产权转移户口未迁出违约纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖违约责任纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
被告小王
原告小李
二、基本案情
2014年12月18日，小王作为出卖方，小李作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售其房屋；房屋成交价为13900000元，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，小王作为甲方即出卖方，小李作为乙方即买受方，北京链家有限公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》。
合同签订后，双方依约履行了合同，小李向小王支付了全部购房款13900000元，2015年1月30日，小李取得涉案房屋的房屋所有权证，后小李将户口迁入涉案房屋内。
小王应当在房屋所有权转移登记180日内，即最晚应在2015年7月29日之前将房屋原有户籍全部迁出。但经过多次协商，小王仍不迁出户口。
遂小李诉至法院，要求判令小王支付未在房屋所有权转移之日起180日内迁移原有户籍违约金200000元；判令小王按日6950元的标准赔偿小李自2015年8月6日至9月30日的违约金382250元，此后的违约金给付至小王实际迁出原有户籍止；判令小王立即将房屋原有户籍全部迁出；案件受理费由小王承担。
一审判决：小王于本判决生效之日起七日内给付小李违约金十万元；驳回小李的其他诉讼请求。小王不服提起上诉，二审维持原判。
三、审理经过
2015年10月，小李诉至原审法院称：2014年12月18日，在北京链家有限公司的居间下，我与小王签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同签订后，我根据约定支付小王全部购房款，双方于2015年1月30日向北京市住房和城乡建设委员会办理房屋所有权转移登记，我依法取得房屋所有权证书。小王应当在房屋所有权转移登记180日内，即最晚应在2015年7月29日之前将房屋原有户籍全部迁出。为此，我多次与小王联系要求小王履行户籍迁出义务，但小王至今仍未履行合同约定的迁出户籍的合同义务。我认为，本案合同系我与小王双方真实签署，已依法成立并合法、有效，合同任何一方均应遵循诚实信用原则，积极、全面履行各自的合同义务。我购买房屋是考虑子女上学的需要，故合同中明确约定小王将房屋原有户籍的迁出义务，现小王拒不迁出房屋内原有户籍的违约行为，侵害了我的合法权益。
一审被告辩称
小王辩称：我不同意小李的全部诉讼请求。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。合同法解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。双方合同中约定的违约金过高，根据目前的实际情况，我名下没有任何房产，无法履行户籍迁出的约定。我出售房屋时，双方签订了两份买卖合同，并取得两个房屋所有权证，我的户口在涉案房屋内，另一套房屋内没有任何人的户籍落户，我没有给小李造成实际经济损失。双方约定的违约金过高，请法院予以考虑。
审理中，小李称因小王未迁出户籍，给其造成预期损失，且购买的房屋存有瑕疵，要求小王承担违约责任并支付违约金。小王称双方约定的违约金过高，且其没有给小李造成实际损失。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，房屋所有权证等证据材料在案佐证。
一审法院认为
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。小李、小王双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。小李购买房屋后已取得房屋所有权证，房屋亦以交付使用，其主要合同目的已实现。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。依据合同约定，小王应当在房屋所有权转移之日起180日内将原有户口迁出，小王未能依约将全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证小李实现其在该房屋内的户口利益，现小李已将户口迁入该房屋，其相关利益已可实现。对此，小李应当就其实际已发生的损失提供证据予以证明，现小李就其实际损失未提供充分证据予以证明，且其称子女上学有影响及房屋有瑕疵均无法律依据，应当承担举证不能之责任。法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌减。
小李要求判令小王立即将房屋原有户籍全部迁出的主张，因户口迁出属行政管理事项，不属于人民法院处理范围，小李的该主张，法院不予支持。
一审法院判决：一、小王于本判决生效之日起七日内给付小李违约金十万元；二、驳回小李的其他诉讼请求。如果小王未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，小王不服原审判决上诉于本院称：合同约定的违约金过分高于造成的损失，且小李户籍已经迁入涉案房屋，并无实际损失。故请求二审法院撤销原判，驳回小李的诉讼请求。小李同意一审判决。
二审法院经审理查明的事实与原审无异。二审判决驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：本案争议的户口迁出问题在双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》中有明确约定，该约定系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效。根据合同全面履行原则，小王未按期将涉案房屋全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。在一审中小王提出违约金过分高于造成的损失，请求酌减。一审法院依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则对合同约定违约金予以酌减，并无不当。小王仍以一审判决确定的违约金过高为由提起上诉，没有法律和事实依据，对其上诉请求，二审法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】