房产律师解析一起限购政策纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因限购政策引起的房屋买卖纠纷案例，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告阿大；被告李大
二、基本案情
2010年8月16日，出卖人阿大（甲方）、买受人李大（乙方）与居间公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：甲方所售房屋为商品房；该房屋已经设定抵押，甲方应于房屋转移登记前办理抵押注销手续；房屋成交价格为185万元；乙方应在签订本合同时即支付购房定金37万元；乙方为全款购买的，应于本合同签署后730个工作日内支付甲方全部房款，甲、乙方并于当日完成产权过户手续；乙方为非贷款的，甲、乙双方应在乙方支付全部房款之日起3个工作日内办理完毕该房屋的交接手续；本合同履行过程中，甲、乙双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，根据双方协商，以上税费由乙方全部承担；由乙方承担居间服务费1000元及产权过户费1000元。
同日，出卖人阿大（甲方）、买受人李大（乙方）与居间公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），协议内容包括：第三条，在本合同签订时，乙方付给甲方购房首付款100万元，余款应在权属转移登记手续办理日由乙方一次性交齐；第五条，甲方应当在乙方支付全部房款之时将房屋交付给买受人；第九条，（一）当事人双方同意，在甲方取得房屋所有权后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）乙方未能在房屋权属转移登记手续办理后3日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列方式处理：1.如因甲方的责任，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起（未明确约定）日内退还乙方全部已付款，按照2‰利率付给利息，并按乙方所支付房款总额双倍向乙方支付违约金。乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日起，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内向乙方支付。
2009年7月15日，阿大与中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称建行北京西四支行）签订编号为×××的《中央国家机关住房公积金贷款借款合同（房产抵押加担保中心担保）》（以下简称贷款借款合同），约定：贷款金额为80万元，贷款期限为2009年7月21日至2024年7月21日止；住房公积金贷款购置及抵押房屋概况为：房屋地址：购房合同编号××；房屋建筑面积：139平方米；售房单位名称：北京金汉房地产开发有限公司；房屋总价款：1075075元。
2011年7月6日，房屋登记至阿大名下，房屋所有权证为X京房权证顺字第×××号。
2011年10月21日，中央国家机关住房资金管理中心向阿大出具《贷款结清证明》，记载：阿大在中央国家机关住房资金管理中心办理的住房公积金贷款，已按约定于2011年10月17日全部结清。贷款具体情况如下：借款人编号：××；借款人姓名：阿大、涂××；贷款金额：80万元；放款日期：2009年7月21日；放款银行：建行金融街支行；房屋性质：商品房；担保方式：房产抵押加担保中心担保；贷款类型：住房公积金贷款；贷款结清后，贷款借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止。
2011年11月10日，建行北京西四支行向北京市x区住房和城乡建设委员会（以下简称顺义住建委）申请在房屋上设立抵押权。该《抵押权设立登记申请表》记载：房屋所有权证号：X京房权证顺字第××号；抵押合同号：×××；被担保主债权的数额：人民币80万元；债务履行期限：2009-07-21至2024-07-21；债务人姓名或名称：阿大、涂××；抵押人：阿大；抵押权人：建行北京西四支行。当日，x住建委受理上述抵押权设立申请，并将上述抵押权登记记载于X京房权证顺字第××号房屋所有权证上。2013年8月6日，建行北京西四支行与阿大共同向x住建委申请上述房屋抵押权登记注销。x区住建委于2013年8月6日注销上述抵押权登记。
2011年12月9日，李大以没有购房资格为由拒绝过户，同时也拒绝支付剩余房款。2013年6月，阿大起诉要求李大支付剩余房款、履行过户手续，李大亦迟迟不予配合，阿大撤诉。
