北京律师点评一起房产分割纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2015年5月，陈彷、张芬诉称：我二人系夫妻，柴晓娟系我二人的儿媳妇。我二人之子陈点于2012年12月31日死亡。502号房屋是陈点为解决我二人的居住问题购买的，我二人支付了三分之一的购房款。陈点去世前，我二人与柴晓娟、陈点签订了协议，约定由陈点、柴晓娟向我二人支付涉案房屋当时市价的三分之一即37万元，我二人放弃涉案房屋的居住权。陈点去世后，柴晓娟没有执行协议。涉案房屋于2014年8月出售，柴晓娟取得了房价款154.25万元。现我二人起诉要求柴晓娟支付我二人涉案房屋实际售出价154.25万元的三分之一，并按照中国人民银行五年期定期存款利率支付自2014年10月14日至实际给付之日的利息。陈点在世时曾经出售涉案房屋，因购房人违约其交纳的定金5万元未予退还。现要求柴晓娟给付我二人5万元的三分之一，并按照中国人民银行五年期定期存款利率支付自2010年4月8日至实际给付之日的利息。陈点死亡后的继承问题由双方另行解决。
2、被告辩称
柴晓娟辩称：陈点去世前请同学帮助起草了《232号房产分割协议》（以下简称《分割协议》），将涉案房屋折价给陈彷、张芬37万元，房屋权属归我及陈点。陈彷、张芬与我、陈点均在《分割协议》上签名确认。因该协议已经生效，故我对涉案房屋的处置不需征得陈彷、张芬的同意，我也同意按照协议约定向陈彷、张芬支付37万元。不同意陈彷、张芬要求分得实际出售价格三分之一的诉讼请求。陈彷、张芬要求分割5万元违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，且陈彷、张芬在之前的协议中已经明确放弃了除了37万元折价款之外的权利，故不同意陈彷、张芬要求分割违约金的诉讼请求。
二、法院查明
2002年5月10日，柴晓娟购买房屋，房屋价格12万元。2012年12月23日，陈点、柴晓娟（甲方）与陈彷、张芬（乙方）签订了《分割协议》。协议内容为：鉴于甲方于2002年购置涉案房屋作为乙方住宅，购置价款及相关税费合计约为13万元，其中乙方出资4万元，其余全部由甲方出资，并登记在柴晓娟名下。甲乙双方就以下事项达成一致：一、甲方不可撤销地同意，作为购买涉案房屋时乙方出资的对价，甲方按涉案房屋市价的三分之一向乙方支付37万元。二、乙方不可撤销地同意，除本协议第一条外，放弃对涉案房屋的任何权利主张。2012年12月31日，陈点在《分割协议》落款处签署了日期。《分割协议》签订后，柴晓娟、陈点未按协议约定向陈彷、张芬支付37万元。2014年，柴晓娟拟定了《232号房产分割协议之补充协议》，内容包括：作为购买涉案房屋时陈彷、张芬出资的对价，出售涉案房屋房产所得净价款（扣除各项手续费、税费和中介费等）的三分之一归陈彷、张芬所有。柴晓娟与陈彷、张芬均未在上述补充协议上签字。
2014年8月16日，柴晓娟出售房屋，签订《房屋买卖居间合同》，成交价为1542500元，并约定此价格为柴晓娟净得价格，包括房价、房屋内保留的装饰及相关物品，房屋过户过程中发生的所有费用由买方承担。柴晓娟于2014年10月14日收到全部房款共计1542500元。
柴晓娟证人方采称：《分割协议》是我按照陈点口述的意思起草的，陈点跟我说过涉案房屋的售价不明确，陈点父母需要明确价格，所以改为按照市价的三分之一，明确了37万元的价格，37万元也是陈点跟我说的。柴晓娟、陈彷、张芬对上述证言不持异议。陈彷称其系依据《分割协议》和《232号房产分割协议之补充协议》之约定向柴晓娟主张支付涉案房屋出售价款的三分之一，柴晓娟主张《分割协议》明确了陈彷、张芬应该得到的对价为37万元，以实际售出价格计算对价款无合同和法律依据。
另查，2010年4月7日，柴晓娟与案外人杨芬签订《房屋买卖居间合同》，杨芬购买柴晓娟所有的涉案房屋。杨芬于签订合同后支付了定金5万元。后杨芬因无法贷款要求解除合同，双方因此发生争议。杨×杨芬诉至法院要求解除与柴晓娟签订的买卖合同，并要求柴晓娟返还定金5万元及利息。法院判决，解除《房屋买卖居间合同》，驳回了杨芬的其他诉讼请求。柴晓娟认为陈彷、张芬该项请求已经超过诉讼时效。陈彷、张芬认可陈点告知了其二人判决结果。
三、法院判决
1）柴晓娟向陈彷、张芬支付232号房屋出资对价款人民币三十七万元，并按照中国人民银行一年期定期存款利率支付陈彷、张芬上述款项自二Ｏ一四年十月十四日至实际给付之日止的利息；
2）驳回陈彷、张芬的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案主要争议焦点为柴晓娟应向陈彷、张芬支付的涉案房屋出资对价款为37万元还是514166.67元。陈彷、张芬称其依据《分割协议》及《232号房产分割协议之补充协议》主张柴晓娟应支付的款项为涉案房屋出售价的三分之一，即514166.67元。对于陈彷、张芬的上述主张，就《分割协议》而言，《分割协议》中涉及支付款项的条款表述为“陈点、柴晓娟按涉案房屋市价的三分之一向陈彷、张芬支付37万元”。就此条文内容来分析，第一，从条文字面来看，此条文明确地写明了陈点、柴晓娟应支付款项的具体数额为37万元；第二，从条文中用词来看，“市价”与“出售价格”并非同一概念，陈彷、张芬、柴晓娟均认可37万元是签订《分割协议》时对涉案房屋市价三分之一的估算，故“市价”应理解为签订《分割协议》时的市场价格；第三，从签订合同的目的来看，根据证人倪×的证言可以看出，签订《分割协议》之时，《分割协议》拟定者陈点欲明确给付陈彷、张芬款项的具体数额，陈彷、张芬签订《分割协议》时对该具体数额也未提出异议。综上，柴晓娟应依据《分割协议》之约定给付陈彷、张芬涉案房屋出资对价款的数额为37万元。
关于陈彷、张芬主张柴晓娟支付上述款项利息的诉讼请求，《分割协议》签订后，柴晓娟并未按照《分割协议》的约定向陈彷、张芬支付涉案房屋出资对价款37万元，柴晓娟应对此承担相应的民事责任。现陈彷、张芬主张柴晓娟自2014年10月14日收到售房款之日给付上述款项的利息，符合相关法律规定，法院予以支持。
另，法院判决驳回了陈彷、张芬主张的要求柴晓娟支付5万元定金的三分之一并支付利息的诉讼请求，法院处理并无不当。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】