一房二卖违约金过高，请求法院调整案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约金过高案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告李1
被告张2
二、基本案情
2016年3月25日，李1与张2通过×1公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定李1购买张2名下的房屋，房屋建筑面积88.45平方米，总价款为167万元，付款方式为2016年3月25日支付购房定金2万元，首付款78万元于2016年4月15日支付，剩余房款87万元由申请银行贷款方式支付。李1与张2在合同最后约定：双方任何一方违约，除承担定金的相关违约责任外，违约方另行支付守约方房屋成交价的20%违约金。签订合同当日，张2之妻李×1收取了李1所交的购房定金2万元。
另查，张2在与李1签订房屋买卖合同之前，已经与第三人签订房屋买卖合同，将诉争房屋卖与第三人，因合同履行问题，第三人将张2起诉至法院，要求张2配合办理房屋过户手续并申请查封了诉争房屋，后李1将张2起诉至法院，要求：1.解除张2与我于2016年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.张2返还我已支付的定金2万元。3.张2按照合同约定支付我违约金334000元。4.张2承担本案的全部诉讼费用。
判决后，张2不服，提起上诉。
三、审理经过
2016年4月，李1诉至一审法院称：2016年3月25日，张2与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买张2名下的房屋，房屋成交款167万元，双方约定了付款方式以及房屋交付时间，我同时向张2支付了2万元定金。上述合同第五条约定，张2承诺保证房屋没有产权纠纷，因张2的原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由张2承担相应责任。合同第七条第二款约定，如因张2提供的证件不实、不全、存在争议等不能完成房屋权属变更或未按合同约定的交易时间内办理该房屋权属变更或拒绝出售该房，自行出售该房，委托他人出售该房，均视为张2违约。合同第十五条约定，双方任何一方违约，除承担定金的相关违约责任，违约方另行支付守约方房屋成交价20%的违约金。签订上述合同时，我与×1公司签订了居间服务合同并支付居间服务费用。
合同签订后不久，涉案房屋被法院查封，根据我及×1公司了解，房屋之所以被查封，是因为张2在跟我签订合同之前，已经将房屋出卖给了第三人，因张2不将房产过户到第三人名下，第三人向法院起诉并申请查封了该房屋。现因张2一房二卖，严重违反了张2与我之间的合同约定，也严重违反了诚实信用原则，导致该房屋无法过户给我，合同目的无法实现。
张2辩称：我同意解除与李1于2016年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同意适用定金罚则，支付李12万元。李1要求的违约金过高，不同意支付，请求法院予以减少，理由如下：1.我主观上没有恶意。该房屋买卖合同系我妻子李×1在未经我同意授权下所签署，我年已六旬，读书不多，对于法律知识比较匮乏，中介公司于2016年3月27日要求我在合同上补签字时，我才得知房屋出售情况，并告知中介公司房屋存在效力瑕疵，中介公司服务人员告知我将另一份合同解除即可，不会出现其他问题，我遂在合同上补签名字。我没有收取李1的定金，定金仍放在中介公司，我认为没有收钱就不会违法。2.我愿意积极配合，同意适用定金罚则弥补李1损失。3.我积极与李1沟通，降低李1损失。李1与我于2016年3月25日签订房屋买卖合同，我于2016年3月28日即告知李1合同无法继续履行。李1于2016年4月6日将我起诉至法院，期间仅隔12天，房价并未上涨且有所下降，李1并未错过购房时机，我给李1造成的损失有限。4.根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。我原意承担双倍定金罚则，弥补李1的损失。
一审法院认为
原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张2与李1所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。但张2在与李1签订房屋买卖合同之前，已经与第三人签订房屋买卖合同，并且因合同履行问题导致第三人起诉申请查封了诉争房屋，张2的一房二卖行为，违反了诚实信用原则，且致使李1、张2之间的房屋买卖合同不能得到履行，对此张2应当承担由此产生的违约责任。现李1、张2均同意解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。合同解除后，张2收取李1的2万元定金，应当予以返还。李1选择按照合同约定由张2支付房屋成交价款20%违约金，张2认为违约金过高，请求法院予以调整，对此法院认为双方签订合同时间距离李1起诉之日期限较短，且此期间房价并未出现大幅上涨的情形，且李1亦未提供证据证明其损失达到房屋成交款20%的程度，故对于张2要求调低违约金的请求，法院予以采纳，违约金的具体数额，由法院酌情确定。
据此，一审法院判决：一、解除李1与张2于二Ｏ一六年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张2于判决生效之日起十日内返还李1定金二万元；三、张2于判决生效之日起十日内给付李1违约金八万元；四、驳回李1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，张2不服，上诉至二审法院，认为：李1没有就张2违约造成的经济损失提供证据，原审判决违约金过高，故请求撤销原审判决，依法撤销原审判决第三项，判令张2支付李1违约金两万元。李1同意原审判决。
二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：依法成立的合同受法律保护。张2与李1签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。因张2在本次签订合同前曾另行签订房屋买卖合同出售涉案房屋，致使其与李1签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能履行，其应承担由此产生的违约责任。双方在合同中约定了违约金条款，该条款内容清晰，张2作为完全行为能力人应该能够预见到违约将会带来的法律后果，故其仅同意双倍支付定金，与合同约定明显不符。一审法院综合考虑案件情况对违约金予以调整，系惩罚与补偿相结合原则的充分体现，该做法并无不当，所作判决应予维持。张2以违约金过高为由提出上诉，理由不能成立，二审法院对其上诉请求不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】