卖方违约引起的房屋差价赔偿案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖合同解除的差价赔偿案例，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
上诉人（原审被告）刘达
被上诉人（原审原告）张帆
原审被告北京麦田房产经纪有限公司
二、审理经过
上诉人刘达因与被上诉人张帆、原审被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服一审判决，提起上诉。
一审原告诉称
2014年11月，张帆起诉至原审法院称：2012年12月，张帆与刘达经麦田公司居间，就刘达房屋转让事宜签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价为355万元。基于此次交易行为，麦田公司收取张帆居间服务费78100元。同时，张帆还向麦田公司指定的北京金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）支付了保障服务费17750元。协议签订后，张帆依约支付房款100万元，其中包含定金20万元及房屋首付款80万元。按照约定，刘达应在收到上述款项后至2013年1月30日期间，与张帆共同办理房屋过户手续。但张帆要求刘达办理房屋过户时，其再三推脱，拒不配合，至今未予办理。后才得知，刘达将该房屋转让给张帆之前，即2012年11月3日，该房屋因刘×诉北京智博有限公司（以下简称智博公司）、肖×、刘达民间借贷纠纷一案被司法查封。因此，刘达应当在将该房屋转让前，就己明知该房屋不可能办理过户手续。综上所述，张帆认为，刘达将己被司法查封的房产进行转让，具有明显的主观恶意，其行为已构成欺诈，并导致根本违约。刘达不仅应返还己经收取张帆的全部款项，还应对其受到的一切损失承担赔偿责任。同时，麦田公司作为居间服务提供方，应依法尽职提供居间服务，包括调查核实房屋权属状况。正因麦田公司未尽职守，未发现该房屋己被司法查封的事实，导致该房屋无法过户，麦田公司不仅应退还已收取的居间费用，承担张帆向其指定的金诚丰公司支付的保障服务费损失，还应对张帆所支付的购房款及违约金承担赔偿责任。为此张帆提起诉讼，请求法院判决：1.自判决生效之日解除张帆与刘达于2012年12月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.刘达返还张帆已付的房屋价款100万元并赔偿利息，利息以100万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年1月31日计算至实际给付之日；3.刘达赔偿张帆房屋涨价损失1000100元；4.刘达赔偿其居间费用78100元；5.刘达赔偿交易保障服务费17750元；6.赔偿律师费88000元。上述第2到6项请求麦田公司与刘达承担连带责任。
一审被告辩称
刘达在原审法院辩称：其一直希望合同继续履行，不同意解除合同。从张帆第一次起诉到现在已经两年，张帆主张解除，其主张继续履行，在这个过程中，法院组织了和另案执行申请人刘×的调解谈话，但是刘×的工作很难做，没有和刘×达成一致。对于其他赔偿请求。如果法院要判决解除，张帆已经交付的100万元本金同意返还，利息赔偿同意按照同期银行存款利息计算，不同意按照贷款利率计算利息。关于涨价损失，从×号房屋来说，这个房子本身是闲置的，没有价格变动，现值不清楚；关于居间服务费损失，因为是张帆委托的麦田公司，所有的费用应该由其自己承担，不应该由刘达承担；关于保障交易服务费，刘达不认可，该费用和买房没有直接的关系。刘达只是把房子卖给张帆，中间这些过程刘达都不清楚，让刘达签字就签了；关于律师费，没有法律依据，合同中也没有约定，不同意赔偿。
麦田公司在原审法院辩称：不同意张帆的诉讼请求。理由如下：
一、麦田公司非《北京市存量房屋买卖合同》的权利义务主体，未收取张帆的购房款，且不存在任何过错及侵害其利益的行为，不应承担返还及赔偿义务；《买卖合同》为刘达与张帆平等、自愿、公平、协商一致的基础上签署的，合同中并无有关麦田公司权利、义务约定，麦田公司并非《买卖合同》的主体。麦田公司在本案中主体不适格。按照《买卖合同》约定，张帆将购房款均交付于刘达，其未收取任何购房款，无需承担返还义务。麦田公司作为本次房屋交易的居间人，不存在任何故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害买卖双方利益的行为；
