限购政策引起的房屋买卖合同解除，责任认定
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因限购政策引起的房屋买卖纠纷案例，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告胡2
被告张1
第三人北京链家房地产经纪有限公司
第三人北京麦田房地产经纪有限公司
二、基本案情
2012年2月28日，胡2与张1在链家公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡2向张1购买张1名下的涉案房屋，总价457万元。合同载明涉案房屋设计用途为公寓。合同约定，买受人可以在签订该合同的同时支付定金50万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分，剩余款项407万元于2012年2月29日至2012年4月4日期间支付，并在该期间办理产权变更手续，最多不能超过五日，否则按违约处理。当日，胡2向张1支付了定金7万元。
2012年2月28日，胡2与链家公司签订了《居间成交确认书》，确认在链家公司居间下与张1签订了房屋买卖合同，约定胡2向链家公司支付居间服务费7万元。2012年2月29日，胡2以支票方式向张1支付了定金43万元及支票手续费2000元。2012年3月2日，胡2以支票方式向链家公司支付了居间服务费7万元。2012年3月27日，胡2再向张1支付了定金30万元。且胡2与张1在房屋买卖合同上增加约定如下：经双方协商达成一致，胡2于2012年3月27日追加涉案房屋购房定金30万元，定金共计80万元，涉案房屋尾款为377万元。2012年3月25日左右得知胡2不具有购房资格，但并未同意将涉案房屋过户至杨1名下，而是要求胡2先承担违约责任，与胡2解除合同后再重新与杨1签订房屋买卖合同。2012年3月27日，胡2、张1双方协商胡2再向张1支付30万元定金，张1将涉案房屋过户至杨1名下。
2012年3月30日，麦田公司为张1和杨1（胡2妻子）就涉案房屋的买卖办理了网签备案手续，后张1请求注销，杨1不同意（该网签备案手续于2012年8月22日注销）。2013年胡2诉至法院请求：1、解除胡2与张1签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、张1双倍返还胡2已支付的定金共计160万元；3、张1返还胡2支付的支票手续费2000元；4、张1按照中国人民银行同期贷款利率支付实际返还胡2定金之日止的利息损失68457元（暂计算至2013年6月5日）；5、张1支付胡2房价上涨造成的预期利益损失101万元。
一审法院判决解除合同，张1返还定金80万，并支付同期存款利息。后张1不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。
三、审理经过
2013年3月，胡2起诉至原审法院称：合同签订后，胡2履行了自己的合同义务，但张1却提出了种种不符合合同约定的无理要求，如要求提前支付全款，再解除重新签订合同等，并拒不到政府部门办理过户相关手续。而链家公司不仅未履行自己的忠实居间义务，还违规操作，一步一步误导胡2，给胡2造成了巨大的经济损失。《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（一）款第（2）项明确规定：逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如今张1早己逾期超过30日，故诉至法院。
张1辩称：一、在与胡2的购房合同履行过程中，我方无违约行为，而胡2逾期付款，已构成违约，张1收取的定金不应退还。张1与胡2在链家公司的居间介绍下，于2012年2月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定由胡2作为买受人购买张1名下涉案房屋，总价457万元，胡2共计支付了80万元定金。1、根据合同履行顺序，下一项义务应该是胡2支付房款，其未付款已构成违约。合同第十五条第2项明确约定，尾款约定到2012年4月4日全部支付完毕并做产权变更登记手续，最多不能超过5天，即到2012年4月9日，否则即按违约处理。合同第六条约定，出卖人应当在过户当日将房屋交付买受人。根据上述约定可知，合同的履行顺序为：胡2支付定金——胡2支付全部房款——张1协助胡2办理过户——张1交房。收取定金后，我方一直积极联系胡2，要求胡2支付房款并一块履行过户手续，但胡2至今没有支付剩余房款377万元。