2014年阿大又起诉，请求法院判令：1.解除其与李大于2010年8月16日所签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》；2.李大向其支付2011年12月13日至起诉之日违约金154020元；3.李大向其支付2011年12月13日至2014年7月31日期间房屋使用费77500元；4.李大向其交还涉案房屋的购房发票、契税完税证明、房屋维修基金交纳证明（庭审中明确为三张购房发票、一张业主交房交费收据）的原始单据；5.本案诉讼费用由李大承担。
一审法院判决《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》解除；李大向阿大返还购房发票；阿大返还李大购房款一百万元。
阿大和李大均不服一审判决，提起上诉。二审法院判决撤销一审民事判决。
二、审理经过
2014年6月，阿大起诉至原审法院称：双方签订的合同系真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依法履行。但是，在我积极履行合同义务之后，李大逾期两年半，且以各种理由拒绝履行合同义务，明显违约，应当承担违约责任，我有权据此解除合同。此外，因李大一直声称没有购房资格，导致房屋无法过户，房屋买卖合同目的不能实现，故我要求解除合同亦于理于法有据。自2010年8月起，李大一直占用涉案房屋，亦应向我支付相关费用。
李大辩称：不同意阿大的诉讼请求，不同意解除合同，因为两份合同是双方意思真实表示，并且双方已经履行合同，阿大已经把所有票据都给了我，我缴付了房款，房屋现在我掌控，阿大已经交付了房屋。其余答辩意见同反诉状。
李大反诉称：阿大诉称与事实不符，诉求没有法律依据。双方于2010年8月16日签订《北京市房屋买卖合同》（合同编号为××）及《北京市房屋买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，是合法有效的，且双方已经履行了合同。合同约定阿大卖予我方涉诉房屋一套，合同价款185万元。签约当日，我方依约向阿大支付房屋首付款100万元，双方约定余下85万元待办理过户手续时支付。2010年8月16日，阿大将购房发票、契税完税证明、房屋维修基金缴纳证明等原始单据及涉诉房屋一并交给我方。阿大诉称我方以没有购房资格为由拒绝过户，完全不符合事实，我方不是限购政策调控范围。北京市政府限购《京十五条》是2011年2月15日下发的，《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条，买卖双方在该规定事实（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。
由于双方签约时房屋产权证还没有办理完毕，故约定待阿大取得产权证后三日内双方共同到房屋管理部门办理过户手续。阿大于2011年7月6日取得涉诉房屋产权证，但并未在三日内通知我方到房屋管理部门办理过户手续，而是在2011年11月10日将该涉诉房屋设立抵押。很显然，阿大已经违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
在阿大已经违约的情况下，阿大于2013年6月2日诉至法院，请求确认双方所签房屋买卖合同有效，并要求履行合同。2013年7月31日法院开庭时，涉诉房屋仍处于抵押状态，而房屋设立抵押依法是不能过户的。阿大恶意将涉诉房屋抵押，又起诉要求过户，视诉讼为儿戏。阿大于2013年8月6日注销涉诉房屋抵押，阿大并没有通知我方办理过户手续，而是撤诉。而今，阿大再次诉至法院，诉求与上次起诉截然相反，诉求违约金和房屋使用费，与事实相悖，于法无据。
综上，我方不存在违约，不承担违约责任，不应承担房屋使用费，请求驳回阿大全部诉讼请求，并判令：1.确认双方于2010年8月16日所签的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》合法有效并继续履行，阿大协助李大办理房屋过户手续，并承担出卖人应承担的房屋过户手续费用（庭审中明确为要求阿大承担个人所得税）；2.阿大赔偿李大自2011年7月10日至阿大实际履行之日止的按成交价格计算万分之二的违约金414400元（370元×1120天）；3.诉讼费由阿大负担。
阿大辩称：不同意李大提出的反诉请求。第一，2011年京十五条下发文件和本案无关，其2011年12月9日取得房屋所有权证，取得当天就通知北居间公司（以下简称居间公司），让居间公司通知李大；第二，李大陈述2013年7月31日涉诉房屋仍处于抵押状态，其实是因为银行的责任，银行未通知我方办理，所以我方不知道，当时我方已经将贷款全部还清，但未办理解押手续；第三，按照补充协议的约定，李大应将全款付清后三日内，我方才应办理过户，我方一直积极履行合同。
