无权代理与表现代理裁判案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
李晓诉称：2012年9月23日李晓与高菲通过中介公司介绍签订了《北京市房屋买卖合同》，李晓的代理人为李晓的父亲李国强，高菲的代理人为高菲的丈夫赵峰。合同约定，高菲同意将其房屋出售与李晓，房屋的成交总价为177万元，李晓为全款购买；该房屋已出租，但承租人已放弃优先购买权；高菲应当于2012年10月31日前将房屋交付给李晓，买卖合同签订后二十个工作日内双方办理房屋产权转移登记手续；任何一方不按合同约定履行的，需按日向守约方支付总房价款万分之三的违约金。但合同签订后，高菲却拒绝按照约定履行合同。故此，请求法院依法判决：1、请求判令高菲协助李晓办理房屋产权转移登记手续。2、请求判令高菲向李晓交付房屋。3、请求判令高菲从2012年11月1日起至高菲向李晓交付房屋之日止，按日计算每日向李晓支付违约金531元。4、请求判令高菲赔偿李晓支付的律师费6万元。5、本案案件受理费由高菲承担。
2、被告辩称
高菲、赵峰辩称：不同意李晓的诉讼请求，房主产权所有人是高菲，高菲事前对卖房一事不知情，事后没有授权。赵峰无权代理，而且这个情况李晓知晓，合同无效，房屋属高菲单独所有李晓签合同前已经知道。双方都有过错，不同意李晓的诉讼请求。
二、法院查明
该房屋为高菲与赵峰夫妻共同财产。
2012年9月23日，赵峰代高菲与李晓的委托代理人李国强在中介公司居间下签订了《北京市房屋买卖合同》。
在签订《房屋买卖合同》前，赵峰带领中介公司工作人员和李国强实地查看了房屋。赵峰表示在签订合同前，曾经打电话与高菲进行过沟通，因现场特别吵，所以听不清。在中介公司签订《房屋买卖合同》时，赵峰向李国强出示了房产证原件、结婚证。因为房产证上登记的名字是高菲，中介公司给赵峰空白的书面授权委托书，赵峰表示回家后需征得高菲同意，需取得其授权。李晓一方提供的谈话录音也证实了该情况。合同签订当日，赵峰收取了李晓定金1万元。
在签订房屋买卖合同的次日，高菲对付款方式提出异议与中介公司的工作人员进行了电话沟通。
在2012年9月29日，双方当事人与中介公司就房屋买卖问题进行交流面谈。当时的谈话录音显示，高菲表示自己以为是187万。后高菲以赵峰没有高菲的授权委托，该买卖合同无效为由，拒绝继续履行合同。
此外，另有高菲与李国强的对话录音显示，高菲表示签订合同当晚就向中介公司打电话说不同意，中介公司进行网签时双方不知情。
此外，李晓与xx律师事务所签订了委托代理协议，约定代理费为6万元。
三、法院判决
驳回李晓全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。
本案中，双方争议的焦点问题是：赵峰代高菲签订《房屋买卖合同》的行为是否构成表见代理。
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的情形。上述内容，包括客观和主观两个方面的要件内容。首先从客观要件看，行为人持有加盖被代理人印章或印签的合同书、授权委托书、身份证明等有权代理的客观表象形式要素，这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；从主观要件看，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后，能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。
表见代理制度的立法目的是维护市场交易秩序，保护不知情的善意相对人。所谓“不知情”，是指相对人不知道行为人没有合法代理权的情形。也就是说，虽然客观上行为人没有合法代理权，但相对人根据行为人的一些客观表象，尽到合理注意义务后仍善意相信其有代理权，法律赋予该无权代理行为以有权代理的法律效果。
本案中，依据现有证据，2012年9月23日，赵峰代高菲签订《北京市房屋买卖合同》时，李晓及中介公司均明确知道诉争房屋是登记在高菲名下，赵峰要带空白授权委托书回家，取得高菲的书面授权，房屋买卖合同才成立并生效。因此，对于赵峰当时没有代理权的情形，李晓及中介公司均是知情的，并非属于“不知情”的情形。也就是说，李晓一方当时是明知赵峰不具有代理权的情况，不符合表见代理的构成要件。即本案并未形成表见代理。
虽然之后的录音材料显示高菲对付款方式和房价款提出异议，但付款方式和房价款是买卖合同的主要条款，高菲对此提出异议，2012年9月29日，高菲在中介公司明确表示不想卖，对此李晓亦知情，因此不能推断出高菲有对房屋买卖合同予以追认的意思表示或者高菲知道房屋买卖的事实后未作否认的意思表示。虽然在2012年11月7日双方就撤销网签及解除《房屋买卖合同》事宜进行了协商，但并不能否认上述事实。
综上，从涉案《房屋买卖合同》的签订及交涉过程看，没有证据显示高菲有出卖涉案房屋的意思表示，也没有证据证明高菲曾委托赵峰办理房屋买卖的手续，赵峰的行为未构成表见代理，高菲亦未对《房屋买卖合同》进行追认，因此应当认定高菲与李晓之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。涉案《房屋买卖合同》对高菲没有法律约束力。就相关赔偿问题，李晓可另案解决。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】