无权处分订立的房屋买卖合同效力案例解析
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2013年11月，宋小宝诉称：我与赵又廷于2007年10月30日签订《房屋买卖合同》，约定我购买赵又廷房屋，总价款100万元。合同签订后次日我即向赵又廷付清全部房款，并实际居住使用该房屋至今。目前，办理房屋所有权转移登记手续的条件已经完全具备，但赵又廷拒绝履行过户义务。现诉至法院要求赵又廷协助我办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。
2、被告辩称并反诉
赵又廷辩称并反诉称：我处分房屋时属于无权处分；签订合同并非我的真实意思表示，因此合同应属无效。合同签订于2007年，没有中介公司提供服务。我与宋小宝之母是朋友关系。不同意宋小宝诉讼请求。另我提起反诉要求：1.确认宋小宝与我签订的《房屋买卖合同》无效；2.宋小宝腾退房屋；3.宋小宝向我支付房屋使用费240000元。
徐虹述称：不同意宋小宝诉讼请求，同意赵又廷反诉请求。我在本案中要求：1.确认宋小宝与赵又廷之间的房屋买卖合同无效；2.宋小宝腾退涉诉房屋。
二、法院查明
1998年5月12日，链家公司与徐虹签订《北京市内销商品房预售契约》，约定徐虹向链家公司购买涉诉房屋，约定建筑面积169.28平方米，房屋价格981824元。审理中，赵又廷提交民事判决书，以证明涉诉房屋权利人为徐虹。该判决认定徐虹欠付部分购房款，并判令徐虹向链家公司支付剩余购房款十三万余元。链家公司认可该判决的真实性，表示根据判决徐虹一方交纳八万元，根据其公司财务记录显示为赵又廷交纳。
赵又廷与徐虹二人原系夫妻，2003年4月11日双方调解离婚。调解中，双方均表示并无住房问题需要法院处理。2007年10月30日，宋小宝与赵又廷签订《房屋买卖合同》。约定宋小宝向赵又廷购买涉诉房屋，建筑面积170平方米。合同第二条"房屋权属情况"载明：（一）出卖人由于种种原因至今未办理房产证，原房产草签合同姓名为徐虹（赵又廷之前妻），该房屋所有权现归出卖人所有。出卖人同意将房屋出售给买受人。成交价格100万元整；买受人采取自行交割方式付款，合同生效之日，买受人将房价款存入出卖人指定银行账户。合同第四条"房屋产权及具体状况的承诺"载明：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任。（二）出卖人承诺该房屋无任何家庭财产纠纷。（三）出卖人应当尽快协助买受人办理该房屋权属转移登记手续。合同第五条"房屋的交付"载明：出卖人应当在2007年9月30日前将该房屋交付给买受人。
宋小宝提交其与案外人物业公司签订于2007年9月28日的《物业管理委托协议》、《物业费、取暖费结算协议》、物业费收据及发票，以及网通业务单、户口簿，以证明宋小宝与赵又廷就涉诉房屋进行交割的事实及宋小宝自入住开始至今交纳物业费、供暖费；2008年2月4日后，宋小宝等户籍住址为涉诉房屋。《物业费、取暖费结算协议》中，宋小宝与物业公司约定：涉诉房屋产生的物业费及供暖费，2007年9月28日后由宋小宝负担，之前由赵又廷负担。
宋小宝提交存取款凭证及转账证明（分别为2007年10月10日两笔，即370000元及540001元；以及2007年10月31日一笔70000元）；以及手书转账明细（含2007年10月10日支付现金20000元），证明宋小宝向赵又廷支付房款一百万元。
三、法院判决
1）链家公司配合办理涉诉房屋所有权属证书于徐虹名下；
2）前述第一项判决履行完毕后，徐虹立即配合宋小宝将涉诉房屋权属转移登记至宋小宝名下；
3）驳回赵又廷的全部反诉请求；
4）驳回徐虹全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
本案争议焦点之一，宋小宝与赵又廷之间签订涉诉房屋买卖合同是否有效。本案中，赵又廷及徐虹均以赵又廷无处分权为由，要求法院确认涉诉房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，法院不予支持。
本案争议焦点之二，是房屋买卖合同是否可以继续履行。根据本案当事人提交的证据可知，赵又廷早在2003年4月11日即与徐虹离婚，且双方均表示并无住房问题需要法院处理，共同财产问题亦已协商好。赵又廷表示其与徐虹约定涉诉房屋归徐虹所有、赵又廷仅为使用权人。但由于杨、徐二人早已离婚，在涉诉房屋无权属登记的情况下，赵又廷实际占有涉诉房屋，宋小宝有理由信赖赵又廷系涉诉房屋产权人。宋小宝等从2007年10月后已入住涉诉房屋，并于2008年2月将户籍住址登记为涉诉房屋的地址。如徐虹确为涉诉房屋权利人且不同意出售涉诉房屋，其长期未向宋小宝等主张权利的行为与常理不符。综合前述，涉诉房屋虽曾系赵又廷及徐虹之夫妻共同财产，但二人在离婚时财产分割过程中应已合意将涉诉房屋确定归赵又廷所有。即使涉诉房屋仍系赵又廷及徐虹夫妻共同财产，徐虹的行为也应表明其同意出售涉诉房屋。徐虹未能证明涉诉房屋买卖合同签订时涉诉房屋市值，且考虑到涉诉房屋尚未办理权属证明的特点，故其关于涉诉房屋系以明显低价售予宋小宝的陈述法院不予采纳。此外，宋小宝提交的有徐虹签名的"证明"，赵又廷及徐虹均未能证明其系伪造，法院对其真实性予以采信。赵又廷未能证明宋小宝与其签订合同过程中存在欺诈、胁迫等事由，故涉诉房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，合同真实有效，双方应继续依约履行。因此，赵又廷反诉要求腾退房屋及支付使用费的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持；同理，徐虹要求腾退房屋的诉讼请求法院亦不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】