审理过程中，法院至顺义住建委查询涉诉房屋抵押信息。房屋登记薄显示阿大将涉诉房屋抵押给建行北京西四支行，债务履行期限为2009年7月21日至2024年7月21日，他项权证号为X京房他证顺字第×××号，抵押设立登记时间2011年11月10日，抵押注销登记时间2013年8月6日。
2014年5月16日，李大与陈××协议离婚，约定位于x区××1502室房屋一套、位于x区××101室房屋一套、x区××501室房屋一套均归陈××所有，无房产归李大所有；陈×1由陈××自行抚养，陈×2由李大自行抚养。
审理过程中，法院至北京市住房和城乡建设委员会查询李大家庭购房资格信息。查询结果告知单显示：“经查询资格核验系统：2010年8月16日起，李大、陈××、陈×2家庭可新购1套住房。2011年7月6日、2013年8月6日，李大、陈××、陈×2家庭名下住房情况不符合本市限购政策。自2014年5月17日至查询时点（2015年5月19日），李大、陈×2家庭名下住房情况符合本市限购政策。”
阿大称其于2011年12月9日取得房屋所有权证后开始催促李大办理房屋所有权转移登记手续，其丈夫分别于2011年12月9日、2012年4月15日、2013年3月17日短信联系金色时光公司，让居间公司通知李大；其于2012年元旦后电话联系李大，但李大告知其不具备购房资格，无法办理房屋所有权转移登记手续；李大从未主动与其联系要求办理房屋所有权转移登记手续。阿大主张李大应在2011年12月9日接到通知之日起3日内履行付款义务，现李大逾期付款而违约，要求与李大解除房屋买卖合同与补充协议，同时返还三张购房发票、一张业主交房交费收据的原始单据，并按照补充协议第九条第（二）款第1项支付违约金154020元（每日违约金额为850000元×0.0002，自2011年12月13日计算至起诉之日）、以每月2500元的标准支付2011年12月13日至判决生效之日的房屋使用费。
李大认可三张购房发票和一张业主交房交费收据的原始单据由其持有，但主张2011年11月10日至2013年8月6日期间，涉诉房屋处于抵押状态，无法办理过户手续，并且2013年8月6日后三日内，其没有接到任何通知办理房屋过户手续，因此阿大存在违约行为，应按照补充协议第九条第（二）款第1项支付其违约金；阿大主动自愿交付房屋，期间其一直等待通知过户和支付剩余房款，故其不应承担房屋使用费；补充协议约定过户时支付剩余房款，其并不存在逾期付款行为。
阿大在立案起诉时将居间公司列为本案被告，并在本案审理过程中撤销对金色时光公司的起诉。审理过程中，居间公司向本院提交两份情况说明，内容分别为：“对阿大称给居间公司员工发短信一事，因时间太长，各当事人均记不清楚。但是，阿大告知居间公司房屋可以过户一事属实，居间公司知晓能过户的情况后也立即将该情况告知了李大一方”、“李大购买阿大的房产，因李大在2013年3月22日在我公司进行资质审核未通过，故未办理网签手续”。
庭审中，李大表示其不同意承担相关政策规定应由卖方承担的税费。阿大与李大未就涉诉房屋转移所有权登记时涉及的税费负担达成一致意见。阿大与李大均表示在本次诉讼中不主张房屋的腾退事宜。
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称京十五条），规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
北京市人民政府办公厅于2013年3月30日下发《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称京十九条），规定：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”
四、裁判结果
原审法院经审理判决如下：一、阿大与李大于二○一○年八月十六日签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》有效，均自判决生效之日起解除；二、李大向阿大返还北京市××201号房屋的三张购房发票（分别为北京金汉房地产开发有限公司二○○九年五月二十六日、二○○九年七月二十四日、二○一○年八月十七日年开具的购房发票各一张）和一张业主交房交费收据的原始单据，于判决生效之日起七日内执行；三、阿大返还李大北京市顺义区××201号房屋的购房款一百万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回阿大的其他诉讼请求；五、驳回李大的其他诉讼请求。
判决后，阿大不服提起上诉，上诉请求为要求撤销原判，查清事实后依法改判撤销原判第四项，判决李大支付阿大房屋使用费每月2500元（自2011年12月13日起至判决生效之日止）。上诉理由为原审判决认定事实不清，原审法院混淆了李大向阿大交齐剩余房款和办理房屋权属转移登记之间的逻辑和因果关系，办理转移登记与否不是付款的先决条件，李大不支付剩余款项而占有房屋是一种主观恶意的行为，原审判决有失公允。
