交房后未迁出户口应承担违约责任
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约责任纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告李大
被告程方
二、基本案情
2011年11月8日，张1（出卖人）与程方（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人售x房屋，合同约定的价款为462000元。2013年8月1日，程方（出卖人）与李大（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李大购买x房屋，房屋总价款为270万元。合同第八条约定：“如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。”第九条约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，李大依约向程方支付了全部购房款，程方于2013年8月1日将x房屋交付给李大。双方于2013年9月11日办理x房屋所有权转移登记手续。
李大于2014年迁入户口时发现x房屋内有张1、张2二人的户口未迁出。李大及其家人的户口于2014年12月4日迁入。程方称其不知道x房屋上有张1、张2的户口，直至李大迁户口时才程方知房屋上有二人的户口。
双方均称x房屋交付时未对燃气表底数进行核对。李大称购买房屋后就将x房屋对外出租，发现燃气欠费，北京市燃气集团有限责任公司第五分公司营业收费所出具说明：x房屋欠燃气费6349立方米，欠费金额13015.45元。李大未支付上述燃气费用。
李大多次要求程方支付，程方一直未予支付。李大为维护自身合法权益，诉至法院请求：1.请求法院依法判令程方向李大支付违约金暂计人民币379080元（按照房屋总价款万分之三的标准，自2013年10月12日起按日计算至户口实际迁出之日止，）。2.请求法院依法判令程方承担房屋交付之前产生的燃气费用16000元（具体数额以燃气公司出具为准）。3.本案诉讼费由程方承担。
一审判决程方按照每日80元的标准向李大支付自2013年10月12日起至将相关户口从房屋迁出之日止的违约金，于每月一日支付上一月的违约金。后程方不服，提起上诉。
三、审理经过
一审原告诉称
李大在原审法院诉称：程方经李大多次催告至今仍未履行合同约定的户口迁出义务，构成违约。依据李大、程方双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第九条第一款约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满至次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”因此，程方应向李大承担违约责任，支付违约金。另，程方在x房屋交付时未向李大提供燃气费用结清证明，当时双方以燃气表显示数据进行了结算。然而2014年6月李大收到燃气公司通知，此时方得知在房屋交付之前产生燃气费用16000余元没有支付，此笔费用应由程方承担。
一审被告辩称
程方在原审法院辩称：一、程方出卖房屋的行为并未构成违约，无义务承担违约责任。理由如下：1、2013年8月1日将涉案房屋卖给李大之后就将房屋相关的水卡、电卡、燃气卡等附属物品一并交给李大。将李大验收水卡、电卡、燃气卡等附属设施都处于正常使用状态下，程方交付x房屋及附属设施，李大无任何异议。李大、程方于2013年9月11日办理了x房屋的所有权转移手续，至此卖方的房屋正式交付买方。2、李大购买房屋的目的是用于居住，而x房屋已经实际交付李大且不存在质量问题。房屋买卖合同的目的已经实现，出卖人的合同义务已经履行完毕。房屋买卖合同的目的已经实现，程方已经履行完毕合同中约定的义务。3、李大购买房屋时并未告知时购买学区房，程方也不知道李大想购买的是学区房。x房屋是张1给王清华（系程方的母亲）抵债之用的，在张1未清偿债务时，将房屋过户给王清华。但王清华无购房资格，因此过户到程方名下。在过户到程方名下时，张1也未配合办理过户手续，而是通过第三方办理了强制过户手续。4、李大及家人已经于2014年12月4日将户口迁入x房屋。程方在2014年才得知x房屋内有张1及张2户口未迁出之事。根据买卖合同履行的相对性原则，在王城与程方房屋买卖的交易过程中，买方是李大，卖方是程方，与程方存在身份关系的家庭成员的户口并未落在争议标的的房屋内，也就不存在房屋交付后30日内迁出户口的问题。所以相对程方本人或家庭成员，程方已经完成履行了该合同中迁户口的义务。程方在履行户口迁出义务时并不存在主观过错。5、张1、张2户口未迁出x房屋的状况李大也存在未审慎审查的过错。6、要求程方将张1、张2的户口迁出x房屋，程方存在客观履行不能的问题。因此，程方已经履行了买卖合同中作为卖方的相应义务，所以不存在李大所述的违约行为。
