房屋买卖纠纷典型案例—违约金过高
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约金过高调整案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告张x；被告李1；第三人陈x。
二、基本案情
2014年5月14日，李1与案外人郑某为刘达出具了经公证的委托书，委托刘达办理与出售北京市××房屋有关的一切事宜。
2014年10月7日，刘达代理李1作为出卖人，张x作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售1903房屋，成交价格615万元。
2014年10月10日，李1作为出卖人，张x作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售房屋，成交价格615万元；买受人在签订本合同的当日支付购房定金5万元，剩余购房款610万元应当于本合同签订后7日内支付至出卖人指定的下列账户内：开户名称陈x，开户账号×××。该合同第六条内容为：出卖人应当在2014年10月25日前为买受人办理登记并于同日将房屋交付给买受人。该合同第七条第（一）款内容为：逾期办理过户登记及交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件为买受人办理过户登记及交付房屋的，按照逾期时间分别处理；逾期在15日之内，自第六条约定的办理过户登记及交付期限届满之次日起至实际履行办理过户登记手续及交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于履行办理过户登记手续及交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。该合同第十条内容为：当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起7日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。
2014年10月10日，李1出具收条，确认收到张x支付的房款5万元。2014年10月17日，张x向陈x名下账号×××中转账支付610万元。
2014年9月30日，李1与陈x签订借款抵押合同，约定李1将房屋抵押给陈x；陈x现对房屋享有抵押权，被担保债权数额为625万元。
后张x起诉，要求李1为其办理上述房屋的过户手续，并支付迟延履行合同的违约金（自2014年10月25日至办理过户手续之日，每日按照615万元的万分之五计算）。
三、审理经过
李1在一审法院辩称：我与张x并不相识，双方之间没有真实的买卖关系，我也不曾同意将北京市××房屋出售张x。我与陈x之间也没有经济往来，张x将款项支付给陈x一事，与我没有关系。即使双方之间存在买卖关系，合同所载违约金标准也过高，且张x没有损失。综上，我不同意张x的全部诉讼请求。
审理过程中经询，陈x表示其现同意房屋过户登记至张x名下。
对于2014年9月30日，李1与陈x签订借款抵押合同，约定李1将房屋抵押给陈x；陈x现对房屋享有抵押权，被担保债权数额为625万元。李1称其实际通过毕X借得款项，截至2014年5月份的本金数额为610万元，现此本金均未归还。
经询，张x与李1均确认1903房屋尚未在双方间进行交付。张x称其依据北京市存量房屋买卖合同第六条以及第十条的约定主张违约金。
审理中，李1曾申请对2014年10月10日北京市存量房屋买卖合同和收条中其签字与指纹进行司法鉴定。经鉴定，北京市存量房屋买卖合同中的指纹系李1右手食指按捺，收条中的签字系李1书写。
一审法院认为：李1委托刘达办理与出售房屋有关的一切事宜；2014年10月7日，刘达代理李1与张x签订了北京市存量房屋买卖合同。此后，李1本人又与张x签订了北京市存量房屋买卖合同，再次确认交易条件。虽然李1否认前述合同系其真实意思，但无任何证据佐证其陈述，故法院对其答辩意见不予采纳，并认定前述合同合法有效。张x提交的收条以及银行转账凭证，可以证明其已按合同约定方式支付了全部购房款，现合同约定的过户登记期限亦已截至，故张x有权要求李1协助办理1903房屋所有权转移登记手续。
