二手房买卖合同中逾期付款的违约责任案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2013年5月，李良诉称：2011年10月22日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：1、张乐将其房屋出售给李良；2、房屋总价为1560万元，其中，李良应给付定金100万元；3、张乐应在房屋过户后3日内将房屋交付给李良使用；4、若张乐逾期交房，张乐应按日计算向李良支付已交付房价款万分之五的违约金，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止。
同日，双方签订《付款协议》，合同约定：1、李良应于2011年10月24日前支付定金100万元；2、李良应于房屋过户当天将剩余房款1460万元支付给张乐。
合同签订后，李良已于2011年10月25日将首付款100万元支付给张乐，截止2012年5月31日，李良已将尾款1460万元全部付清，但张乐却以李良付款延迟为由，向李良索取毫无依据的巨额违约金。就此，李良与张乐多次协商未果，张乐以此为借口拒绝办理房屋过户手续，也拒绝将诉争房屋交付给李良使用。故诉至贵院，请求判令：1、张乐履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋过户义务，协助李良办理房屋过户手续；2、判令张乐向李良支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之五，从2012年6月4日起算，至实际交付房屋之日止（截至2013年4月22日共计2511600元）。3、诉讼费由张乐负担。
2、被告辩称并反诉
张乐辩称：同意与李良继续履行买卖合同，但前提是李良应当先支付逾期违约金后，我方才应协助李良办理房屋的过户手续。不同意李良要求我方支付违约金的诉讼请求，因为李良违约在先，我方并没有违约事项。
张乐反诉诉称：请求判令：1、李良向张乐支付逾期付款违约金732550元；2李良赔偿张乐损失50万元；3、反诉讼费由李良承担。
二、法院查明
房屋买卖合同签订以后，李良于2011年10月25日将首付款项为100万元支付给张乐，从2011年12月8日起至2012年5月31日止，李良分9次将剩余1460万元购房款以转账的方式支付给张乐。2012年9月17日，张乐向李良发函称，根据双方合同约定，李良逾期付款的行为构成违约，要求李良于2012年10月5日前对违约问题进行处理。张乐发函后，李良并未对上述函进行书面回复，双方亦未对逾期付款的违约问题进行有效磋商。
2012年12月5日，李良向张乐发函称，其已于2012年5月31日付清全部房款，根据合同规定，要求张乐在2012年12月22日前协助办理房屋的过户手续。对李良的发函，张乐没有回复，亦未按照函中所约定的时间协助李良办理房屋过户手续。
2013年3月11日，李良通过律师函的方式认为张乐以逾期付款为由拒绝协助李良办理房屋过户手续不能成立，并要求张乐协助李良办理房屋过户手续。2013年6月17日，案外人胡西再次以公证的方式向张乐发送电子邮件，内容与2012年12月5日函一致。
三、法院判决
1）李良给付张乐逾期付款违约金七十三万二千五百五十元。
2）张乐在李良支付违约金后三日内协助原告（反诉被告）李良办理过户手续。
3）驳回李良的其他诉讼请求。
4）驳回张乐的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案双方的争议焦点为：1、李良的付款时间是否构成逾期；2、如李良构成逾期付款，且张乐同意继续履行合同的前提下，在李良未支付逾期付款违约金前张乐是否有权拒绝履行协助李良办理房屋过户手续的义务。
根据双方《付款协议》的记载，双方约定办理房屋过户登记的最后日期为2011年11月30日，并约定办理过户当天李良将剩余房款14600000元支付给张乐，同时约定办理过户的条件为全部购房款支付完毕。根据上述内容的描述，可以得出两个结论，第一，虽双方并未明确约定具体的付款日期，但通过对文字的整体解释，可以推定2011年11月30日应当为双方认可的最后付款期限。第二，双方在付款和办理房屋过户登记上存在履行上的先后顺序。具体到本案，李良将全部购房款支付完毕的日期为2012年5月31日，根据上述解释所确定最后付款期限，李良的付款行为应构成逾期付款，应属违约。
根据双方签订的《房屋买卖合同》中第七条对违约责任中关于逾期付款责任的相关约定看，张乐在李良逾期付款满30天后，不仅可以选择与李良解除合同并要求对方支付违约金，而且还可以选择继续履行合同，并首先要求违约方支付违约金后再继续履行合同的权利。本案张乐在李良逾期付款满30日后选择继续履行合同，基于李良的违约行为在先，故张乐不仅享有对李良逾期付款违约金的请求权，而且享有在李良未按照双方所签订的《房屋买卖合同》支付逾期付款违约金前，拒绝协助李良办理房屋过户手续的权利。
结合上述分析，在李良未支付张乐逾期付款违约金前，要求张乐协助其办理房屋过户手续没有法律依据，对此法院不予支持。
关于李良认为张乐未按照约定日期协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金的诉讼请求一节，如前所述，因李良的逾期付款构成违约在先，双方所签订的《付款协议》中关于办理过户手续的时间因李良的违约行为导致变更，除双方再次重新约定办理产权变更登记手续的具体期限外，在李良的违约问题处理完成之前，张乐有权拒绝协助李良办理房屋的变更登记手续。该拒绝履行的行为，不构成违约，故对于李良要求张乐支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
关于张乐反诉要求李良支付逾期付款违约金并同时主张损害赔偿金一节，因张乐所主张损害赔偿的依据即李良的逾期付款行为，该请求权所指向的损害与合同中所约定的违约金所补偿的内容一致，根据法律精神，在双方约定违约金或违约金计算方式的前提下，不得同时主张违约金和损害赔偿金，优先适用违约金条款。故对于张乐要求李良支付损害赔偿金500000元的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】