合同于2012年4月9日就已经到期，胡2显然已构成违约，后续的过户及交房也自然无法履行。2、根据定金罚则，我方收取的定金不应退还．根据《合同法》第115条关于定金罚则之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，由于胡2违约在先，他支付给我方的80万元定金不应退还，更不应双倍返还。二、关于胡2起诉所称我方一房二卖的问题。我方先给法庭介绍一下这中间的事实经过：在合同履行过程中，一名叫杨1的女子曾多次与胡2一起来到链家公司与我进行协商，她与胡2以夫妻相称，胡2曾要求我方将房屋买受人改为杨1，我方没有同意。谁知后来经我方查询得知，在合同履行期间，链家公司在我方不知情的情况下，与胡2协商，私自更改房屋买受人为杨1并在网上进行了购房资格审核，后又将我方的身份信息等购房资料交给麦田公司，并且由麦田公司伪造我方的授权文件和买卖合同在网上办理了我与杨1关于涉案房屋的网签手续，从而诬陷我一房二卖，严重侵害了我的合法权益。对此，我已向朝阳分局经济犯罪侦查大队进行报案，并已初案受理，我方还要进一步要求追究涉案人员的刑事责任。对于上述一房二卖的情况，我方答辩意见如下：我方对于一房二卖的事情完全不知情，不构成违约，具体理由如下：1、我方与麦田公司没有任何关系，也无居间合同，是链家公司把我的身份信息和购房资料交给麦田公司，由麦田公司伪造我的授权文件和购房合同与杨1进行网签。2、网签日期为2012年3月30日，当时我方与胡2的合同未到期，我方没有必要签新的合同。3、胡2与杨1认识，每次与我方见面时，二人均以夫妻相称，所以更改房屋合同买受人为杨1的事情胡2是知情的，而且不仅是知情，更是胡2同意的，否则链家怎么能把买受人改为杨1。网签做完后，胡2及链家公司极力要求我更改合同买受人为杨1，被我方拒绝．三、链家公司和麦田公司的一系列违规操作，直接造成了一房二卖的事实，我方的网签无法解除，无法继续出卖。1、链家公司私自将杨1以房屋买受人的身份，进行网上购房资格审核却未告知我方。2、在我方不知情和没有委托的情况下，私自将我方个人信息及购房资料交给麦田公司．3、麦田公司伪造我的授权文件和买卖合同以极低的价格在网上办理了与杨1的网签手续。4、5月初当我方得知网签一事后向链家公司询问，链家公司不予承认。四、相反的是，我方为了保证所出卖的房屋权利无瑕疵，将已抵押的涉案房屋提前解押，造成了多项利息损失。综上所述，请求法院依法驳回胡2的全部诉讼请求，维护我方的合法权益。
链家公司述称：我方已经履行了居间合同义务。
麦田公司述称：网签合同是2012年3月30日签的，我公司是2012年5月底张1到x区建委投诉时才知道这个网签，是我公司的经纪人李1给链家公司帮忙办理的网签，我公司不知情。后来我和张1约好去注销网签，但是杨1不同意注销，无法办理。我公司没有伪造任何材料。
杨1：我和胡2是夫妻关系，2008年11月14日登记结婚。我的情况都如实告知了链家公司，网签我从头都到尾都没有授权。如果网签撤销，可能会给我造成一些损失，所以我不同意撤销。
庭审中，链家公司提交了《关于如实陈述交易信息的声明》，证明链家公司履行居间告知义务及胡2签署符合购买资格声明的事实。胡2对该证据中“胡2”签名的真实性不予认可，申请笔迹鉴定。法院委托北京民生物证司法鉴定所对前述“胡2”签名的真实性进行鉴定。北京民生物证司法鉴定所于2013年7月29日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为《关于如实陈述交易信息的声明》上“胡2”签名与经双方质证确认样本上的胡2签名非一人书写。胡2向北京民生物证司法鉴定所支付了鉴定费2700元。
经查，涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为公寓。胡2、张1与链家公司均认可胡2因名下已经登记两套住房而不符合购买涉案房屋条件，不能办理网签备案登记手续。
又查，胡2与杨1系夫妻关系。
一审法院认为
经询，胡2称其误认为涉案房屋的用途为商用办公，购买不受住房限购政策的影响，其也明确告知了链家公司其名下已有两套住房，链家公司与张1未明确告知其涉案房屋用途为住宅，其不可能明知限购还与张1签订房屋买卖合同并支付巨额定金。张1与链家公司称在签订房屋买卖合同当日已经向胡2出示了涉案房屋的房产证，且房屋买卖合同也写明涉案房屋的规划用途为公寓。
又询，链家公司称其于2012年3月25日告知张1胡2无购房资格，2012年3月27日，胡2、张1双方协商胡2再向张1支付30万元定金，张1将涉案房屋过户至杨1名下。胡2认可链家公司上述陈述真实性。张1认可其在2012年3月25日左右得知胡2不具有购房资格，但并未同意将涉案房屋过户至杨1名下，而是要求胡2先承担违约责任，与胡2解除合同后再重新与杨1签订房屋买卖合同。
