知代理人以其名义实施民事行为不做否认表示，代理有效
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
王小雨诉称，王小雨与王中于1999年10月8日签订《房屋买卖合同》，王中将自己部分房屋转让给王小雨。房屋买卖合同内容实为王中前妻丁香书写，签字捺印为丁香完成。王小雨于签订合同当日支付了全部购房款8800元，合同签订后王中将房屋交付给王小雨，王小雨接受房屋装修管理入住。现在王中挑起事端，强占已由王小雨所有的房屋，为避免纠纷扩大，王小雨诉至法院，请求判令：1、王小雨与王中、丁香于1999年10月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、上述合同中约定宅基地部分面积（长8.8米，宽14.45米）的使用权及其地面附着物归王小雨所有；3、诉讼费由王中承担。
2、被告辩称
王中辩称，1、王小雨起诉已过二年的诉讼时效；2、王中从未出卖过诉争房屋，未与王小雨签订过房屋买卖协议；3、诉争房屋系牟元信所有，与王中无关，王中无权处分；4、王小雨提供的协议，约定由卖方保管房屋产权证件的原件，由买方保留复印件，与常理不符，违反正常的买卖习惯；5、王小雨数次到诉争房屋打砸破坏，王中已报案，案件在处理中。没有人会对自己的房屋如此破坏。
丁香辩称，丁香与王中原系夫妻，1995年判决离婚，后大约于1997年经人说和两人又重新生活在一起。1999年丁香与王中商量打算将本案诉争三间房屋卖掉，后王中找到买主王小雨，1999年10月8日丁香与王中在王小雨家中，由丁香执笔代写了卖房协议，协议签订后，双方履行了协议中的义务。
二、法院查明
王中、丁香离婚，法院判决其所居住房屋五间，其中三间老房系王中父母于1979年所建，分家时分予王中居住使用。另两间平房系王中、丁香于1989年共同建造等，判决双方离婚、二间平房归王中所有。
王小雨提交“房屋买卖合同”一份，内容为：房屋卖主：王中，买主：王小雨，平房五间房权由王中所有，使用宅基面积长14米，宽15.28米，其中西三间长西至东8.8米，宽南至北14.45米，王中自愿出卖以8800元给王小雨，由此一切房屋产权土地使用等一切所有权归王小雨所有……证间人方正。该合同中还约定有关房屋产权证件原件由王中持有，王小雨保存复印件。王小雨称该合同由丁香手写，由丁香代王中签字捺印，丁香手写了二份合同，王小雨及王中各一份，签订合同时在场人员有王中、丁香、王小雨、王小雨妻子、证明人方正。王小雨称方正已去世。
王小雨曾于2012年起诉王中农村房屋买卖纠纷一案，审理中，王小雨申请对上述“房屋买卖合同”中“王中”的签名是否是王中本人书写进行鉴定，经法院委托鉴定，“王中”的签名应不是王中书写。后，王小雨申请撤诉，原审法院予以准许。
对该“房屋买卖合同”，王中质证称对此不知情，其从未卖过房屋。丁香质证称对该合同的真实性及王小雨证明事项均无异议，并称其与王中于1995年离婚，大约1997年又回去和王中共同生活，当时准备复婚，大约2000年又离开了。卖房时因为其是老师，书写、表达能力较好，所以王中授权其书写合同并签字捺印，因王小雨、王中有亲戚关系，之后应该不会出现什么问题，所以其才书写合同，卖房的行为应由王中承担责任。
王小雨提交收条一张，内容为“今收到卖房款8800元，王中99年10月8日”。丁香质证称该条是王中让其书写的，8800元由王小雨当场交给王中了。
王小雨提交2007年至2011年期间电费收据一宗、北宅供电所证明一份、社区居委会证明一份、照片一张，主张王小雨已于1999年10月8日实际接收和管理诉争房屋，拥有对房屋的所有权，诉争房屋的电费均由王小雨缴纳。王中质证称对以上证据真实性无异议，只能证明王小雨用过电，对此王中也不否认，但不能证明房屋的所有权，王小雨是在王中、丁香离婚之前约1994年已经租赁该房屋给其工人居住，交纳电费是正常的。丁香质证称1999年10月8日卖掉房屋后再没有交过电费，不清楚交纳电费情况。
王中称1994年其将房屋租赁给王小雨使用，没有租赁合同，租金每月30元，直到2007年王小雨转租房屋，其不同意王小雨转租并把租户撵走。王小雨称没有租赁过王中的房屋。
王小雨申请证人刘某出庭作证，刘某称其于2007年至2011年租赁过王小雨三间房屋。王小雨申请证人许某出庭作证，许某称2007年其帮着王小雨修理改造房屋大门口。
三、法院判决
1）王小雨与王中、丁香于1999年10月8日签订的“房屋买卖合同”有效；
2）1999年10月8日“房屋买卖合同”所买卖房屋三间的相关权利义务由王小雨享有和承担；
3）驳回王小雨的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
本案争议焦点为：王中与王小雨之间的房屋买卖合同是否真实有效。王中主张王小雨提交的房屋买卖合同中“王中”的签名不是王中书写，而是由丁香所签，因此丁香的行为构成无权代理。王中自1994年起将房屋租赁给被上诉人王小雨使用，但不能就此认定王中对丁香的无权代理行为进行了追认。律师认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。”本案中，王中与王小雨均认可涉案房屋自1999年10月8日起至2011年期间由王小雨占有使用，对此，王中主张其于1994年即将房屋出租于王小雨，双方未签租赁合同，而被上诉王小雨对此予以否认，王中未能提交证据证明其与王小雨之间系房屋租赁关系，结合诉争房屋2007年至2011年期间电费收据的开户名均为王小雨，供电部门和居委会亦证明称诉争房屋系由王小雨装电表用电，故法院对王中所称其将房屋出租给王小雨的主张不予采信。
涉案房屋自1999年10月8日起至2011年长达十二年时间内由被上诉人王小雨占有使用，王中对此未能作出合理解释，且王中的其他房屋与涉案房屋均在同一房屋权属证明项下，以上事实可以证明王中知道丁香以其名义签订房屋买卖合同而未做否认表示并且事实上履行了该合同，因此，王中与王小雨之间存在房屋买卖关系。同理，丁香代王中签署“收条”虽属无权代理，但王中未作否认表示，上诉人主张被上诉人王小雨未支付房款的理由亦不能成立。
王中与王小雨社区居民，双方之间的房屋买卖合同不存在法律、行政法规规定的无效情形，因此王小雨要求确认“房屋买卖合同”有效的请求，于法有据，法院予以支持。但因宅基地使用权的归属事宜不属于人民法院民事案件受理范围，法院不对此作出处理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】