律师靳双权解析一起隐瞒购房资格的违约责任案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因限购政策引起的房屋买卖纠纷案例，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告宋佳佳；被告黄磊。
二、基本案情
2013年1月4日，宋佳佳（作为买受人，乙方）与黄磊（作为出卖人，甲方）、链家公司（作为居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》，三方约定，由乙方购买甲方房屋，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲、乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费174960元。就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。
2013年1月4日，宋佳佳向黄磊支付定金2万元。
2013年1月13日，宋佳佳（作为买受人）与黄磊（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，黄磊将房屋出售给宋佳佳，成交价格为583万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为408万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。出卖人应当在原业主收到全部房款后5个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2013年3月20日之前取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
2013年1月13日，宋佳佳（作为乙方、买受方）与黄磊（作为甲方、出卖方）、链家公司（作为丙方、居间方）签订《补充协议》，三方约定，乙方于2013年1月13日向甲方支付定金2万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。甲乙双方应于接到丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在接到丙方通知3个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方须按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还......其他约定：1、补加房屋定金18万元，在2013年1月16日之前支付给业主。2、尾款应于2013年3月20日之前到达业主账户。
2013年1月17日，宋佳佳向黄磊支付定金18万元。
购房时，宋佳佳系在校学生，户籍所在地为西城区鲍家街43号，系集体户籍。
因宋佳佳系外地生源在京集体户籍，不符合本市房屋购房条件，无法办理过户手续，宋佳佳、黄磊之间的买卖合同无法履行。
2013年5月宋佳佳起诉至法院要求：1.解除与黄磊签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议；2.黄磊退还收取的定金及购房预付款20万元。
三、审理经过
2013年5月，宋佳佳诉至原审法院称：因宋佳佳要在2013年5月结婚，急于购买结婚用房。2012年12月中上旬，宋佳佳找到链家公司咨询并要购买房屋用于结婚，宋佳佳将本人信息及是学校学生户口等情况告知了链家公司，该公司人员表示宋佳佳情况符合国家法律规定和北京政策，可以购房，保证没有问题。因宋佳佳认为链家公司作为专业房地产经纪公司完全了解国家法律法规和政策，所以相信了链家的答复和承诺。在此情况下，2013年1月4日，宋佳佳经链家公司介绍，在链家公司与黄磊签订了房屋买卖合同定金协议，在2013年1月13日与黄磊签订了房屋买卖合同，同时，宋佳佳、黄磊与链家公司签订了居间服务合同。合同签订后，宋佳佳向黄磊交付了定金及购房款20万元，向链家公司交付中介服务费142560元，之后宋佳佳等待链家公司通知办理后续房屋买卖手续，然而链家公司一直未进行后续手续办理。事实上，宋佳佳是北京学生户籍，并不符合国家政策，宋佳佳、黄磊所签订的合同违反国家现行政策不能履行。宋佳佳要求解除与黄磊签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议；黄磊退还收取的定金及购房预付款20万元。
黄磊辩称：一、黄磊收到的20万元全为房屋买卖合同定金，而非宋佳佳在诉讼请求中主张的"定金及购房款"：第一，黄磊与宋佳佳于2013年1月4日签订《买卖定金协议书》，其中第三条约定宋佳佳向黄磊支付购房定金2万元。2013年1月13日。宋佳佳与黄磊签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，买卖合同第四条第三款约定房屋定金2万元；《补充协议》第五条第三款约定"补加房屋定金l8万元"，且第五条第二款约定"如本协议与《买卖合同》、《居问服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准"。第二，黄磊于2013年1月17日收到宋佳佳支付的I8万元后，向宋佳佳出具《收条》，其上记载"今收到购房人宋佳佳补加购房定金18万元整"。上述证据证明黄磊收到的20万元全部为房屋买卖合同定金。证据5录音证据中也有多处可以证明，宋佳佳是知悉20万元就是房屋买卖合同定金的。二、宋佳佳故意隐瞒其不具有购房资格的真实情况，导致未能通过购房资格审核，双方无法办理房屋所有权转移登记手续，构成根本违约。宋佳佳无权要求黄磊退还20万元定金：第一，《买卖定金协议书》第五条第1款约定："乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。"第二，《补充协议》第四条第3款约定："乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；......乙方出现上述根本违约情形之一的。乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。"第三，宋佳佳在签订买卖合同时签署《购房承诺书》，在《购房承诺书》中承诺："一、本人已详细阅读并清楚知悉《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号），《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定......