房屋交易中善意取得制度之 “善意”标准
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2015年3月，杨芬诉称：2015年2月7日，我经居间公司介绍，与孙小梦签订一份《存量房屋买卖合同书》，合同约定孙小梦将其房屋出售给我，价格105万元，居间服务费21000元。2015年3月16日，我支付孙小梦全部房款，孙小梦配合我办理了产权过户登记手续，后我准备收房时，张达拒绝，双方协商未果，为维护我的合法权利，故起诉至法院，请求判令：1.孙小梦、张达腾退房产，交付于我；2.孙小梦、张达向我支付2015年3月16日起至实际交付之日止，以本金1050000元为基数，按日万分之五标准计算的违约金。诉讼费用由孙小梦、张达负担。
2、被告辩称
张达辩称：不同意杨芬的诉讼请求，依据合同相对性的原则，我和杨芬不存在房屋买卖关系，杨芬起诉我主体不适格。孙小梦隐瞒房屋是共同财产，我没有见过杨芬，杨芬也没有看过房，房屋交易过低，远远低于市场价，孙小梦和杨芬恶意串通，侵害了我的合法权益，杨芬和孙小梦房屋买卖关系应属于无效。杨芬自始至终没有收房，房屋是我的父亲在2011年花了88万元购买的，房屋登记在我父亲常国的名下，2012年4月过户至孙小梦名下，2014年9月份我与孙小梦曾经到中介公司咨询过当时房屋市场价145万元，后来又有所上涨，杨芬没有证据证实已经付清了105万元，请求法院终止审理或者驳回杨芬的诉讼请求。
孙小梦辩称：房屋是孙小梦卖给杨芬的，房款105万杨芬已经给了孙小梦，当时孙小梦没有告诉杨芬是夫妻共同财产，孙小梦和张达有两套房子，双方有口头协议这一套归孙小梦，另一套归张达，孙小梦卖房的时候张达不在家，房屋中孙小梦的东西都已经腾退了。
二、法院查明
张达与孙小梦于2001年12月19日登记结婚，2012年4月16日，张达和孙小梦取得诉争房屋，登记于孙小梦名下。2015年2月7日，杨芬与孙小梦签订一份关于诉争房屋的买卖协议，约定孙小梦以105万的价格将房屋出售给杨芬，签订合同当日杨芬支付房款40万元，2015年3月13日支付剩余房款65万元，当日双方签订房屋所有权转移登记申请书，在该申请书中询问内容记载，问：“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”，孙小梦回答“否”，3月16日，诉争房屋登记至杨芬名下。2015年3月30日，杨芬持上述诉称请求及理由诉至法院。北京xx房地产评估事务所有限公司评估于2015年11月16日出具的估价报告显示，诉争房屋2015年2月7日的公开市场价值为155.89万元。
三、法院判决
驳回杨芬的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案诉争房屋系张达与孙小梦的夫妻共同财产，孙小梦无权擅自出售诉争房屋，其擅自出售房屋的行为属于无权处分，根据物权法规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争房屋虽已过户登记至杨芬名下，但杨芬与孙小梦之间的交易价格明显低于市场价格，没有以合理的价格转让，杨芬不构成善意取得，现该房屋的共有人张达拒绝追认，要求追回诉争房屋，故杨芬不能取得诉争房屋的所有权，对杨芬的诉讼请求法院不予支持。据此，法院判决：驳回杨芬的诉讼请求。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】