夫妻共有房屋的无权处分法律效力
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
原告朱娜诉称：我与朱峰系夫妻，2004年，我二人以朱峰的名义购得别墅一栋，并在汇丰银行共同办理了房屋按揭贷款。朱峰曾于2009年中风，部分思维能力受到影响，语言功能受损，为此其曾到美国治疗了三个月，后回到国内继续治疗。在国内治疗期间，朱峰未经我的同意和授权，与余得水、链家公司恶意串通，在均明知该别墅系我与朱峰的夫妻共同财产的情况下，签订了《房屋买卖合同》，将别墅以远低于市场价格出售给余得水。后又在网签和过户手续都存在严重违法违规行为的情况下，办理了房屋过户手续。另外，余得水已结婚，其家庭条件并不符合北京市现行购买房屋的政策，为了达到购买该房产的目的，余得水未如实申报其家庭情况，与链家公司合谋骗取了行政主管机关的审批。根据相关法律规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，此外，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。故朱峰与余得水就涉案房屋的买卖应该认定为无效。为了维护我的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令确认余得水购买别墅与朱峰签订的买卖合同（建委备案）无效，朱峰赔偿我经济损失80万元。
2、被告辩称
被告余得水辩称：朱娜与朱峰持有台湾护照，享有美国永久居留权，对其夫妻财产关系及涉案房屋的共有权和处置权作出认定，应适用美国相关法律或台湾地区法律，而不应适用中国大陆法律；涉案房屋交易是完全正常的房屋买卖交易，朱峰系房屋登记薄记载的唯一所有权人，且朱峰在房屋买卖合同中保证其为唯一所有权人，房屋权属登记部门在过户程序中亦不审核卖方的婚姻状况、不要求卖方配偶签字，我在签约时完全有理由相信朱峰系涉案房屋的完全权利人，有权处分涉案房屋，故我受让涉案房屋时是善意的；我以合理的价格受让涉案房屋且支付了全部购房款并完成过户，与朱峰、链家公司之间不存在为了牟取非法利益，恶意串通，损害朱娜合法权益的情况。备案合同没有违反法律强制性规定中的效力性规定，不应认定为无效合同。因此，朱娜在本案中提出的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回朱娜的起诉或全部诉讼请求。
被告朱峰辩称：一、2011年初，我经过朱那授权，孤独一人在京，无人照料且无其他收入来源，故决定卖房后回美国，经链家公司介绍，我与余得水根据市场参考价协商确定成交价格为1920万元，后双方完成了产权过户，余得水支付了全部购房款。二、朱娜起诉状中所述与事实不符。我确于2009年中风，当时语言表达有些迟缓，后经医治慢慢恢复；当时余得水是链家公司介绍的买家，我与其素不相识，不存在我与余得水、链家公司恶意串通的情形；房屋价格是以链家公司提供的市场参考价为基础，经双方协商确定，不存在出售价远低于市场价格的情况；我在过户手续中提交和签署的文件是真实的，不存在违法违规情形。三、涉案房屋买卖不存在恶意串通，余得水对房屋系善意、有偿、依法定程序取得，不属于买卖无效的情形。备案合同只是整个买卖交易中的一个环节，不能孤立评判其效力问题。朱娜的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
二、法院查明
经审理查明：朱娜与朱峰系于1974年在美国登记结婚。2004年6月17日，朱峰以美元695000元购买幢别墅。2008年7月17日，颁发京房权证，房屋所有权人登记为朱峰。
2011年4月27日，朱峰（出卖人）与余得水（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格为人民币1920万元，签订合同时支付定金人民币150万元，同时约定汇丰银行通知准确还款日期三个工作日内，把银行剩余尾款打入银行还款账户，约82000元美金，以办理完卖方银行贷款的抵押注销为前提，买方在5月20日前支付卖方定金和卖方银行还款外剩余房款，约人民币17200000元的房款，全部付清。双方还在该合同中约定了交付及违约责任等条款。双方同时约定，买方应按照国家及北京市的相关规定缴纳买卖双方全部的各项税、费。同日，余得水（甲方）与链家公司（乙方）签订《房屋购买居间委托协议》，约定乙方为甲方购买涉案房屋提供居间服务。
