无权处分订立的房屋买卖合同并不必然无效
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
张海霞诉称：张海霞与周爱芬在中介公司办公场所内于2016年1月14日签订房屋买卖合同，约定张海霞购买周爱芬名下房屋，价格237万元，定金5万元，网签后5日内向周爱芬支付20万元，过户当天支付130万元，张海霞贷款82万元。支付定金后，周爱芬却拖延履行网签等义务，经张海霞及中介公司催告无果，2016年2月24日，中介公司通知张海霞，周爱芬拒绝出售涉案房屋，故诉至法院请求：1.判令周爱芬继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助将涉案房屋过户至我名下；2.判令周爱芬支付违约金237000元。
2、被告辩称并反诉
周爱芬辩称并反诉称：认可收到了张海霞支付的定金5万元，也认可双方签订过房屋买卖合同，现在不同意继续履行合同。因为涉案房屋是周爱芬名下唯一住房，周爱芬的售房行为未经过配偶张达的书面同意，处分了夫妻共同财产，合同应当解除，不同意张海霞的全部诉讼请求。另提出反诉，反诉请求：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同。2.判令张海霞支付违约金474000元。因为按照合同约定90天之内是完不成过户全部流程的。
张达陈述称：周爱芬打算置换房屋，张达不同意。中介都是和周爱芬联系，中介带人看过房，张达也没说话。后发现房本不在，去中介店铺看，合同已签订完毕。合同内容张达都不太清楚，是后来知道的。中介并未要求张达签字。
二、法院查明
2016年1月14日，张海霞（买受方、乙方）与周爱芬（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定张海霞以房屋成交价237万元的价格购买建筑面积75.71平方米的涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。
1月14日签约当日，张海霞支付周爱芬定金5万元。1月底周爱芬告知中介公司及张海霞拒绝继续履行买卖合同。张海霞称张达系在签订合同期间复印材料的时候到场的，中介没有让张达签过字，张达也没有表示不同意售房的意见。
另，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第一页“签约提示”对买受方风险提示4.中约定：出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件。
三、法院判决
1、解除张海霞与周爱芬于2016年1月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；
2、驳回张海霞的诉讼请求；
3、驳回周爱芬的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
涉案房屋系周爱芬与张达在婚姻关系存续期间购得的房屋，属于夫妻共同财产，周爱芬未经张达同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。周爱芬在签订合同过程中没有出示过共有权人张达的授权委托书，仅凭中介公司及张海霞的陈述无法认定周爱芬存在代理行为；中介公司亦未在签约过程中征求共有权人是否同意处分共有财产，没有尽到居间义务，由于周爱芬在处分涉案房屋时并未征得共有权人张达的同意，则周爱芬与张海霞之间的买卖合同虽有效，其效力仅及于周爱芬与张海霞，并不及于张达。现共有权人张达不同意将涉案房屋的物权让渡于张海霞，周爱芬与张海霞之间的买卖合同不能继续履行，周爱芬关于解除合同的反诉主张，法院予以支持。张海霞基于继续履行而主张的违约金，因涉案房屋买卖合同解除，该违约金主张的前提基础不同，张海霞可另行解决。周爱芬主张的违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】