张x与李1在北京市存量房屋买卖合同中约定办理过户登记和交付房屋的日期均为2014年10月25日，李1未按照上述时间协助张x办理过户登记，应当承担违约责任。现李1援引上述合同第十条的约定主张违约金，而该条所述违约金起算条件为因出卖人的责任造成买受人未能在房屋交付之日起7日内取得房屋所有权证书；法院认为，对于上述条件应作有利于合同守约一方的解释；因双方将逾期办理过户登记及交房的违约责任统一约定于该合同第七条中，且又于该合同第十条中以房屋交付之日为基准确定逾期办理过户登记违约金的起算日期，故对于逾期办理过户登记与逾期交房的重合期间，应允许作为守约一方的张x在逾期办理过户登记违约金与逾期交房违约金之间任择其一进行主张；现张x明确表示依据该合同第十条的约定主张逾期办理过户登记违约金，故法院自双方约定房屋交付日期（2014年10月25日）后7日届满的次日起支持其违约金主张。关于违约金计算标准，在张x依据合同约定方式支付购房款后，即应视为李1实际占有相应款项并能够以此获得利益，而相应利益即应被视为张x的实际损失；另，李1无任何正当理由长期违反约定拒不配合办理过户登记手续，在诉讼过程中仍对其真实签名与指纹矢口否认，法院认定其违约行为的主观过错严重；综上，法院认定双方约定违约金标准适当，并对李1关于违约金过高的抗辩不予采纳。
一审判决：一、李1于本判决生效之日起十日内协助原告张x办理将北京市××房屋所有权转移登记至原告张x名下的过户手续；第三人陈x在前述过户手续办理过程中予以配合。二、李1于本判决前项所述过户手续办理完毕之日起十日内向原告张x支付逾期办理过户登记违约金（自2014年11月2日至本判决前项所述过户手续办理完毕之日，按照每日三千零七十五元计算）。三、驳回张x的其他诉讼请求。如果李1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
后，李1不服上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回张x的全部诉讼请求。上诉理由是：双方不存在真实的房屋买卖合同关系；一审判决对张x是否具备购房资格没有审查；合同约定违约金过高，应予减少。
张x、陈x同意一审判决。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
二审裁判结果
一、维持一审民事判决第一项。
二、撤销一审民事判决第三项。
三、变更一审民事判决第二项为：李1于产权过户手续办理完毕之日起十日内向张x支付逾期办理过户登记违约金（自二○一四年十一月二日起至一审民事判决第一项所述过户手续办理完毕之日止，以六百一十五万元为基数，按照每日万分之三标准计算）。
四、驳回张x的其他诉讼请求。
一审案件受理费54850元，由李1负担32910元（于本判决生效之日起七日内交纳），由张x负担21940元（已交纳）。鉴定费44400元，由李1负担（已交纳）。
二审案件受理费54850元，由李1负担32910元（已交纳），由张x负担21940元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：根据相关证据，可以确认李1本人确与张x签订了北京市存量房屋买卖合同，李1否认与张x存在房屋买卖合同关系，否认合同系其真实意思，证据不足。张x提交的证据证明其已支付了全部购房款，现合同约定的过户登记期限亦已届满，故张x有权要求李1协助办理房屋所有权转移登记手续。张x与李1在北京市存量房屋买卖合同中约定办理过户登记和交付房屋的日期均为2014年10月25日，李1未按照上述时间协助张x办理过户登记，违反合同约定，应当承担违约责任。
双方将逾期办理过户登记及交房的违约责任统一约定于该合同第七条中，则张x在逾期办理过户登记违约金与逾期交房违约金之间可任择其一进行主张；现张x明确表示依据该合同第十条的约定主张逾期办理过户登记违约金，故一审法院自双方约定房屋交付日期（2014年10月25日）后7日届满的次日起支持其违约金主张，并无不妥。关于违约金计算标准，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本案中，张x支付了购房款，但因李1的原因不能实际占有使用该房屋，由此产生的损失应视为其实际损失；李1拒绝配合张x办理过户登记手续，在诉讼过程中仍对其真实签名与指纹矢口否认，其违约行为的主观过错严重，但该行为亦应当与其所承担的责任相适应。现李1主张合同约定违约金过高的上诉意见，法院予以采纳。一审法院判决李1承担的违约金明显过高，二审法院将根据本案的实际情况酌情确定违约金的计算标准。李1的其他上诉请求，依据不足，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】