李大亦不服原审判决，上诉至二审法院，上诉请求为要求撤销原判，查清事实后依法改判驳回阿大的原审诉讼请求，支持其原审反诉请求。上诉理由为原审判决认定事实不清，适用法律有误，双方继续履行合同符合北京高院会议纪要第6条的规定，而且继续履行合同在事实上可以实现，本案在房屋买卖合同签订后未办理房屋变更登记的主要责任在于阿大，阿大应当承担违约责任。
二审法院审理过程中，李大表示其同意承担签订房屋买卖合同后新增加的税费。关于剩余购房款，李大表示如双方继续履行房屋买卖合同，其同意在办理房屋产权过户手续时支付阿大。
二审法院经审理查明的其他事实与原审查明事实一致。
二审裁判结果
一、撤销一审民事判决。
二、阿大与李大签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》继续履行，阿大于本判决生效后十五日内协助李大办理房屋权属转移登记手续，相关税费均由李大负担。
三、李大于双方办理完毕房屋权属转移登记手续当日支付阿大剩余购房款八十五万元。
四、驳回阿大的诉讼请求；
五、驳回李大的其他诉讼请求。
五、律师点评
房产律师靳双权点评
律师认为：本案双方的争议焦点为：一、阿大在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为而承担违约责任；二、双方所签房屋买卖合同是应当解除还是继续履行。
本案中，阿大与李大签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。
关于第一个争议焦点。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案所查事实，在阿大与李大签订房屋买卖合同后的2011年2月15日京十五条限购政策实施，此后李大不具备购房资格，2011年7月涉案房屋虽登记至阿大名下，但涉案房屋设定的抵押并未解除，直至2013年阿大起诉要求继续履行房屋买卖合同的诉讼过程中，阿大方于2013年8月办理涉案房屋的抵押注销登记手续，并于2014年5月对该起诉讼予以撤诉。因此，在双方签订房屋买卖合同后，由于前期涉案房屋产权证并未颁发、李大不具备购房资格、涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题，导致双方签订的房屋买卖合同无法办理产权过户手续继续履行。因上述问题主要因限购政策导致李大不具备购房资格等客观原因所造成，并不可归责于某一方存在主观过错拒绝履行合同。因此，阿大在履行房屋买卖合同中并不存在违约行为，对李大所主张的要求阿大承担违约金的诉讼请求不予支持。
关于第二个争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案所查事实，李大虽在京十五条限购政策实施后不具备购房资格，但双方系在该政策实施前的2010年8月订立的房屋买卖合同，且李大在签订合同当日即支付首付款100万元并实际占有使用涉案房屋；后虽因涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题而影响继续履行，但涉案房屋已于2013年8月办理抵押注销登记手续；虽2013年3月30日京十九条实施规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税，双方在原审中就签订合同后增加的个税负担问题亦未能达成一致，但《中华人民共和国合同法》亦规定了当事人就相关合同内容没有约定或约定不明确的处理原则，故该问题并不一定对当事人的履约能力构成严重影响，也不一定导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，且审理中李大明确表示愿意负担签订合同后新增加的个税；再有，2014年5月16日李大离婚后亦具备购房资格。因此，不论此前双方在履行合同中如何曲折，现双方签订的房屋买卖合同已无任何履行障碍，可以继续履行。在双方2010年就签订合同并交接房屋装修入住至今的情况下如判令解除房屋买卖合同，既不利于维护交易的稳定，也将会导致双方当事人权利利益明显失衡。原判在阿大并未以就增加的个税负担问题无法达成一致作为解除合同理由的情况下以此为由判令解除双方签订的房屋买卖合同，不妥，法院予以改判。综上，法院判令双方签订的房屋买卖合同继续履行，由阿大协助李大办理涉案房屋的过户手续。
关于过户的相关税费问题，因双方签订的房屋买卖合同约定履行合同过程中的税费由李大负担，法院审理中李大亦明确表示愿意负担合同签订后新增加的个税，故法院判令办理涉案房屋过户手续时的相关税费均由李大负担。另，法院审理中李大亦表示其同意在办理过户手续时支付阿大剩余的购房款85万元，法院对此不持异议一并予以处理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】