二、麦田公司已按《居间服务合同》约定及法律规定，完备地完成了居间服务，有权按照约定收取居间服务费，居间服务费属于其合法所得，不应返还。因张帆与刘达已经于2012年12月1日就×号房屋转让事宜签署了《买卖合同》，故其已按约定、法律规定完成了居间服务且经张帆确认。另，本案的案由为买卖合同纠纷，而麦田公司与张帆之间的关系系居间服务关系，如张帆要求其返还佣金应另行起诉。麦田公司并非《交易保障服务合同》权利义务主体、未收取张帆交易保障服务费且委托事项不存在任何过错，不应承担返还及赔偿义务。《交易保障服务合同》为刘达及张帆就委托案外人金诚丰公司办理×号房屋后续交易事宜订立的合同。张帆将交易保障服务费17750元交付给金诚丰公司，麦田公司未收取交易保障服务费，无需承担返还义务；
三、张帆诉称，张帆以麦田公司作为居间服务提供方未发现×号房屋已被司法查封导致无法过户，主张其承担连带及赔偿责任，于法无据，与事实不符。导致张帆与刘达无法办理过户手续的根本原因并非麦田公司所致，其不应承担连带及赔偿责任。
审理中，麦田公司称金诚丰公司系其指定的服务方，《房屋交易保障服务合同》系张帆、刘达根据麦田公司的意见签订，张帆可以选择是否签订该合同，麦田公司未就已经告知张帆、刘达就是否签订合同享有选择权提供相应证据。当日，张帆、刘达与麦田公司还签订有《服务说明书》，在委托房屋状况说明是否查封一栏内，刘达在否选择项上划勾。审理中，麦田公司出示一份《补充协议》复印件（未载明日期，无法提交原件），麦田公司称《北京市存量房屋买卖合同》签订后，张帆、刘达就合同条款达成补充协议，即：“若因无房屋所有权证导致甲乙双方无法按《买卖合同》约定时间办理相关手续，则甲乙双方同意将办理相关手续的时间顺延至该房屋取得房屋所有权证后10个工作日内办理”，张帆、刘达对该《补充协议》真实性均不予认可。
《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，张帆向刘达支付定金2万元，次日向刘达支付定金18万元。张帆另称于2012年12月10日通过向麦田公司经纪人康×账户转账80万元方式支付张帆房款80万元，刘达在2013年4月23日进行了收款的书面确认。另，张帆向金诚丰公司支付保障服务费17750元。
另查，2012年10月19日，法院在审理刘×与智博公司、肖×、刘达民间借贷纠纷一案中作出民事裁定书，冻结智博公司、肖×、刘达名下224.8万元财产，并于2012年11月12日，对×号房屋采取了查封措施，2012年12月4日，刘达代理人签收了保全裁定书。2012年12月28日，法院作出民事调解书，由智博公司偿还刘×200万元及利息、违约金，刘达对此承担连带担保责任。但至本案法庭辩论终结前，该调解书未履行完毕，×号房屋亦未解除查封状态。审理中，麦田公司表示同意退还张帆居间服务费。
审理中，张帆要求刘达、麦田公司赔偿房屋涨价损失1000100元，并提交我爱我家、新浪等网页打印件佐证目前市场均价为每平方米45500元，刘达、麦田公司不予认可，刘达提交链家网打印件证明成交价在每平方米35000元至42000元之间，经法院释明，张帆及刘达、麦田公司均不申请就房屋差价进行评估鉴定。另，张帆提交《法律服务协议》、发票，证明因本案纠纷委托律师参加诉讼发生律师费88000元并要求刘达、麦田公司共同赔偿，刘达、麦田公司均不予认可。
一审法院认为
原审法院经审理认为：张帆与刘达签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。现因刘达未履行另案民事调解书规定的义务，导致×号房屋被查封，无法具备过户条件，刘达行为已构成违约。张帆据此请求解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求刘达返还已付房款，并赔偿利息损失的诉讼请求，法院予以支持。
本案中，双方约定了违约金条款，但张帆放弃引用该条款，要求刘达按照房屋差价赔偿实际损失。对此法院认为，因刘达违约导致张帆无法办理房屋转移登记发生的差价损失，刘达应予赔偿，张帆放弃适用违约金条款未违反法律规定，但在双方均未就房屋差价申请鉴定的情况下，违约金条款应参照作为违约责任可预见范围的标准，张帆主张实际损失超过该标准，但未提供充分证据，故对于张帆此项请求，法院部分予以支持，具体数额由法院判决。
