购房违约金过高如何调整
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约金过高调整案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告李爱英；
被告徐进；
第三人北京麦田房产经纪有限公司。
二、基本案情：
2014年12月9日，徐进与李爱英在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）。徐进将其名下的×号房屋出售给李爱英。双方在买卖合同中约定：×号房屋总成交价为456万元；李爱英应于签订合同当日支付徐进购房定金20万元，于2015年3月10日办理税费交纳手续，于取得契税完税凭证后6个工作日内办理房屋权属转移登记手续，并于过户当日一次性支付剩余房款435万元；徐进应在2015年3月31日前将1206号房屋交付给李爱英，物业交接完毕当日，李爱英给付徐进1万元；双方应按约定履行义务，自逾期之日起超过15工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，并可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
签订合同当日，李爱英支付徐进购房定金20万元。另，李爱英支付麦田公司居间服务费100320元以及交易保障服务费22800元。2015年3月，徐进通知李爱英不再继续履行买卖合同。
后，协商赔偿事宜，徐进提出定金双倍返还，李爱英没有同意。李爱英诉至法院要求徐进：1.赔偿违约金91.2万元；2.退还已支付的定金20万元；3.赔偿居间费损失100320元以及保障服务费损失22800元；4.赔偿准备资金507万元的利息损失42142元。诉讼费由徐进承担。一审法院经审理，解除了房屋买卖合同，徐进赔偿李爱英25万元，驳回其他诉讼请求。李爱英不服提起上诉。
三、审理经过
李爱英在一审中起诉称：徐进于2015年3月6日告知李爱英不再卖房，徐进构成根本违约。
徐进在一审中答辩称：徐进同意解除房屋买卖合同，合同不能履行的原因是李爱英没有购房资格，故李爱英构成违约，徐进不同意退还购房定金。
麦田公司在一审中述称：李爱英夫妻有资格购买房屋，麦田公司对其购房资格进行过核验，双方买卖合同可以履行。做网签的时候，麦田公司要求徐进将身份证信息变更为2代18位的身份证号，但徐进拒绝配合，说自己没时间去。到了2015年3月份，李爱英告知麦田公司徐进不再履行买卖合同。对于李爱英的具体主张，麦田公司不发表意见。
另查，李爱英及其配偶李景辉具备在京购房资格。
一审庭审中，李爱英与徐进均同意解除房屋买卖合同。
一审法院判决认定：李爱英与徐进签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、合法有效。徐进应当遵守。
现徐进明确表示不再履行买卖合同，双方均同意解除买卖合同，法院就此不持异议，徐进应将其已收取的定金退还李爱英。
对于违约责任，因徐进拒绝履约，其已构成违约，按照法律规定，其应承担赔偿责任。对于赔偿责任的承担，法院认为：双方在买卖合同中已明确约定了违约金的计算方式，故徐进应赔偿李爱英违约金。对于违约金的赔偿数额，法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然×号房屋的市场价值上涨，但李爱英并未支付全款，故法院不能参考房屋的全部升值价格确定违约金赔偿数额。李爱英主张的违约金数额过高，法院酌情予以降低。对于李爱英主张的损失，因法院确定的违约金赔偿数额足以弥补其损失，故法院不再责令徐进赔偿其他经济损失。
一审法院认为
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除李爱英与徐进于2014年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、徐进于判决书生效之日起十日内退还李爱英购房定金二十万元。三、徐进于判决书生效之日起十日内赔偿李爱英违约金二十五万元。四、驳回李爱英的其他诉讼请求。如未在规定的期限内支付全部款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
李爱英不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。李爱英上诉称：一审酌定的违约金不适当，徐进应当按照合同约定的成交价款的20%赔偿违约金，并且赔偿已经支付的居间费用和服务保障费用，已经支持李爱英的诉讼请求服从一审判决。根据李爱英和徐进房屋买卖合同中对于违约的规定，违约方要赔偿守约方房屋价格20%的违约金，并由违约方承担房屋居间费用和保障服务费用。一审审理过程中，徐进从未提出过违约金过高并要求降低的请求，一审法院也没有和李爱英提出过徐进请求减低违约金的情况，结果一审判决的赔偿数额大幅低于合同约定，违反合同法第一百一十四条。一审法院对合同中明确约定的20%违约金不但没有采纳，而将由于违约方的责任造成的居间服务费、保障服务费损失也让守约人承担，显然不公。赔偿总额仅仅25万元，扣除李爱英已经损失的居间服务等费用和诉讼费、资金成本，李爱英仅得到几万元的赔偿，而违约人的一套房子已经升值100万元以上，违约人得到了巨大的利益，李爱英所得到的赔偿无法弥补自己在被徐进告知违约时（2015年3月6日）购房的损失。按照一审判决，违约方通过撕毁合同得到的利益是：570万元（三月底同一小区的同面积的成交房价）-456万元（李爱英2014年12月9日签订合同的房屋）-25万（所谓的赔偿金）=89万元，而李爱英签订合同目的是购房居住，由于徐进的违约李爱英的直接损失是570万元-456万元-12.312万元（李爱英已经缴纳的居间服务费用等）+25万元=126.688万元，即由于徐进的违约，造成李爱英3月底购买同一小区同样的房子就要多支出126万元。