四、本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。"对此，宋佳佳在《购房承诺书》中已确认知悉国家及本市住房限购政策，自愿承担因不符合住房限购政策造成的一切法律责任，也包括承担20万元定金不予退还的责任。综上，宋佳佳故意隐瞒其不具有购房资格的真实情况，导致无法办理房屋所有权转移登记手续，构成根本违约，宋佳佳无权要求黄磊退还20万元定金。三、黄磊卖房的目的是换房，在与宋佳佳签订《买卖定金协议书》及《买卖合同》后，黄磊购买了两套商品房，新房购房合同中约定的付款时间均按宋佳佳的付款时间确定。而由于宋佳佳的违约行为致使黄磊遭受了巨大的损失：黄磊与宋佳佳签订《买卖定金协议书》及买卖合同时，宋佳佳一直隐瞒其不具有购房资格正在委托中介公司办理购房资格的事实，两个月后在买卖合同因宋佳佳违约不具备购房资格而无法履行时，才告知黄磊真实情况。黄磊卖房的目的是换房，计划以宋佳佳交付的购房款支付新房房款。在与宋佳佳签订的《买卖定金协议书》及买卖合同后，黄磊购买了两套商品房，两个新房购房合同约定黄磊违反新购房合同，逾期付款，将承担总计76万元的违约金。若黄磊知道宋佳佳没有购房资格，就不会将房屋向其出售，更不会签订新房购房合同，使自己面临巨额违约金的风险。而正是宋佳佳的严重违约行为，致使黄磊为避免承担新房合同项下的76万元违约责任，四处举债，向他人支付高额利息，承受了巨大的经济损失。四、黄磊、宋佳佳及中介三方于2013年3月13日就解决房屋买卖合同纠纷事宜面谈，根据面谈录音证据，三方均认可宋佳佳向黄磊隐瞒了其不具有购房资格的事实，造成黄磊财产损失，因此宋佳佳应承担违约责任，宋佳佳无权要求退还20万元定金。黄磊、宋佳佳及中介三方于2013年3月13日就解决房屋买卖合同纠纷事宜面谈，三方的谈话内容表明，宋佳佳明知自己没有购房资质，故意隐瞒真实情况与黄磊签订购房合同。宋佳佳和中介串通，欲非法取得购房资质并为此向中介支付了费用，黄磊、宋佳佳和中介三方都明确知晓20万元是买卖合同定金，宋佳佳违约，黄磊依据买卖合同、《补充协议》有权不予退还。宋佳佳故意隐瞒其不具有购房资格的真实情况，导致未能通过购房资格审核，双方无法办理房屋所有权转移登记手续，构成根本违约，并给黄磊造成了巨大损失，宋佳佳无权要求黄磊退还20万元定金。针对宋佳佳第一项诉讼请求，宋佳佳、黄磊的补充协议、定金协议已经达成一致予以解除。
链家公司述称：第一项诉讼请求，宋佳佳无购房资质，合同无法履行，同意解除；第二项诉讼请求与我方无关。
链家公司称，签约时没有对宋佳佳的购房资质进行审查，资质审核需要宋佳佳提供资料，链家公司在建委官网上填报信息，5个工作日内出具是沟通过的结果，宋佳佳没有提供证件给链家公司，所以签约时没有做资质审核，链家公司否认宋佳佳将户口本首页及户籍卡交给链家公司。宋佳佳称，一开始到链家公司办理买房手续时，就提交了户口本、身份证复印件，也告知了是学生户口，链家公司说可以办理。
本案审理过程中，黄磊提交了2013年3月13日的谈话录音，该录音系宋佳佳及其夫贾卫东与黄磊及黄磊的妻子、链家公司工作人员之间的谈话录音。黄磊妻子：你们没有资格你怎么过户？你跟谁买房你能过得了户？宋佳佳：主要是链家公司跟我们各种承诺，而且跟我们说以前全办过，没问题；黄磊：是，这是您这方面的原因，但是我这方面被你们两方，被你们欺骗签了这个合同。现在您承认我是没有任何过错的，对不对，李女士？黄磊妻子：而且你们也说了，王勃是收了你们的钱，你们是愿意给他钱来给你们办资质的，你本质是知道你是没有资质的。贾卫东：对呀，我是知道没有资质的，这是他告诉我能办，否则我肯定就不买了。黄磊之妻：然后他收了你的钱，他们没办下来。贾卫东：这是王勃，不说王勃了，他代表链家，是你们链家，告诉我能给我这个办了，所以我把钱交了你，要是不告诉我能办，我能给你交钱吗，我拿着这钱没处花了，我20万我扔去？
一审法院认为：宋佳佳与黄磊及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力，但上述合同系在国家及本市住房限购政策出台后签订的，宋佳佳并不具备购房资格，已无法办理房屋过户登记，合同目的已无法实现，现宋佳佳要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，黄磊及链家公司同意解除，法院对此不持异议。
在《补充协议》中，宋佳佳、黄磊约定补加定金18万元，故宋佳佳向黄磊支付的20万元性质为定金。根据黄磊提交的录音证据，可以认定宋佳佳一方在签订相关合同时，对其不具备在京购房资格是明知的，《买卖定金协议书》约定，如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就已支付的款项，黄磊不予退还，现宋佳佳要求黄磊返还支付的定金没有依据，对宋佳佳的此项请求，法院不予支持。
三、裁判结果
一审裁判结果：一、解除宋佳佳与黄磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除宋佳佳与黄磊、北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》；三、驳回宋佳佳的其他诉讼请求。
上诉人诉称
判决后，宋佳佳不服提起上诉。
二审法院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。
五、律师点评
房产律师靳双权点评：
靳双权律师认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。与本案相关的北京市住房限购政策于2011年业已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。
本案中，宋佳佳在签订涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》的同时，亦签订了购房承诺书，可以认定其应知晓北京市相关限购政策，该承诺对于卖房人黄磊而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。且北京市住房限购政策出台时间明显早于涉案房屋买卖合同签订时间，故宋佳佳主张房屋合同系因北京市限购政策导致未能履行，明显不能成立。事实上，涉案房屋买卖合同无法履行系因宋佳佳无购房资格所致，故宋佳佳应对此承担违约责任。原审法院据此认定定金200000元不予返还宋佳佳，并无不当。宋佳佳不同意承担违约责任的请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】