房产律师浅谈恶意串通的无权处分房屋买卖案例纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
李晓诉称：我和张菲系夫妻关系，位于北京市海淀区阜成路103号房屋属于我个人财产。2010年2月22日，我和林虹在北京市方圆公证处办理上述房产公证，约定上述房屋属于我个人财产。2012年年底，我依法起诉要求张菲协助办理产权过户手续。2013年2月1日，张菲欺骗房管部门，以房产证丢失为由补办房产证，将房屋出售给黄渤，并签订《存量房屋买卖合同》。2014年3月，我到海淀区房管部门要求办理更名才得知张菲将上述房屋出卖给黄渤，房屋价格138万元明显低于市价，二人之间有亲属关系。依据《合同法》第51条，张菲与黄渤的买卖行为未经我同意，亦未取得我的追认，严重侵犯我的合法权益。故诉至法院，请求判决确认张菲、黄渤签订的《存量房屋买卖合同》无效；诉讼费由张菲、张之健负担。
2、被告辩称
张菲辩称：我与黄渤所签订房屋买卖合同有效。李晓主张确认该合同无效无法律依据。该房屋虽登记在我名下，但系我父亲单位分配给其的补差房，就我与自己娘家关系而言，该房屋系我父母的财产，非我个人财产，当时我父母同意将房屋登记在我方名下是因为李晓没有工作，我全家生活依靠我承担，故为让我使用该房屋补贴家用方便而为之，绝不是将房屋权益让予我。李晓起诉该房屋为其个人财产的唯一理由是其与我在2010年2月22日签署公证书，但该公证书与此案无关，公证书内容不是当事人真实意思表示，不具有民法通则规定的民事法律行为必须符合当事人真实意思表示的原则性的法律要件，不具有合法效力。
2008年4月21日李晓暴打我，后我报警，但在暴打过程中其要求我按照其口述书写离婚协议书，内容包括我同意将和二人共有的三套房屋全部给李晓，但办理公证书时，张小彩另行起草了协议并私自将本案涉及房屋也加入，其趁我神志不清时让我签字，我根本不知情，李晓乘人之危，该公证内容不符合民法规定的民事行为要件，属无效条款。即使不谈公证书效力，产权从未过户来看，该房屋亦为我个人财产，与李晓无关。我处分财产时系适格的权利人，处分房产的全过程符合法律规定，该买卖合同合法有效。故要求驳回其诉讼请求。
黄渤辩称：2012年我为购房在链家看到广告，与其销售人员沟通，到登记人张菲的弟弟处谈，基本达成一致意见，并签订协议，与张菲见了面。我询问链家人员是谁出售，张菲确定了是其房屋，也愿意出售。后网签等手续办理完毕后到房产处办理过户，我购房的过程是合理合法的，包括从中介得到信息，与中介、张菲、张菲弟弟谈此事，与张菲确认卖房，在政府机构过户登记都是有法可依，合同有效。我与张菲不存在张小彩所说的亲属关系，我在此事之前不认识张菲，张小彩其所述应举证。张小彩与张菲夫妻之间的纠纷不应把我牵扯进来。
二、法院查明
2013年2月1日，张菲将103号房屋过户至黄渤名下。现该房屋由黄健占有、使用。黄渤为购买103号房屋，先后支付定金5万元、资金监管58万元、贷款80万元以及通过银行转帐支付157万元，以上共计300万元购房款。
三、法院判决
驳回李晓的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张菲、黄渤签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。
现李晓以无权处分及恶意串通损害第三人利益为由，要求确认张菲、黄渤订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效，对此，律师认为，所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。本案中，依据已查事实，张菲、黄渤系通过房地产经纪公司居间成交，黄渤为购买103号房屋支付了300万元购房款，李晓亦认可该房屋交易时的市场价格约300万元，故依据现有证据，法院难以认定张菲、黄渤之间存在恶意串通损害第三人利益的行为。关于无权处分一节，本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】