第二，关于违约金数额的问题。1、李大、程方之间的房屋买卖合同虽约定了违约金标准，但该标准应当是针对严重违约行为，或者说，即使违约，也应当根据权利、义务与责任相当的原则进行评判。李大主张违约金按日计算，但要求张1、张2户口迁出x房屋的行为存在履行不能，而且根据现行法律，程方也没有救济途径要求张1将户口迁出。2、关于违约金的规定主要是基于与造成的实际损失相比而言的。经查李大及家庭成员的户籍均已经于2014年12月4日迁入争议房屋，所以事实上邹户的户籍未迁出x房屋也并未对李大的权益造成实际损失。是否迁入或迁出户口对李大实际使用、居住房屋并不产生障碍。因此即使法庭认为程方的行为存在履行上的瑕疵，但也不属于重大违约行为，也未对李大的合法权益造成实际损失。李大主张的违约金过高，应当酌情降低，并结合实际损失情况予以具体考虑。
第三，关于燃气费的问题，应当以实际发生据实结算。x房屋的燃气费用是先交费后使用的原则，因此在涉案房屋交付时李大、程方双方就已经结清相应的燃气费，且双方都确认并不存在不能正常使用的情况。而事实上李大并没有因此向燃气公司支付燃气费，也没有相应的损失。因此程方没有义务承担李大主张的燃气费。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李大与程方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据合同约定，程方应于2013年10月11日前将已登记的户口迁出x房屋，但是将房屋出售给程方的出卖人张1及其家人张2的户口至今仍未迁出。虽然未迁出的户口并非程方的户口，但程方购买涉案房屋后，应充分了解知悉上述房屋的相关状况，在将房屋再次出售给李大时，应协助买受人了解房屋的有关信息，而程方购买及出售涉案房屋时均不清楚房屋上存在已登记的户口情况。现涉案房屋上存在未迁出的户口，根据合同相对性原则，程方应承担相应的违约责任，故李大要求程方支付违约金的诉求，于法有据，法院予以支持。关于违约金的具体数额，因双方约定的违约金过高，法院综合考虑相关户口与程方的客观联系及程方对未迁移户口的可控制因素等实际情况，对违约金酌情予以减少。关于李大要求程方支付燃气欠费的诉求，因李大并未向燃气公司支付燃气欠费，故李大的上述诉求，于法无据，法院不予支持。
一审法院判决：一、程方按照每日八十元的标准向李大支付自二○一三年十月十二日起至将相关户口从六○二室房屋迁出之日止的违约金，于每月一日支付上一月的违约金；二、驳回李大的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，程方不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清，错误的将x号房屋内张1、张2的户口迁出义务认定为上诉人履行合同义务的内容之一。从而错误的认定上诉人未在约定期限内将他人户口迁出的行为是上诉人的违约行为；二、原审法院程序违法，判决有失公平；三、违约责任过重，违约金数额过高。
被上诉人辩称
李大答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审法院程序合法。上诉人未按照约定将张1、张2的户口迁出应承担违约责任。
二审法院查明
二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：依法成立的合同，受法律保护。李大与程方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行自己的义务。结合程方的上诉请求，律师认为，双方于《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定程方应当在x房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向另一方支付总房价款万分之三的违约金。依据上述合同约定，程方应于2013年10月11日前将已登记的户口迁出x房屋，但是程方至今未履行该项约定义务，其行为已构成违约，程方应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，程方作为房屋买卖合同的出卖人更应全面了解房屋的相关情况，以尽到审慎的注意义务。因双方约定的违约金过高，且程方在原审中以抗辩的方式请求人民法院依法调整违约金数额，一审法院综合考虑相关户口与程方的客观联系以及程方自身原因对未迁移户口的可控制因素等实际情况，依法判定的违约金数额并无不当。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】