原审法院经审理认为：当事人在订立合同时应当严谨、审慎。胡2、张1签订房屋买卖合同时，本市的住宅限购政策已经实施了一段时间，胡2、张1均应对该限购政策知悉。胡2名下已经登记了两套住宅，按照常理，胡2不应在明知自己不能购买本市住宅的情况下，仍愿意交纳巨额定金与张1签订不可能履行的房屋买卖合同，购买不可能过户到其名下的涉案房屋。结合涉案房屋所在楼盘大多被用作商业用途的事实，胡2关于其误认为涉案房屋为商业用房，不受限购政策影响的陈述存在合理性，法院予以采信。涉案房屋产权证书和房屋买卖合同中明确载明涉案房屋的规划用途为公寓，胡2未严格询问、审查涉案房屋的性质，胡2对合同不能履行存在过错。
张1在出卖房屋选择合同相对方时，同样负有对购房人是否具备购房资格进行审查的义务。但张1提交的证据不足以证明其明确向胡2告知涉案房屋性质并询问胡2是否具有购房资格。链家公司作为居间方，负有审核买卖双方合同主体资格以保证合同顺利履行的义务，其应当对胡2是否具备购房资格进行询问和审查。链家公司提交的《关于如实陈述交易信息的声明》，经鉴定非胡2签署，则链家公司亦不能证明其明确告知胡2涉案房屋性质及询问胡2是否具有购房资格。因此，张1和链家公司对合同不能履行亦具有过错。
张1主张其在得知胡2不具备购房资格后，要求胡2承担违约责任，与胡2解除合同后再与杨1签订合同。然而，张1实际上既未解除与胡2签订的合同，也未与杨1签订合同，而是在其与胡2的合同项下约定另行收取胡230万元定金。张1在此时明知合同不能继续履行而仍旧收取巨额定金，明显具有过错。
胡2不具有购房资格，导致胡2、张1双方签订的房屋买卖合同不能履行，故胡2要求解除该合同的诉讼请求，法院予以支持。
胡2、张1双方签订的房屋买卖合同不能履行，胡2、张1双方均具有过错，法院认为以不适用定金罚则为宜，故张1应当返还胡2定金80万元。定金80万元应从张1确认胡2不具备购房资格后的合理期限返还，胡2主张的利息损失，法院酌定合理的利息起算日期予以支持。
胡2要求张1返还支票手续费的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。因胡2对合同履行不能具有过错，其要求的预期利益损失101万元，法院不予支持。
原审法院判决如下：一、解除胡2与张1于的《北京市存量房屋买卖合同》。二、张1于判决生效之日起七日内返还胡2定金八十万元。三、张1于判决生效之日起七日内支付胡2以八十万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一二年四月一日起至第二项给付义务履行完毕之日止的利息。四、驳回胡2的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，张1不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判因胡2、杨1、链家公司与麦田公司的过错导致合同不能实际履行，解除胡2与张1于二○一二年二月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.撤销一审民事判决第二、三项，依法改判胡2无权要求返还定金；3.一审、二审诉讼费由胡2、杨1、链家公司与麦田公司承担。胡2、杨1、链家公司与麦田公司同意原判。
二审法院查明事实与原审法院查明的事实无异。二审驳回上诉维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：胡2在签订合同时未详细了解本市的住宅限购政策，未严格询问、审查涉案房屋的性质，故对合同不能履行存在过错。张1和链家公司均不能证明其明确向胡2告知涉案房屋的性质，故对合同不能履行也存在过错。张1主张其在得知胡2不具备购房资格后，要求胡2承担违约责任，与胡2解除合同后再与杨1签订合同。然而，张1实际上既未解除与胡2签订的合同，也未与杨1签订合同，而是在其与胡2的合同项下约定另行收取胡230万元定金。故本院认为，张1在明知合同不能履行的情况下，不仅未与胡2解除合同还另行收取巨额定金，明显具有过错。因胡2不具有购房资格导致房屋买卖合同不能履行，故应当解除合同。因双方在合同签订及履行过程中均存在过错，故不宜适用定金罚则。合同解除后，张1应当向胡2返还定金80万元。因张1在明知合同不能履行的情况下未及时解除合同、返还定金，故应当赔偿胡2利息损失。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】