对于张帆要求刘达赔偿居间服务费、保障服务费的诉讼请求，法院认为张帆交纳上述费用均系保障×号房屋过户为目的，现因刘达行为导致买卖目的无法实现，上述损失应由刘达赔偿。另，对于律师费，因本案涉及合同解除、违约责任承担、案外查封等问题，且在诉讼中双方均要求以继续履行为目的进行调解，法律关系较为复杂，张帆委托律师代理诉讼具有合理性，但考虑律师费数额的确定有任意性，法院对张帆此项请求部分予以支持。
对于张帆要求麦田公司连带赔偿购房款、利息、居间服务费、保障费损失、律师费的诉讼请求。张帆起诉系基于房屋买卖合同纠纷，而张帆与麦田公司之间属于居间服务合同纠纷，根据合同相对性，麦田公司不存在在本案中承担违约责任的法律关系基础。麦田公司同意退还居间服务费，法院不持异议，该项费用由刘达、麦田公司承担连带责任，张帆与麦田公司其他纠纷可另行解决。
三、裁判结果：
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、张帆与刘达于2012年12月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；二、刘达于本判决生效后七日内返还张帆房屋价款一百万元；三、刘达于本判决生效后七日内赔偿张帆已付房款利息，以一百万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年1月31日计算至实际给付之日；四、刘达于本判决生效后七日内赔偿张帆房屋差价损失七十一万元；五、刘达于本判决生效后七日内赔偿张帆居间费七万八千一百元，北京麦田房产经纪有限公司承担连带责任；六、刘达于本判决生效后七日内赔偿张帆交易保障服务费一万七千七百五十元；七、刘达于本判决生效后七日内赔偿张帆律师费三万元；八、驳回张帆的其他诉讼请求。如果刘达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，刘达不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第三、四、五、六、七项，改判驳回张帆上述诉讼请求。主要事实及理由为：张帆就房屋买卖合同纠纷提起多次诉讼致利息损失，应由其本人负担；张帆就房屋差价损失未提交证据加以佐证，原审判决没有事实依据；居间服务费由张帆向麦田公司支付，不应由刘达负担；交易保障服务费由张帆支付，交易未达成的情况下，应由金诚丰公司退还张帆；律师费无事实及法律依据。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
靳双权律师点评：
律师认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张帆与刘达签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，双方均应完全履行。因×号房屋被查封，无法办理产权转移登记手续，刘达已构成违约，应当承担违约责任。
关于房款利息损失。张帆要求刘达在合同解除后赔偿其已付购房款的利息，属合理损失范围，刘达理应赔偿。刘达上诉主张张帆就房屋买卖合同纠纷提起多次诉讼致利息损失，应由其本人负担。对此，本院认为合同无法继续履行系刘达违约行为所致，张帆所支付100万元购房款，刘达未予返还，由此所产生的利息损失，应由刘达负担。故，二审法院对其该项上诉主张不予支持。
关于房屋差价损失。刘达违约致张帆无法办理房屋转移登记发生的差价损失，刘达应予赔偿。原审法院在双方均未就房屋差价申请鉴定的情况下，参照违约金条款酌定差价损失，并无不妥。刘达上诉主张房屋差价损失没有事实依据，但未提供证据加以佐证，二审法院不予支持。
关于居间服务费、交易保障服务费。张帆交纳上述费用均系保障房屋买卖合同之实际履行，刘达违约致合同目的无法实现，该损失亦应由刘达赔偿。刘达主张上述损失不应由其赔偿，二审法院不予支持。原审法院确认该项费用由刘达、麦田公司承担连带责任，并无不当。
关于律师费。因刘达违约致合同无法继续履行，因本案法律关系较为复杂，张帆委托律师代理诉讼具有合理性，由此产生的律师费系合理支出，刘达对此亦应负担，原审法院酌定具体数额，并无不妥。刘达主张原审判决律师费由其承担无事实及法律依据，二审法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】