2011年4月27日，余得水通过银行转账向朱峰支付定金人民币150万元。同日，朱峰出具收款收据，载明收到余得水购买涉案房屋定金人民币150万元。2011年5月4日，余得水通过银行转账向朱峰支付85000美元。
2011年5月20日，朱峰（甲方）与余得水（乙方）签订《补充协议》，确认涉案房屋成交价格为人民币1920万元，同时约定就该价款的支付方式进行调整。
2011年5月23日，朱峰（出卖人）与余得水（买受人）签订网签合同，约定出卖人以人民币457万元向买受人出售涉案房屋。同日，涉案房屋过户至余得水名下。
2011年5月23日，余得水通过银行转账向朱峰支付美元215万元。2011年5月24日，朱峰出具收据。同日，余得水与花旗银行（中国）有限公司北京长安支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定余得水将涉案房屋抵押给花旗银行（中国）有限公司北京长安支行，该银行向余得水发放贷款人民币307万元，并直接划转至余得水指定的朱峰中国银行北京市分行顺义裕翔路支行。后余得水与朱峰办理了房屋交接手续。2011年9月15日，朱峰出具收据，载明其于2011年6月2日收到余得水先生付款307万人民币到朱峰在北京中国银行的账户。
朱娜得知涉案房屋被出卖，即于2011年7月，将余得水、朱峰、链家公司起诉至本院，请求法院判令确认余得水与朱峰签订的购买涉案房屋的房屋买卖合同无效（合同标的1920万元），同时要求余得水、朱峰、链家公司共同赔偿其经济损失80万元。
三、法院判决：
驳回原告朱娜的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：朱娜起诉要求确认余得水与朱峰签订的涉案房屋网签合同无效，理由有二，一是无权处分，二是恶意串通。因此，本案的审理应围绕这两个问题。
一、无权处分问题。
本案原告朱娜及被告朱峰均为台湾籍，依据中华人民共和国相关法律及司法解释的规定，人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定；不动产物权适用不动产所在地法律；当事人没有协议选择合同适用的法律的，应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，涉案房屋所在地为北京，诉争的房屋买卖合同签订于北京，现朱娜起诉要求确认买卖合同无效，应当适用中华人民共和国相关法律及司法解释。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，朱娜认为涉案房屋系夫妻共同财产，朱峰与余得水签订买卖合同，属于无权处分，要求确认买卖合同无效。朱峰则认为，涉案房屋的确为夫妻共同财产，但登记于朱峰一人名下，其有权进行处分。依据相关司法解释的规定，无权处分并非认定合同无效的法定依据，无论朱峰出售涉案房屋的行为是否属于无权处分，朱娜据此主张涉案房屋买卖合同无效，人民法院无法支持。
二、恶意串通问题。
《中华人民共和国合同法》明确规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。应当注意到，余得水与朱峰就涉案房屋的买卖共有三份合同，一份为2011年4月27日签订的价款为1920万元的买卖合同，一份为2011年5月20日签订的补充协议，一份为2011年5月23日签订的价款为457万元的网签合同。朱娜对第一、二份合同不予认可，同时认为网签合同存在恶意串通问题，应当认定为无效合同。余得水、朱峰、链家公司均主张前两份合同为当事人履行的买卖合同。朱峰认为网签合同只是整个交易中的一个环节，余得水则认为网签合同并不违反法律的效力性禁止性规定。
根据已查明的事实，余得水与朱峰之间的价款支付均为银行转账，金额的确为1920万元，钱款支付时间均依据双方2011年4月27日签订的买卖合同及2011年5月20日签订的补充协议。朱娜否认这两份协议的真实性，但未提供充分证据予以证实。朱娜主张余得水与朱峰恶意串通，但朱娜提供的证人仅陈述余得水知道朱娜为朱峰配偶不惊讶、余得水的家人知晓朱峰有女儿在美国学习，该证据尚不足以证实朱娜的主张。结合不同地区的法律对夫妻处分财产、物权登记的公示效力的确有不同规定，涉案房屋已转移登记至余得水名下，朱娜主张余得水、朱峰、链家公司恶意串通，证据不足。
综上，朱娜以无权处分、恶意串通为由主张余得水、朱峰签订的网签合同无效，依据不足，法院难以支持。朱娜另主张朱峰赔偿80万元个人财物损失问题，与本案的买卖合同效力问题并非同一法律关系，本案不予处理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】