套房屋，链家公司及张迪向其隐瞒了这一情形；另外在2013年2月下旬，国务院国五条马上出台，北京就此的实施细则当时有传言是3月25日开始实施，但是张迪在3月才卖掉一套房屋；双方对于如果实施国五条产生的税费问题也没有达成一致，因此才将房屋以同样价格卖于他人。对此刘佳提交其与第三人于2013年3月22日签订的北京市存量房屋买卖合同为证。对此张迪不予认可，主张在签订合同时刘佳就知晓自己家庭房屋情况，其已于2013年1月22日、2013年2月24日将自己家庭名下两套房屋卖出，并于2013年3月15日、2013年3月18日向房管部门提出了房屋所有权转移登记申请，其在合同约定的期限内已经具备购房资格；自己将买房过程都一一向刘佳告知。对此提交房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、购房核验通过的查询单、与刘佳短信记录以及通话录音等为证。张迪与刘佳的短信往来显示记录，刘佳并无异议，但对其证明目的不认可，主张张迪在3月26日还没有取得购房资格，如果张迪当时具备，双方就可以立即办理过户手续了，也就不存在双方后来的争议了。
庭审中张迪明确表示不向刘佳主张违约金，主张刘佳赔偿其房屋差价损失。双方对于房屋现市场价值未能达成一致，经张迪申请，法院委托北京首佳房地产评估有限公司对于该房屋的现市场价格进行评估。北京首佳房地产评估有限公司于2013年11月6日出具房地产估价报告，评估房屋在2013年9月25日的房地产总价为1550.88万元。张迪为此支付评估费28600元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间合同、房屋所有权转移登记申请书、购房核验查询单、短信记录、评估报告书、评估费票据等证据在案佐证。
原审法院判决认定：张迪与刘佳签订的北京市存量房屋买卖合同及补偿协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张迪在签订北京市存量房屋买卖合同及补偿协议时虽不具备北京市购房资格条件，后张迪亦积极采取措施，将其名下房屋卖出以符合购房资格。刘佳认为双方所签合同为无效的辩称，缺乏依据，法院不予支持。本案中，因刘佳已将房屋卖于他人并办理了房屋过户手续，张迪与刘佳之间的房屋买卖合同客观上已经无法继续履行，故法院对于张迪要求解除双方所签房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
对于房屋买卖合同无法履行的原因，一方面，因张迪明知由于受住房限购政策的限制，其在不具备购房资格的情况下仍与刘佳签订房屋买卖合同，虽其在签订合同后采取措施将其家庭名下房屋另行出售以符合购房资格，但在2013年3月18日张迪尚未办理完相关手续，在此情况以及"新国五条"的社会影响之下，张迪之行为势必会对刘佳判断合同能否顺利履行产生一定的担忧，其对此具有过错；另一方面，刘佳虽出于张迪对于"新国五条"实施后的合同能否履行存有担忧，其应及时与张迪沟通，采取适当合法的途径予以解决，但是刘佳在2013年3月22日将房屋卖于他人，对此亦具有过错。
一审法院认为
现张迪要求刘佳赔偿已支付的居间费256000元，法院认为，张迪、刘佳对于合同不能履行均具有过错，刘佳对于该笔费用应予以适当负担，具体数额法院依据双方房屋买卖合同及补充协议的约定以及双方的过错予以判定为128000元。因刘佳具有一定过错，故张迪要求刘佳赔偿房屋差价损失于法有据，但是张迪主张数额过高，法院考虑刘佳将房屋以相同价格卖于他人并未获取其他利益，同时综合考虑双方均具有过错的情况，依据双方所签北京市存量房屋买卖合同及补充协议的约定以及评估报告结论，予以酌定刘佳赔偿张迪损失三十万元。
三、裁判结果：
一审裁判结果：
一、解除张迪与刘佳于二○一三年一月二十日就一○○二号房屋所签的北京市存量房屋买卖合同；二、刘佳于本判决生效后七日内赔偿张迪居间费十二万八千元；三、刘佳于本判决生效后七日内赔偿张迪损失三十万元；四、驳回张迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
后张迪不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第二、三、四项，改判支持我方的原审诉讼请求。上诉理由是：原审法院既认定了刘佳的违约行为，同时对我方损失赔偿仅酌定了百分之十，显然适用法律不当。
二审法院查明：张迪于2013年3月18日向北京市城建研究中心递交了购房资格审查申请，于同月22日取得购房资格。案外人孟虎弟于同月20日递交申请，同月26日取得购房资格。本院另查明的事实有当事人陈述、调查笔录等在案佐证。
二审裁判结果：
一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第四项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第三项为：刘佳于本判决生效后七日内赔偿张迪损失一百万元；
四、驳回张迪其他诉讼请求。
评估费二万八千六百元（张迪已预交），由张迪负担一万四千三百元（已交纳）；由刘佳负担一万四千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费四万零八百四十八元，由张迪负担三万零二十二元（已交纳一万三千六百四十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由刘佳负担一万零八百二十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四万零八百四十八元，由张迪负担三万零二十二元（已交纳），由刘佳负担一万零八百二十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
四、律师点评：
北京房产律师靳双权点评：
本案争议焦点为违约行为造成的后果如何认定问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"。本案张迪与刘佳签订的北京市存量房屋买卖合同未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。虽约定的交款时间、房屋的交付时间以及产权过户手续的时间均未到约定的时点，只是因为当时有新政策即将出台，对本案合同的履行可能产生影响，双方通过口头协商将网签合同提前到新政策出台前。虽双方未签订书面补充协议，但双方均认可应在新政策出台前办理完毕网签手续以避免即将增加的百分之二十的个人所得税的交付。由于该政策何时出台，双方均不知晓，故双方不断用短信方式协商加快合同的履行。至2013年3月18日，张迪已成功卖掉其家庭名下另外两套住房，并于当日递交了核验购房资格的申请，同月22日，张迪取得购房资格。此时，新政策尚未出台，双方本可以顺利办理涉案房屋的网签、产权过户及交税等手续。但刘佳却在同月21日与案外人孟虎弟签订了涉案房屋的买卖合同，且迅速办理了过户手续。虽刘佳解释其另卖他人是因害怕出台的新政策给其带来巨大的税费负担且并未涨价，但其行为已构成违约，并给张迪造成一定损失，刘佳应当承担责任。结合本案双方履行合同过程中的实际情况，原审法院判决酌定由刘佳赔偿给张迪的房屋差价损失30万元数额过低，二审法院予以纠正，但张迪主张的400万元损失数额过高，故二审法院酌定刘佳赔偿张迪房屋差价损失100万元。由于刘佳已经将涉案房屋卖予他人并已过户，故张迪主张其与刘佳签订的买卖合同解除符合法律规定，原审法院判决解除双方的买卖合同正确，二审法院予以维持。
关于张迪已支付的居间费一节，因张迪未购买成功，居间费已实际支付，此费用亦为张迪的损失。但考虑到张迪取得购房资格的时间问题，原审法院判决双方各负担一半居间费的处理并无不当，二审法院予以维持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】