由于徐进违约造成李爱英再次购房的损失超过100万元，李爱英认为既然房屋买卖合同已经约定了20%作为违约金并由违约方负担居间服务费用，李爱英就没有再主张上调违约金的请求。一审判决以李爱英没有支付全款作为理由，认定李爱英主张的违约金过高，酌情降低，属于适用法律错误。是否付完全款与李爱英的实际损失没有关系，李爱英的房屋居间费用、交易保障费用，早就在签订合同时已经发生，未能支付全款是徐进行为造成的。双方房屋买卖合同明确约定，付款日期是2015年3月10日，双方的合同从2014年12月9日已经履行到了2015年3月6日了，此时徐进来电告知单方面撕毁合同，所以不交全款是由于徐进违约造成的。李爱英提供了3月6日前后的涉案小区的房价上涨证据，徐进没有提出抗辩，一审判决无视证据和事实，明显错误。综上，李爱英请求二审法院判决：一、撤销一审判决第三项，改判徐进按照与李爱英签订的《北京市存量房屋买卖合同》中对违约金的约定，赔偿李爱英违约金房屋交易价格的20%，即912000元。二、撤销一审判决第四项，改判徐进赔偿李爱英已经缴纳的房屋中介及居间费损失100320元及保障服务费用损失22800元；赔偿李爱英准备资金507万元的利息损失42142元。三、一审诉讼费全部由徐进承担，共8148元。
徐进服从一审法院判决，请求维持一审判决。其针对李爱英的上诉理由答辩称：不同意李爱英的上诉请求。关于违约金的问题，司法解释有规定，若违约金过高则徐进有权请求降低，并且一审中已经申请过降低。李爱英没有支付房屋对价，对李爱英提出的房屋上涨数额不认可。
麦田公司服从一审法院判决，请求维持一审判决。其针对李爱英的上诉理由答辩称：李爱英上诉请求提出的居间费、保障服务费，应当由违约方支付。
二审法院查明
徐进与李爱英签订房屋买卖合同时，麦田公司的经纪人向双方询问后填写了《房屋状况说明书》，其中在“有无其他共有人包括按份共有及共同共有（夫妻共有）”表格一栏中，勾选了“无”。该说明书底部由徐进与李爱英分别署名。×号房屋的所有权人登记为徐进一人，未显示其他共有人。
二审中，各方当事人均未向法院提供二审程序的新证据。查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。
上述事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证、《房屋状况说明书》、短信记录以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
二审裁判结果
一、维持一审民事判决第一项、第二项；
二、撤销一审民事判决第四项；
三、变更一审民事判决第三项为：徐进于本判决生效之日起十日内给付李爱英违约金人民币三十七万三千一百二十元；
四、驳回李爱英的其他诉讼请求。
如未在规定的期限内支付全部款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8148元，由李爱英负担3148元（已交纳），由徐进负担5000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费11800元，由李爱英负担10030元（已交纳）；由徐进负担1770元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：关于涉案房屋买卖合同的违约责任，李爱英通过房地产经纪公司的居间服务，并基于对不动产权属证书记载的内容以及徐进签署的《房屋状况说明书》的信赖，认为徐进对×号房屋具有处分权，从而与徐进签订房屋买卖合同。对此，李爱英作为买受人已经尽到了善意的审查义务，且在合同履行过程中不存在过错。徐进在签订合同后以未取得其配偶同意出售房屋为由拒绝继续履行合同，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定的情形，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，据此，李爱英作为守约方有权行使合同解除权，并有权要求徐进承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于徐进的原因导致合同解除，至合同解除时涉案房屋价格已经上涨，造成李爱英丧失了以原合同价格购买房屋的合同利益，但李爱英主张的违约金应与因违约所造成的损失相适应，且不应超过违约一方订立合同时可以预见到的损失。由于李爱英未支付全部购房款，徐进以此主张约定违约金过高，虽然一审法院综合考虑了合同实际履行程度、支付定金以及房价上涨等因素，对约定违约金予以调整减少正确，但在确定违约金数额时未充分考虑徐进的违约情节以及违约给李爱英造成的损失，法院认为一审判决的违约金不足以弥补其损失，故法院对违约金一项予以适当调整，具体数额以法院判决为准。此外，李爱英上诉主张赔偿的购房准备金利息损失，因其并未支付给徐进，其该上诉请求缺少法律依据，法院对此不予支持。
本案解决的争议是房屋买卖双方之间关于违约责任的承担问题，徐进主张其不应赔偿居间费和服务保障费的理由，不能对抗李爱英要求其承担违约赔偿责任的请求。至于徐进提出服务合同未完全履行、是否应退还未履行部分服务的费用，应由其承担违约赔偿责任后与提供服务一方另行解决，本案不予处理。
综上，李爱英关于违约金的上诉理由部分成立，法院对其合理的上诉请求予以支持，对其他上诉请求，于法无据，法院不予支持。双方对一审判决解除房屋买卖合同、返还定金之判项均无异议，法院予以维持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】